全球的五大核能灾难 大量圈地囤地的“六大风险”与“五大灾难”



大量圈地囤地,作为房地产业图谋暴利的一个手段,已经成为房地产健康发展的严重障碍。日前,国土资源部传达温家宝总理的批示:“要有明确而有力的土地控制政策,合理限制发展规模,防止滥占土地和出现新的圈地热”,“此事要早抓,不可放任不管,否则会贻害子孙,造成无可挽回的历史性错误”。对此,国土资源部副部长鹿心社严正提醒“新圈地热”的出现。(《土地规划修编列出时间表 国土部提醒防新圈地热》,2005年07月14日《中华工商时报》)。其实,人们已经敏感地察觉到,此间反圈地反囤地来势非凡。国土资源部最近连连出招,招招直击圈地囤地以至闲地。2005年07月08日,《第一财经日报》发表文章《全国闲置地40万亩,开发商大量囤地以时间换金钱》,披露国土资源部副部长鹿心社言论:其实,政府供地并没有少,只不过供地被房地产开发商截留了。

今年以来,“地荒论”阴风甚嚣尘上,这给本来已经足够迷惘的房市更添乱象。与此密切配合的是,一股新圈地囤地波涛风生水起。温家宝总理的批示与国土资源部的举措,剑指大量囤地、闲置土地与新的圈地,地产商是该理性对待的时候了。同时也要提醒公共大众,大量囤地,冲击房市,并待机以图谋暴发获利,是当前一些房地产商的一大手法。务请各位购房者法眼大睁,识破房地产商之用心,理性进入房市与其博弈价格。

在房地产商看来,似乎圈到地就等于赚到了钱。其实。这不过只是一种线形利益推理,一张好看的单向思维图,或曰对地价房价获暴利的“单相思”路线图。社会经济生活决非如此单纯,美好的预期变成现实,也非易事。特别是当着某种经济行为违背现行经济政策、违背社会公益的时候,它的风险便会加大,它失败的机率便会提升。依以为,当前房地产商大量囤地行为,未必是一着高招,在很大程度上由于牟取暴利的心理驱使,他们很可能轻视了被掩盖的种种风险。茫茫白雪,银装金光,谁能知晓它掩盖的荆棘与陷阱?在我看来,违背大局圈地囤地,至少面临以下六大风险。

第一,大量截留囤积土地,会遇到政策风险。由于大量截留囤地不可避免地存在各种钻政策空子的行为,这在日后的政策规范上便埋下了难以规避的风险。随着我国房地产业法律法规的不断完善,囤地过程中的破绽也将一一暴露。今日之错为,他日必为此付出代价。

第二,会遇到违规风险。由于大量囤地,必然超出本公司开发实力,那末土地闲置就成为不可避免的事。翻开建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,其中有这样的规定:对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。虽然要收回难度很大,但并不代表不能收回。这样,闲置土地就面临着两条出路:一是按规定将土地建设成产品投放市场,二是被政府收回作储备再投向市场。那条路对房地产家来说都是劫难。

第三,会遇到市场的风险。谁都知道,市场价格没有永远的上涨,也没有永远的下挫。就像谁也说不准明天、下个月、明年的股市是牛是熊一样,谁能说准地价在今后走势是高还是低?如果说凡地价一定上涨的话,那岂会发生1990年代初大批拥有成片土地的房地产公司的纷纷倒闭?在珠海,在海南,在北海,至今还有某些成片的土地,是那个年代某些房地产公司囤积过的地块。前事不忘,后事之师。

第四,会遇到企业自身资金风险。房地产公司大量圈地的一个潜规则是“分期付款”。这个“分期付款”往往是付了第一笔,以后的钱就不那么畅快地付了。特别是办了相关手续,将地划归本公司名下后,付款多半遥遥无期。但是,卖地方也不会那样好说话,“强龙难压地头蛇”,何况这涉及违反合同,自己不站理。一旦闹上法庭,强制要求付款,商家难堪、难办、难受的日子就来了。“赔了夫人又折兵”的戏,就曾在圈地的房地产公司一再上演;由此引发公司倒闭的离奇事,也时不时地冒出来让大众开开眼。

