爱华网中国房地产有没有泡沫？笔者认为，肯定有。那么，它是怎么来的呢？中国房地产行业火爆的根本原因在于六个方面：中国城市化进程；中国投资者选择房地产投资和保值；地方政府以地换资金和产值的强烈冲动；中央银行实施持续的宽松货币政策以及商业银行对房地产行业的信贷倾斜；全球投资性和投机性资本转向房地产行业的必然性；部分国际游资转向中国人民币资产的必然性。这六个方面的因素叠加，形成了中国房地产行业的异常火爆局面。
2001年末，国内学术界就开始讨论中国经济将在亚洲金融危机完全平息后率先进入新一轮经济上升周期，并预言，此轮周期的一个重要不同就是内生型经济增长。
2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，全国绝大部分的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。政府推出的土地招标拍卖制度，对土地市场规范，无疑将起到很好的推动作用。透明的交易方式，将可杜绝黑幕交易。土地的级差地租，真正可以流入政府的口袋中。而以前的大量协议出让，则是让土地收入成为某些团体的收入，土地作为不可再生的国家最重要的资源，这是最大的浪费。11号令其实对市场竞争、效率、土地价格、政府调控和泡沫控制都产生了重大影响。
2002年末，中共的十六大明确提出，今后20年是中国的“必须紧紧抓住并大有可为的重要战略机遇期”，在此政治动力感召下，连动着党代会后各地开始的新一轮政府换届，增长的冲动便包裹着“政治精英们”的政绩预期逐渐显露出来，最明显的就是城市改造牵引着房地产业的快速发展，各地都开始“大兴土木”，钢筋混凝土迅速集聚着巨大的银行资金和挤占着城市周边的土地；与此同时，房地产价格开始小步上扬。而这一切恰恰铺垫了新一轮房地产热的政治经济背景。
从需求角度看，中国房地产业确实有长期潜在需求，并且处于高速增长时期。各国人均GDP从800美元到 13000美元成长区间，住房消费都持续发展，中国人均GDP已超过1000美元。世界平均城市化水平是50%，发达国家是75%，中国只有38%；而每年3000万人进城，需要600万套住宅，拉动内部需求8000亿人民币，相当于GDP 每年增长5个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10%，人均建筑面积22平方米，2020年达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求是：20%城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。所有这一切，都意味着随着收入的增长，房地产需求是逐年增长的。中国房地产业有自己特殊的利润来源，是国有或者集体所有的土地通过开发向私有转化时，国家让渡了一部分绝对地租，级差地租和垄断地租，对于居民的补偿也不充分，正是这种超额垄断利润，促进了房地产业的超前高速增长。其他社会条件是：20世纪90年代的住房改革，城市发展及派生拆迁需求，人均收入提高，建筑技术升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使我国房地产需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内需求向国际投资者转移。（杨帆，2005）1993年北海房地产泡沫以后，房地产业陷入低迷。1997年以后国家连续出台鼓励政策，直至2000年才再次形成高潮，已持续6年。三年来国家几次试图控制都不能奏效。
2003年上半年，虽然内地遭遇不期而遇的“非典”疫情，但似乎并没有阻碍各中心城市房地产业的逐渐火热，相反，由于担心疫情有可能降低年度经济增速，在疫情一过，各地投资上马项目更加快速，而城市商住楼的连片开发和城建扩张，更是看得见的经济业绩。于是，房地产投资增长驱动着银行放贷的同步增长，央行的货币供应量也超过了预控目标。
2003年2月18号，国土部下发关于清理各类园区用地加强土地供应调控的一个紧急通知，称为国土资发03045文号，简称为45号文件。45号文件是针对四种情况而来。第一个是清理违规设立的各类园区。这个问题大城市还好，主要是一些中小城市是乱圈地，甚至一个镇有一个开发区，设立的这些区域根本就没有真正的引来产业，所以就把地给凉在那儿。第二是非法下放土地审批权。第三是直接同农民购买法律不允许直接进入市场的土地。第四是严格控制土地的供应量。这个供应量实际上是针对早一段时间所谓房地产泡沫问题提出来的，实际上说的就是土地的炒作太大产生泡沫。
2003年6月5日，中国人民银行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，121文件要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制。121文件旨在保护大数人的利益。该文件要求开发商开发项目自有资金不能低于项目总投资的30%，对限制居民购买二套住房有了明确的规定，二次置业者在按揭购买第二套住房的时候会遇到高首期、高利率的情况。央行121文件对购买第二套住房用于投资的这部分人，进行了严格的限制，以此防止房地产泡沫，保证银行经营安全并保证大多数普通购房者的权利，防止炒房等不利于房地产健康发展的情况。原来房地产企业是低价或者是用定金方式获得土地，然后再用高价方式获得银行抵押贷款。121文件发布后，用银行的资金和预售资金来进行开发经营的模式就比较难以实施了，其实这个链条已经被打断，因此，这一文件对房地产开发商的影响是直接的，这意味着开发商做项目之前首先要考虑资金链条能不能维系，否则会输得比较惨。
