爱华网好产品应当是形与神的统一体，好的楼盘要求品质与定位相一致性。3+1策划理论通过项目定位与项目质素相结合来建构市场，确保项目成功。
1、规划设计。万科视规划设计为自己的生命线，足见其在房地产中的地位。规划设计是提高人居质量的首要因素。规划设计决定楼盘的骨骼、血肉和表情。
规划设计基本原则：继承传统、立足当代、展望未来、做出特色。这方面国内设计师的水平十分欠缺，已不能满足现代人居的需求，因而市场上的高品质楼盘大都出国外或境外设计师之手。规划设计时，需要设计师、策划师、开发商等紧密配合，才能打造市场精品。
广义的规划设计包括楼盘从开发理念到产品成型的各种产品图纸的设计。狭义的规划设计可分为四大部分：建筑群体组合、公共空间规划、道路规划设计、绿地规划。
A、建筑群体组合。根据容积率、地块规模、形状等因素来确定建筑栋数、高度、布局、朝向、间距、风格等，即平面布局、立面处理以及其它涉及建筑外形组合的一些内容。建筑群体组合要满足功能、经济、美观三大要求。
B、公共空间规划。在建筑占地之余对室外空间的进一步功能划分，为下一步规划道路及绿地打下基础。
C、道路规划设计。即路网设计，布置主出入口，主要干道，次要路径、小径等。道路规划要符合方便、经济、安全原则。
D．绿地规划。绿地分四类：公共绿地、宅基绿地、配套公共建筑绿地、道路绿地。
2、户型设计。确定主次户型的比例、面积、布局、套数等。户型设计是最能考量开发商功底的地方之一，一定要经过多次调查分析论证，才能定稿。户型设计具有极强的区域性、时间性，要因地制宜，因时制宜、因人制宜。
大众认可的户型评判标准：功能、布局、主次、动静、干湿、面积、采光、通风、实用率、私密性、视觉景观等。
户型单位布局有“Z”型、“T”型、“蝶翅”型、“一”型、“风车”型、“钻石”型等。
主要户型：平层、错层、跃层、复式、跃复合体户型、三错、四错以及可塑性户型等。
户型设计新趋势：更人性化、更个性化、科技性、超前化、弹性、空间多样性、平面布局更实用、次空间功能突出、极大地满足景观需求等。
3、园林景观设计。园林景观在小区中的运用已非常普遍，并日益精致悦目，相应地出现了“造园”、“造景”的概念。园林景观的投入是边际利润最高的投资之一，往往可以带来5倍左右的收益。景观设计应运用“借景+造景”的设计理念，达到既与大环境融合，又独立成园的目标，提升项目景观优势。策划师应从市场的观点，向设计师建议特色景观及注意事项等。
将园林引入小区，要使建筑、园林、人互动结合，浑然一体，创造成出具有高品质、丰富美学内涵的居住区景观，提高生活质量。
园林构思要素：草坪、树木、花卉、山水、石景、小品、广场、 铺地等。运用多种造景手段，将构景要素进行精心组合布置，塑造优美的园林景观。
景观设计原则：整体性、实用性、艺术性、文化性、趣味性、地域性、民族性、时代性、共享性、点线面结合。
4、配套 。房地产业是包容性最大的行业，尤其是住宅区，理论上讲，凡是与人有关的配套大都可以设置，但是要考虑目标客户群的需求、承受能力、实际功效及能否提高楼盘的影响力。
城市化、城市改容与扩容将是中国各座城市面对的共同课题，居住开发用地一般都缺乏完善的生活配套，不能满足居民日益提高的物质生活和精神生活的需求，这要求开发商设置完善的配套设施，即使是市中心地段也要有选择地设置配套，以满足客户需求及提升项目形象。
确定项目配套的基本方法：
A、周边配套分析。小区配套设施要与周边配套形成互相弥补，以免浪费资源。
B、目标客户群所需配套分析。根据目标客户群的年龄、性别、职业设置配套。
C、研究竞争对手的配套情况。通过对竞争对手配套的分析，使用本项目的配套做出特色。
D、注意时尚动态。将社会前沿的新新消闲、娱乐 、消费动态引入小区配套中，提高小区形象。
5、物业管理。物业管理是提升楼盘档次，延长物业使用寿命的重要手段。买的人多并不能说明楼盘好，住的人满意才能说明楼盘好。真正的口碑效应来自物业管理。由于人的惰性、享受意识、“主人”意识以及需求的不断变化，物业管理的完善与创新是无止境的，如可为高素质人群提供知识化服务，做业主的知识顾问与知识管家等。
深圳的物业管理水平在全国是最高的，但物业管理也是深圳消费者投诉的热点，既说明消费者对物业管理的关注度、重视度，也说明物业管理还很不成熟。其它城市的物业管理状况更不用说。有问题就有市场，我国的物业管理才刚刚起步，还有很长的路要走，物业管理内容与质量是无止境的。