 全球的五大核能灾难 大量圈地囤地的“六大风险”与“五大灾难”

第五,会遇到产业结构变化的风险。在社会经济的大系统中,产业结构是一个相互依存的逻辑链,一个产业在一段时期内可能是国家经济发展的战略重点,在一个时期其地位可能会变化。在加入了WTO后的今天,一个国家的产业结构变化直接会因国际经济发展的变化而变化。石油从二十多不到三十美元一桶飚升到目前直逼六十美元一桶,它引起了多大的产业链变化?我国的煤炭、钢铁的巨大起伏又造成了多大的产业动荡?至今令人难以释怀。房地产是不是一个支柱产业,现今还是一个争论的话题,房地产商就那么自信,只要圈到地,就等于圈到了钱,是不是自信心有些爆棚?

第六,会遭遇来自社会各方的巨大压力。大量截留圈地以挺房价,实在为大众所唾弃,实在是一桩千夫所指之行为。这可能在表面上不表现为什么物质力量,但有句话叫“人言可畏”。人言可畏实为中性词,当着公共大众对一种事物形成了共同看法,形成了一致认同,形成了相似的价值取向时,公共大众的话语具有强大的精神力量。这种力量是令人敬畏的!它最终会成为企业圈地的意识背景。在这种背景下,企业的诚信可能荡然无存。

问题的严重性远远不止于此。房地产商大量截留囤地还会带来种种巨大的社会经济灾难。

其一,房地产商大量圈地,会造成土地市场资源短缺的假象。由于国家对房地产开发的土地供应量是有限额的。某些商家对土地的囤积居奇,会减少土地市场的交易资源。一旦地价高企,他们便干起倒卖土地的营生。这种人为的破坏土地市场交易行为,是对市场经济公平公正的违反,是对市场交易规则的亵渎。这种恶例的通行,必然成为房地产发展的严重障碍。

其二,大量圈地,势必误导房市走势。房地产商作为强势方,有意通过圈地传递房源紧张信息,对于消费者来说,是不仅是误导,事实上已经构成某种商业欺诈。

其三,圈地是一个相互攀比,相互竞争的过程,它的直接结果是大量减少耕地。这些被圈而又基本闲置的土地已经成为一种经济公害。据中国统计年鉴计算,由于耕地减少,我国每天有57个村落从地平线上消失,这是多么令人寒心与伤感的数字!难怪一位国土资源部专家向记者分析说,“因为土地老是闲置,地方政府恐怕也有责任。40万亩这个数字跟去年所说的70万亩有一定差距。实际上,我倒宁愿相信70万亩的数字。”

其四,圈地过程,由于往往是走政策的“钢丝”,权力资本很容易参预其中。圈地与腐败的媾合,会干出什么好事来,世人皆有领教。日前国土部副部长鹿心社深有感触地表示,十个贪官八个跟土地有关。[1] 真可谓一语中的。涉嫌的地方官员此时可能成为商家房市飚价的帮凶,成为对中央统一的治理房价政策的“软破坏”者,即阳奉阴违地对抗中央政策。

其五,大量圈地,将为社会的不和谐埋下了不良种子。可以相见的是:大量圈地必然增加失地农民,从而引起这部分农民的强烈不满;大量圈地,如前所述,必然误导房市走势,从而伤害到购房消费者;大量圈地,部分商家获暴利,也不可避免地引起行业内部的利益冲突;大量圈地,同时会在社会各阶层中触发对房地产发展的愤慨;如此等等。

据悉,恍然大悟后的其它房地产公司目前都在积极进行新的圈地活动。为此,我郑重奉劝这些商家,盲目仿效不可取。即令第一批圈地者可能获利,但经济活动的魔力在于,它具有不可抄袭性。对于圈地商家来说,第一批也许可能获利,甚至获得超额利润,而后来者完全可能成为“拔牛桩”倒霉蛋,成为平均利润的补差人,成为给第一批获超额利润的“埋单者”。

[1] 国土部副部长鹿心社:十个贪官八个跟土地有关,《现代快报》,2005年07月05日。

  

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