但是，121文件被业界称为“房贷新政”，这是对房地产供给方进行适度降温。当然，这遭到了房地产商界的集体性游说。于是此后又有了一个18号文件做了政策退让，试图平抑一下业者的“激愤”。
2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。房地产业一片欣然，更有人称18号文件是房地产业的冬去春又来。有房地产商认为，１８号文件，是国家对房地产业的肯定，应该是房地产企业大干快上的时候了。但随后的调控政策又让他们放松的神经绷得更紧了。
2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。3月31日，国土资源部方面表示，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察。国土部的工作人员表示，此次监察要求各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度，于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。温家宝总理还做了专门批示，要求相关部委对涉及到11个省、市、自治区的19个重大土地案件直接进行调查。在中纪委、监察部的支持下，国土资源部近期将选择一批典型案件，公开调查和处理。
2004年国家控制土地供应，房地产投资和消费信贷受到控制，但房地产商借口土地不足制造涨价预期，将房价抬高15%，标志性城市的标志性建筑甚至翻倍，这是垄断控制造成的，没有什么成交量，类似于股票中的坐庄。泡沫经济的鼓吹和制造者，有组织地干预政策，他们的纲领是：房价还要上升20年，政府不应为一般工薪阶层解决住宅问题，不要让所有老百姓都买房子，供应量先满足最富的人，大多数人应该租房而不是买房；最好的土地资源应该集中为富人盖豪宅。由于金融房地产市场的高度垄断性，仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济的发生，需要综合治理，包括使用行政、法律、宣传、组织手段在内，其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。（杨帆，2005）对供给方的政策调控似乎不能在整个2004年产生预期效果。
2004年，又成为政府实施最严格的土地保护政策年，虽然一系列政策主要是针对工业项目和农地征占项目的土地限制，但无疑，政策剑锋必然要指向大批占有土地的城镇房地产项目，所谓的“8·31土地大限”将小的开发商堵在了门外。该政策要求，土地应按照市场化要求进行“招标拍卖挂牌出让”，一改过去的协议转让。然而，土地“招拍挂”方式会使土地供应总量预期减少，“地荒说”此起彼伏，造成土地价格的上涨；而且房屋拆迁和土地补偿标准的提高，又拉升着土地的成本……这一切推动着房地产平均价格继续上升。控制土地和信贷这两个闸门，被大陆官方认为是2004年宏观调控取得初步成效的一大法宝，然而这一政策显然抬高了房地产业的开发成本，开发商们要不损失已习惯了的厚利空间，就必须向房价的终端下移，而且需要借百姓对政策收紧的心理预期，进一步营造房地稀缺价格还会上扬的社会氛围。就此，上海、北京、杭州、南京等一二线城市住宅价格快速拉升，投机成分异常浓烈。
2004年5月31日，为了加强经济适用房的管理，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。
2004年6月6日，针对2004年5月的湖南嘉禾县拆迁风波，国务院办公厅紧急发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各级政府端正城镇房屋拆迁指导思想，维护群众合法权益，严格依照城市总体规划和建设规划，制止和纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为。
2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。
2004年7月，自称小人物的易宪容发表文章指出，房地产业正挟持着整个中国经济。这篇《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章，被业界认为是掀起新一轮房地产泡沫讨论的点火之作。他指出，住房消费信贷的收入证明有相当一部分开具的是虚假证明。这样的假收入证明或信贷资金易获得性，不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。不少地方的房价完全是人为炒作的结果。房地产商们的说法看似有道理，其实完全是伪道理。如果任由房地产开发商对抗国家的调控政策，那么中国经济很有可能被非健康发展的房地产市场所误导。房地产市场泡沫总有一天会破灭。目前，商品房的价格基本上是房地产开发商主导与合谋的结果，而这种合谋可以直接暗地里协商，也可通过公众媒体工具达成。他们坚持房地产业没有泡沫，目的无非是掩盖真正存在的问题，混淆政府与企业的责任，获取垄断利润。有的房地产开发商会用利益收买某些所谓的权威，作出所谓的权威报告来混淆视听，加剧信息的不对称。他们借助于自身在经济、资源、信息上的优势，施展浑身解数，试图通过误导民众和舆论，来维护自身不合理的暴利。
