世间事,从来不是东风压倒西风,就是西风压倒东风。不过这话放在房地产市场里却成了不折不扣的“不是东风压不倒西风,就是西风也压不倒东风”。最近中国房地产里面又开始了一轮互掐,主题叫:住房过不过剩?结果就是相互掐在那里,谁也没有松口和松手。
住房到底过不过剩呢?从国家和各地方的统计数据来看,空置是有的,而且是大大地有。有空置,是不是就意味着住房过剩?如果认为空置就是过剩,那很好办,空置就是过剩了。
不过凡事都需要认真计较一下才能看明白本质,在空置和过剩之类问题上计较一番后,可以发现,其实空置未必就是过剩。因为这个空置是人为空置的,就是说,价格不断涨,收入没跟上买不起房子的结果。如果硬要强调当前的住房是过剩的,那只能理解为是一种虚假过剩。
今年春节去南方,就发现这个问题,地方上的人跟我说,他们的空置有多少多少万,其中包括去年空置量和累计空置量。我问他们,我说你觉得这几十万的空置在你们这儿算不算高的。对方说是高的。那这些空置怎么解决?房价如果不下来的话,肯定是解决不了的,结果就很可能变成烂尾,烂尾几十万平米的房子在一个县城来说简直就叫遭罪,所以他们政府正在想办法。
值得注意的是,空置的问题不是中国一两个城市的问题,是全部城市里都存在的问题,不过就是有些地方少一点,有的地方多一点。而空置的最主要原因还是消费能力的问题,如果按照当地收入比来计数,相信没有多少本地人会消费得了当前的高房价,因此我们可以看到,北京今年的经济适用房计划排到了远远的北五环外去了,我在地图上找了好一会儿,终于发现那个叫苏家坨的地方实在是偏僻了一点,不过价格和建设成本低了,大概北京当地收入比的居民消费能力却能够抬起来。
如果真是住房过剩了,那北京的消费者又不都是傻子,谁愿意跑那么远去买一套经济适用房?他们就不需要付出巨大的居住和工作成本么?
所以我倒是觉得,我们在争议过不过剩的时候已经走上极端了,不是正方想着打死反方,就是反方想着把正方给拿下。结果谁也没把问题争个明白。单从现有消费能力来看,不要说中国房地产空置率很高,就算所有农民进入城市,恐怕房子还是会出现虚假过剩的——空置。有人说中国自有住房有多少多少,比西方一些国家还高,我倒不这样认为,中国需要房子的人多得一塌糊涂,网上天天有人在骂,我不相信这些人都是投机份子,在这个物价日益高涨的年代里面,他们的需求算不算?
房价的异常繁荣让许多人在住房方面一片赤贫,更有许多望而却步的,如果说过剩,这是不切实际的观点。什么叫过剩?过剩无非是大家都有一套甚至两套住房后不愿意去消费了,是购买力充分释放后形成的市场现象,表示市场供大于求了,是供需关系发生质的变化的结果。可是现在的市场是这样的么?购买力是全部释放了吗?现在的购买力是被充分压抑了的!不光供不大于求,而且是欲求远远大于供给的好几十倍,在这种情况下说住房过剩,实在是一件奇谈怪论。购买力被压抑后形成一轮空置高潮,怎么能说是过剩?
过剩在中国房地产里面是不可能出现的现象,哪怕是开发量再大的国度里面,也不会说人人都买了房,人人的消费能力都得到释放了。我以为,若要判断住房是否过剩,最基本的标准有这样几条:一是开发量下滑,因为由于消费需求充分释放后,出现了住房饱和现象,这时候再出现大的开发量,开发商是在自找死路。而在中国,当前连基本的住房需求都没有得到满足,在这种阶段谈论过剩无疑不切实际;其二,市场陷入持久低迷。购买力充分释放后,消费行为包括投资和投机均会进一步萎缩和扼制,资本将不会再纷纷进入。放到中国市场来看,这也没有出现,如果说中国市场持续了近两年低迷的事实,这不是市场自然规律的结果,实在是由政策人为造成的;其三,空置量逐年增加,大面积的空置率得以出现,房子的积压且久久得不到消化,将对市场住宅的饱和度发出警告。
最后一点也是极为重要的一点,住房饱和是一个相对健康的市场表征,但住房过剩不一样。当住房过剩之后,逐年累积的一个巨大空置率必然出现,这种不能化解的市场供给格局将催生出大的房地产泡沫,而且这个泡沫不可避免将在短期内发生破灭。因此,当住房过剩出现后,房地产一定会发生崩溃。从这一点来看,中国没有发生,所以当然不存在住房过剩的问题。