楼盘的物业管理主要有两种方式，一种是发展商自己成立物业管理公司，一种是聘请专业的物业管理公司。开发商应根据自己的优势及业主利益确定物业管理方式。
物业管理趋势：提前进入、提前服务、创新服务类别、提升服务档次、讲究文化品味、丰富社区文化。
第三部分 培育市场
——智慧创造财富的表演
完美的产品建构思路已经出图，正如一个刚出生的婴儿，需要策划师和开发商整合各种资源，使他能迅速成长起来，风云于楼市。这个培育的过程是需要时间的，要有耐心，更要有智慧，才能使项目拙壮成长。
培育市场就是楼盘建造、推广、销售、管理、调整的阶段。培育市场是最让人心动的过程，也是最让楼盘的培育者提心吊胆的过程。
一、营销战略
“运筹帷幄，决胜千里”是战略的最佳概括。战略一词源自兵书，现今已成为企业界、商界最热门的话题。战略规划与顾问相应成为热门行业，受到企业的高度关注。
在房地产业中，一个项目的开发短则二、三年，长则达十年以上。在买方市场下，若没有战略规划，盲目操盘是十分危险的。
项目营销战略应根据施工进度、供求状况来划分营销阶段，确定营销计划及各阶段的营销目标。营销战略要有科学性、可操作性和灵活性，好的营销战略不但能有效指导工作的实施，而且能随市应变，达到营销目标。
营销战略，不同项目具有不同内容，但在第一阶段具有共性。第一阶段即项目导入、启动、开盘前后的前期推广阶段，也是最为重要的阶段。第一次面市将受到全城的关注，若开盘成功，对后期的销售能起到事半功倍的效果。反之，后果不堪言。因而在开盘前应养精蓄锐，尽量积累多的客户，才开盘，以保证旗开得胜，为全盘丰收打好基础。
二、营销策略
营销策略是在战略框架下制定的，是阶段性的营销措施，有较强的时效性。房地产业是资金密集型产业，回收资金第一，而营销策略决定资金回笼速度。
营销策略是营销组合的综合运用，不断给市场带来热点，包括价格策略、广告策略、公关策略、销售促进、人员行销等营销手段。
1、价格策略
在营销组合中，价格是唯一直接产生收入的因素，其它营销措施皆表现为成本。房子是典型的缺乏价格弹性的商品，但是由于竞争日趋激烈，有限的购房群势必产生同比效应，选择性价比高的房子，因而性价比是定价的主轴。
制定楼盘价格时，首先确定均价。楼盘均价需综合消费者承受力、市场竞争、成本、利润四方面因素权衡制定，再据消费需求定制产品，控制成本，提高附加值和性价比。在均价的指导下，依照房子的位置、户型、楼层等因素确定价格系数，制定多种售价，满足买家多样化需求。
房地产是不动产，具有很强的区位性，独特价值效应明显，难以比较，替代品较少，这给楼盘定价又带来了很多灵活的因素。常用的价格策略有低开高走、高开低走、平稳定价、随市定价等策略。
在房地产营销中，价格是与地段、产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依据楼盘状况、市场状况、阶段性营销目标不同而调整。
2、广告策略
广告是房地产营销推广中的主角，也是策划公司的杀手锏，因而目前全国知名的策划商都有自已的广告部门，甚至是其核心优势之一。广告策略主要解决三个问题，一是媒体选择，二是时间的把握，三是广告的创意与设计。
广告媒体有报纸、电视、电台、杂志、网络、户外、折叶、楼书等传播媒介。媒体选择原则是能使广告信息有效到达目标客户群。房地产广告的主用媒体是报纸媒体，具有传递快、易保存、信息量大、传播面广等优点。
广告发布时间极有讲究，若掌握得好，能有效刺激消费者来电话、来看房。如，大部分开发商都选择在周四、周五刊登广告，这主要与中国的生活方式与工作方式有关。广告发布时间要注意社会动态、竞争者的广告策略、目标消费群的生活方式等。广告媒体和时间的选择，是有效利用广告费的首要方法。
广告设计的铁则：图文并茂，过目难忘，让受众的思想和金钱靠近你的产品。广告设计是广告人的创意体现，一个好的房地产广告要能深刻动悉目标受众对家、对生活、对建筑、对空间、对环境、对地段的独有理解和潜伏心底的情愫。找到最能代表、体现目标消费群对家与生活理解的相关创作原素，通过艺术的方式放大，形成对目标受众的强烈震憾。
此外，房地产广告一定要与主题定位、楼盘信息（推广活动、文化生活、优点等）紧密接合，并保持广告风格一致，才能实现广告的价值。
3、公关策略
在这个信息过剩的社会里，广告的作用有所削弱，公共关系已日益受到企业的重视。
公共关系指用来推广、改善公司或产品形象的措施和活动。公共关系已被许多房地产开发商运用，如公开出版物、事件、新闻、论坛、公益服务等。