2004年8月6-9日，在博鳌，几位房地产界“大佬”众口一词，所谓需求是硬道理，内地房地产必涨，公开与政府唱反调。他们放出风来，声称目前房价只是“减慢上升速度”，绝无跌的可能。同时对中央政府的措施大肆攻击，什么“滥用行政手段，恢复计划经济”之类，又出来了。但他们忽略了一个事实：他们曾经抑或正在一个并非公平竞争的市场环境下获得真实市场价格的土地和资金，他们开发的商品房价格已经远远高于了应当的价值，不仅在生产环节已经获取了一道超额利润，还要在流通环节再取一道利润。
2004年8月16日，笔者发表“负利率：房地产行业的兴奋剂”，该文指出：如果我们在不调整利率的情况下，让房地产行业保持2.5万亿元以上的贷款规模，也就是说它每年接受了储户的接近一千亿元的利息补贴。从广义上讲，这等于说是穷人对富人的补贴。在目前的房地产公司中，有相当一部分是在相对舒适的信贷环境下成长起来的，它们跟那些经历过银根紧缩的老牌房地产公司不同，他们胆子大，野心更大。他们千方百计地从银行套取信贷资金。一旦形成滥尾，就丢给银行，最终，接盘的是银行，获利的是少数人。中国的房地产行业发育还不成熟，它仍然是一个依赖服用兴奋剂快速成长起来的行业，我们对它要保持十二分的警惕！
2004年9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。
2004年10月18日，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表“有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂”的文章，他指出：中国拒绝提高利率是因为中国担心房地产泡沫破裂。它将会引起新一轮的投机浪潮，这将使得经济泡沫不可避免地破裂，而且损失将更加惨重。
从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。
2004年，中国政府出台了一系列的政策措施，因此，2004年又被人们称为房地产行业的“政策年”。
进入2005年，固定资产投资中的房地产投资增势依旧不减，商品房价格在各地中心城市还屡见新高。市场也就等待着更严格、更明确的政策信号。
2005年2月17日，花旗集团发布研究报告称：中国内地部分地区确实存在房地产泡沫。内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险，而且泡沫短期内破裂的可能性不大，不必为之惊恐。中国的房地产泡沫只是局部问题，而非全国性的。
在2005年的“两会”上，《政府工作报告》明确提出，要“抑制生产资料价格和住房价格的过快上涨”。作为政策的具体落实，人大会刚刚落幕，央行就调整了住房贷款利率，来抑制和预防房地产市场可能存在的泡沫，这就是央行“3·16房贷政策”的出台。虽然该政策被舆论评价为：从宏观制度上来引导房地产市场里不匹配的资源重新优化配置，既是宏观调控政策的不断深化，也是宏观调控方式市场化的选择，让投资者有一个正确的投资预期，从根本上保障了房地产行业长期健康稳定发展的局面。但中央还是发出了控制商品房价格过快上涨要和地方行政领导的有效作为与执政能力的考核相挂钩的行政“命令”。
接着在4月27日，国务院常务会议进一步明确了“加强房地产调控的八项措施”，其内容涉及改善商品房结构、加大土地供应调控力度、运用税收手段、整顿市场秩序等等。而在这一阶段，像上海、杭州、南京等房价过快上涨的城市，也是采取了多种抑价措施，政策力度空前未有。在这个过程中，政策也由单边的供给方调控转向了需求和供给同时调控。不过，观察家们更关注，在房地产调控过程中，我们虽是要防止房价的短期暴涨，但关键是要探求一条平抑房价的根本出路，以促进房地产业的长期稳定发展。
2005年4月15日，国家发改委、国家统计局发布的统计数字，一季度上海房价涨幅位居全国之首，达19.1%。而在2005年4月以前，上海内环线房价已经上涨了40%。也就是说，目前的价格水平相对于2005年元旦，依然是增长的。上海房产经济学会高级经济师顾海波认为中央政府应该采取进一步的调控手段，使房价下跌。“在过去的2年内，上海市很多区域的楼盘价格保持着成倍上涨的势头，在现在的房价水平上再下跌30%，甚至50%，整个上海的房地产市场才趋向于正常。”
2005年4月底，国务院召开常务会议，推出了关于加强房地产调控的八项政策，而此前，已经有一系列调控政策都指向了房地产。在国务院常务会议上，集中就某个行业经济问题提出政策主张并不多见，对房地产业的关注，已经上升到国务院的重要工作层面。这不仅显示政府宏观调控策略的变化，是既针对最终消费端实行调控，又可以直击需求和供给两侧；也充分表征房地产业已经成为国民经济成长的重要力量，具有牵一发而动全身的主导产业地位，于是，抓住了房地产业有可能就抓住了经济健康成长的经脉。
2005年5月11日，国务院7部委联合下达文件，采取综合措施稳定房价，引起轩然大波。节节走高的房价，终于挺不住了。
2005年7月，北京市发改委公布的2005年上半年价格形势分析显示，2005年1至5月，北京商品期房买卖平均价格达到6795元／平方米，同比上涨679元／平方米，涨幅11.1%。北京市发改委、房产中介等多家机构据此预测北京房价下半年将自然稳定上涨。
房地产投资占大陆全社会投资的比重已经从1998年的12％上升到目前的20％。商品房价格继2004年上涨了14.4％之后，2005年一季度又继续上涨12.5％。高速增长的房价已经对居民生活和经济运行带来了一些不利影响。为控制房价增长，国家已经采取了不少措施，但房价调控仍离政策预期相距较远。
