爱华网引言：
中国人民银行7月21日发布公告称，为建立健全以市场供求为基础的、有管理的浮动汇率制度，经国务院批准，自2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。2005年7月21日19时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。中国人民银行将根据市场发育状况和经济金融形势，适时调整汇率浮动区间，维护宏观经济和金融市场的稳定。
正文：
面对人民币升值， 各方学者专家发表了各种不同的看法， 那么此次人民币汇率升值会对房市产生多大的影响呢， 在这里笔者认为此次人民币升值对中国房地产影响极少或没有影响。而对通胀的预期以及对人民币进一步升值的预期将进一步推动房地产价格的上涨， 具体分析如下：
我们要先分析一下人民币为什么要升值， 就要从我国的货币金融政策谈起。
近年来， 我国实际采取的仍是被称作“ 输入通胀的经济金融政策”，即管制外汇的输出，鼓励外汇的流入，在资本项目上管制外汇的使用。 并且以稳定汇率的名义，使人民币与美元一起贬值。政策表象为“有管理的浮动汇率”。而实际运作上，汇率几乎没有浮动，换汇的费率差极小。从而造成人民币币值被低估。毫无疑问，低估的人民币对我国经济发展和出口贸易起到了一定作用。但为了维持稳定的汇率， 央行不得不大量购进美元， 从而需要大量增加外汇储备基础货币， 而增加外汇储备基础货币的投放与货币的发行尽管有性质上的不同，但过量就有可能引起通货膨胀的质变。
而央行为了控制通货膨胀， 采取了“适度从紧”的货币政策，选择的是利用一般性政策工具———提高存款准备金率、再贴现和再贷款以及贷款的利率上浮、增发央行票据等，以达到降低货币乘数，紧缩通货。 而这些对降低投资增长率、通胀率的效果有限，尤其是难以针对部分行业(如房地产)的过高投资增长率，反而影响到资本市场，造成国债暴跌，股市下跌，对保持我国GDP的 增长率也有影响。这样央行既要保持汇率稳定，又要维持国内的物价稳定，目前一方面投放大量的基础货币，而另一方面通过调高准备金率，发行票据回笼资金。这样央行弱化了市场的调节作用，而已政策性手段试图平衡汇率和物价的稳定。
国家这些政策所表现出来的对房地产业的影响主要表现在通胀预期和由于人民币升值预期造成的国外热钱的涌入。 而这2者又是密不可分的，都是促进房价上涨的重要因素。
先说说通胀预期的影响， 通货膨胀影响着每个人的生活，是货币理论中与实际生活联系最密切的重要问题。通货膨胀是指货币供给量超过经济发展对货币的实际需要量，引致一般物价水平持续或超过一年相当大的上升。无论是需求拉动型，或是成本推动型，还是供求混合型，归根到底是货币发行量过度。改革开放以来，我国的货币供应量（M1，M2）每年的增长速度几乎都远大于同期实际GDP的 增速与物价涨幅之和。而2002年以来，各地投资热情高涨，推动了投资需求的扩张，从而带动了生产资料价格的回升，与此同时国际油价的飚升带动了国内油价的不断攀升。2003年1月起居民消费价格开始微幅增涨，而2004年国内物价已有明显的回升(达4%)。人们对未来物价趋势的预期可促使巨额货币存量转变为实际购买力，形成供给需求推动型通货膨胀和需求拉动型通货膨胀的交互作用，共同引起通货膨胀。依据国际通用标准，如果居民消费价格指数上涨达到3%，即有很高的通货膨胀风险。如果按照这个标准，我国的通货膨胀的迹象已经比较明显。虽然目前我国实行的货币政策正在遏制这一趋势，但之前被低估的人民币已造成我国美元储备的迅猛增长，从而大量增加了外汇储备基础货币的投放， 这大大助长了我国通货膨胀的势头。
我们会发现，不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系(即房地产价格的增长和通货膨胀的增长是有关联关系的)。 而在我国目前社会保障机制尚不健全的情况下， 国内民众在通货膨胀预期的心理作用下，更希望把让手中的货币资产保值增值，在股市结构性难题尚未解决的背景下， 为追求较大的投资回报率，投资房地产就成为最好的选择了。 这就造成的房地产价格的走高。 而此次人民币升值2%， 目的之一也是为了降低国家外汇基础货币投放量，和”适度从紧”的货币政策一起抑制通货膨胀的过度增长从而进一步抑制房地产等过热产业的投资。 但我们也要看到， 人民币升值2%属于较温和的调整， 这和我国其它”适度”调整的货币政策一样会产生一定的降温作用。但笔者预计除非国家出台进一步调整幅度较大的财政货币政策，否则通胀预期将完全抵消这些作用。房地产目前已经是各路资本追逐的热点，在通胀预期下，这种追逐只会变本加厉。投资将大量增加，房地产价格也将大幅扬升。
再谈谈海外热钱对房地产市场的影响，市场是要遵循客观规律的，人民币如果被低估，就会引起世界资本的关注。投机人民币的境外热钱流入开始于2002年下半年，2003年外资流入的问题开始突出。在人民币升值预期增加的情况下，外汇储备不断增加。02年达到2864.07亿、03年4032.51亿、04年6099.32亿、05年6月份达到7110亿。不断流入的外汇储备反应在国家经济上就是物价上涨。03年全年物价上涨为1.2%，04年物价竟然上涨了4%。在我们为中国货以廉价的成本占领世界市场而沾沾自喜的时候，我们不得不看到事物的另一面，世界资本正因为人民币的低汇率以廉价的低成本疯狂涌入中国。中国在用低汇率补贴出口贸易的同时，也在补贴国外资本。目前人民币升值2%只能说明以往的人民币在和美元的挂钩的固定汇率下被低估了。我们看到股市上QFII不断加仓。屡买屡套的中国股市，看来只能挫伤中国股民的投资热情，而QFII的热情似乎并没有被挫伤，原因何在？也许就在与他们进入中国的低成本。由于人民币被低估，或者说人民币的升值预期，国际游资不断的从各种渠道买入人民币资产。外资投资中国楼市就是另一佐证。特别是在上海，杭州，北京等城市，海外资本投资这些城市房地产的迹象十分明显， 对这些城市房地产价格的上涨起到了推波助流的作用。 此次人民币升值幅度并不是很大，只有2个百分点。这样的升值及幅度，对外资的流出只会相对产生阻挡作用。海外房地产投资人士会考虑继续等待，等待下一步会不会继续升值。而且未来人民币仍有升值压力，这是许多学者的共识。毕竟单单从人民币的购买力而言，人民币还有相当大的升值压力的。所以虽然人民币业已升值2%但由于海外投资者对人民币进一步升值的预期，海外的热钱仍然会继续涌入继续投资于中国的房地产市场。
所以在目前政策下， 虽然7月21日人民币汇率得到2%的升值，但随着人民币币值被重估，未来人民币仍有升值压力， 于是将会有更多的资金涌入中国。人民币的升值压力将更大，而国内又要维持物价稳定。这又面临更多货币回笼的压力。在目前国内信贷利率低启，行业投资热度不减的情况下，对通胀的预期是不可避免的。 这将造成房地产价格的持续高涨。 这种趋势在央行不改变应对措施之前是会继续存在的。继续下去中国的金融体系将面临越来越大的冲击。所以人民币升值2%是否合适，不是以我们的意志为转移的，而根本在于市场规律，如果不符合市场规律，我们会看到海外热钱会继续登陆中国，物价继续上涨和房地产价格的飞涨。