房地产公司举行公关活动时，要与开发商理念及楼盘的品牌定位一致。像艺术主题社区可举行画展，运动主题社区可以赞助体育赛事，公关效果会更好。公共关系运用得好，不但可以推广楼盘形象，还可以制造新闻事件，提升楼盘知名度。北京现代城曾经轰动全国就是通过潘石屹的公关手段来实现的。
4、销售促进
包括各种短期性的刺激工具，用以刺激消费者迅速或较多地购买房子的策略。
常用销售促进措施：现金折款、价格减让、赠品、奖金、光顾送礼、送家居或装修、送物业管理费、送车库、买房送车、买房出国游、无理由退房、反摊宣言、带租约发售、住宅质量责任保险、律师陪购、假按揭、十年回购、车房互动（得房得车的工作）、首期2成18期免息分期优惠、零售付（将定金垫首付或分期交付）等。
5、人员行销
人员行销分人员直访和待访两种方式。人员直销指直销员直接走向人流多的地方或目标客户群的所在地，向潜在客户推介楼盘或发送宣传资料等。待访指在售楼处接待来访客户的销售人员。前者很主动，可节约广告费，耗人力，成功率较低；后者带有被动性，节约人力，成功率高。两种方式各有利弊，一般都一起使用（后有续述）。
三、营销组织
营销组织指销售过程中的人员安排及任务分配，确定项目经理、销售经理和销售人员。
营销组织的主要工作是行销人员的招聘、培训、管理。行销人员，尤其是置业顾问，不仅是楼盘形象的代表，而且是买家落订的“临门一脚”。
房地产市场发展越趋成熟，楼房设计风格和文化品味越来越丰富，顾客的文化层次和要求越来越高，这都向置业顾问的素质提出了高更严的要求。
优秀置业顾问的标准
1、综合素质。较好的亲和力、表达能力、随机应变能力、分析判断能力、协作能力、服务意识，是优秀置业顾问的基本要求。若这几方面都优秀的话，就具备了优秀置业顾问的潜力。
2、专业素质。具有一定的房地产、建筑学、市场营销、法律等专业性知识。
销售部除加强人员培训外，还要加强对客户的分析、归档、跟踪等。掌握好终端资源，是决胜市场的保证。
总之，优秀的置业顾问不但要将楼“吃透”，而且也要将顾客“吃透”。
四、整合推广
按照营销战略，划分推广阶段，运用各种营销策略，整合优势资源，制定系统的推广细则。
整合推广的严峻课题之一，就是在将开发理念和主题定位转化为建筑形体语言的基础上，又如何将建筑形体语言转化为传播语言，最终形成楼盘文化语言。
1、楼盘形象设计。项目现场包装、卖场包装、样板间包装、LOGO与VI设计等，整个视觉系统、场所气氛要与楼盘理念一致，给潜在客户以全方位的一致性刺激，提升购买欲望。
2、推广实施
整合推广分两个方面：品牌和产品
品牌，是消费者对产品一切感受的总和，开发商所做的品牌广告，致力于帮助品牌与消费者建立长期的良好关系，提升形象，增进亲和力。品牌广告一般遵循“远、虚、雅、美”的推广原则。
产品是品牌的基础和载体，消费者可以感触，因而产品广告要坚持‘近、实、俗、真“的原则，才能具有实际促削的作用。
整合推广过程中，要做到点、线、面结合，品牌广告强调的是宏观的东西，即‘面“，而产品广告着重强调各种利益的诉求点等明确性的东西，即”点“，从面到点，或从点到面的过程中，始终把握一个原则——开发理念与主题定位，即推广的‘线”。并且脉络清晰。
品牌广告发挥拉力，产品广告发挥推力，两者有机结合，由“面”到“点”或由“点”到“面”，一“线”贯穿。
推广实施前，须确定好推广方案，包括推广周期、广告计划、公关活动方案、销售促进措施等。环环相扣，一脉相承，通过营销和传播培育出楼盘在公众中的个性形象。
第四部分 统筹财务
——智慧创造财富的保证
简单化，随意化伴随着中国刚刚起步的市场经济，而房地产行业因其项目不可逆转的特征，在经历了大起大落之后，不得不借助于量化、技术化的促销手段。
难度在于，中国房地产市场起步较晚，不透明因素过多，精打细算未必管用，粗放型照样发财。但随着中国房地产行业日益成熟，竞争日趋激烈，为了减少投资风险，这要求专业人士建立一套具有现实意义的投资分析与价值判断系统。
最大限度地挖掘项目的价值，并通过量化分析，最终充分兑现项目价值，是房地产商在买方市场下必须锻炼的功夫，也是市场的趋势。
一、项目投资分析
1、成本估算：土地成本、建安成本、销售费用、税收等.
2、收益预测：利润率、总收益、回收期、风险预测与防范等。
3、敏感性分析：盈亏平衡点分析、成本变动对利润的影响、销售价格变动对利润的影响。
二、营销费用与资金回收模拟
确定各阶段的营销推广费用，并拟定销售目标和资金回收计划
