爱华网房地产市场经历2005年的宏观调控，短暂的休整之后，2006年一开始房价就高歌猛进，再起波澜。在高房价面前普通购房者已经沦为房奴。不断上涨的房价、房地产空置率居高不下和入住率低的现象同时并存，是中国的房地产市场特有的现象。什么造就如此畸形的市场？
中国的房地产市场无法和国外类比，这是和中国奇特的经济结构分不开的。
非完全市场化，中国经济自改革开放以来经历了多个阶段，但由于政治改革的滞后导致了经济改革出现许多难以克服的问题，最为关键的是政府拥有极大的权利，政府靠这种权利掌握了绝大部分经济资源，这些权利的掌控者有意、无意的运用手中的资源影响着市场，我国的经济从某种意义上说是权利经济，而非真正的市场经济。明白了这一点，许多困惑我们的问题就能找到答案。
官商自然结盟是这种非市场行为的必然取向，“资本向权贵献媚，权贵为资本服务”直接导致了中央各项政策难以执行，即便执行也被大打折扣，畸形发展的房地产市场是最为典型的例证。
当前的房地产是不能用市场经济的理论来解释的，高企的房价和人们的购买力形成巨大的反差。以目前北京的房价为例，政府公务员靠合法的收入是根本无法承担的，普通老百姓就更不用说了。房地产行业的空置率不断上升也就难以避免了，2月24日北京市统计局发布的数据透露，截止到2005年末，全市空置商品房累计面积为1374.2万平方米，比年初上升了31.6%。
高房价，低入住率形成的原因是投机资金所为，大量的投机资金是在信贷资金的支持下进入房地产领域的，如近期上海暴露的个人贷款6.5亿购房110套的骇人案例，我想这不会只是个案，记得2004年上海工行也曾出现过一人贷款八千万购房的事件，媒体揭露的只是数额巨大的，没有暴露的估计不在少数。如此以来，难免出现虚假的需求，投机购房直接导致了入住率很低的现实。
一般来说决定房价的因素有，资金来源于及价格、土地的供应及价格、市场需求。
资金来源的因素。房地产行业是个资金密集型行业，资金是房地产开发的关键，过去大多数房地产行业的自有资金十分有限，依靠从官员手中批租下来的土地采用空手套白狼手段取得银行信贷资金、预收款、定金从事开发的。现在房产商的自有资金有所增长，依赖外部筹资的比例下降，从相关统计数据看目前银行信贷资金占开发资金的五成多，但也不排除金融机构的资金通过其他方式进入房地产开发领域（如2005年暴露的中行北京分行6.4亿房贷诈骗案）。另外、国内经济结构严重的失衡，因基础资源价格上涨导致了除资源类生产行业外的其他行业处于艰难维持中；与此同时，房产商之间默契形成了近似铁板一块的价格联盟，创造了经济生活中“房地产暴利的神话”，由此吸引了大批投机的民间资本流入，成为房地产行业的另一重要资金来源。那么，真正来源于房产商自有开发资金不占主导，对资金所承受的风险当然不会有太多的考虑。反映在销售上就是宁愿空置也不降价，爱买不买的无赖心态完全显现出来。人为的因素导致住宅的买方时代还是没有到来，产品不是老百姓说的算，归结为一句话：空置的是老百姓买不起的，“房荒”只是物美价廉的。
土地因素，我国的土地政策是困扰经济发展的重要因素，土地的国有阻碍土地市场化，影响了土地正常有效的流转。土地资源成为地方政府的摇钱树（失去土地农民生存问题暂且不表），许多地方政府靠房地产开发拉动经济，领导关注的是GDP。现在土地供应比过去的单纯暗箱操作有了很大改进，引入了挂牌拍卖制，但仍没有解决根本问题，土地供应还是有权利部门决定。在这个问题上，官商也有着一定程度的默契，既商家虽然付出比以前更高成本，但可以通过提高房价转嫁给购房者；同时政府又获得巨额土地收入，为其GDP数字经济增加重重的砝码，是官员表现政绩的绝佳方式。
为了补偿房地产开发商，政府在城市拆迁方面为其提供更大的支持和帮助，拆迁户和失地农民形成了被迫性非主动型的购买力。这一类购买者遭受着拆迁、购房的双层盘剥，财富通过房地产市场被再次掠夺。
有了权贵们创造的房地产市场需求的三个条件：资金、土地、购买力，开发商当然豪气万丈，即便面临二高一低的现实（高房价、高空置率，低入住率）也无所畏惧。房地产从来不会考虑普通购房者的感受，北京万通集团董事长冯仑说过：“成为房奴那是活该啊。”房产商的霸气是权贵们给的，大部分的购房者靠的是银行按揭贷款，高房价增加了购房者还款压力，沦为事实上的房奴。与此同时房贷资金也面临巨大风险，如果房价出现暴跌情况，后果不堪设想，金融危机难以避免，开发商最坏的结果就是一走了之，烂尾楼不就是明证么？其最终负担的承担者是“房奴”和银行。就因为如此，房地产商抓住了政府的软肋，投鼠忌器，政府不太可能采取激烈手段来调控市场。近期的轻微加息举动就是效果了了，不仅如此，反而刺激了开发商的神经，他们更是变本加厉，死抱房价不放松，从某种意义上说，房产商利用房价绑架了全社会。
房地产市场的非效率导致资源的巨大浪费，人为的操纵价格使社会的总成本上升。房价所反映的并不是真正的市场供求，隐藏于房价背后的非市场因素需要完善市场体系和深化改革来解决。
