爱华网据报道，近几年各类海外基金大举进入国内楼市“淘金”，摩根士丹利、高盛等已深度介入内地房地产市场，外资比例已接近15％,事实上，外资在中国许多大城市的房地产都排兵布阵。（ 2006年05月22日每日经济新闻）看来，一场中外投资者在房地产市场同台较量的争夺战已经拉开。在很大意义上我想说，中国房地产已经迎来外资内资同台竞争的新时代。
谁都知道，外资一直以来都觊觎着中国房地产。但外资在其中的比例达到大约15%，却超出了人们的判断。此前，人们盛传外资杀入中国房市，“小数说法”是几百亿元，“大数说法”是几千亿元。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房。外资大都集中在上海、北京等少数城市；后来有报，珠江三角洲、成都、武汉也进入外资投资房市的新版图。据人民银行金融市场司调查，外资占上海全部购房资金的比例2003年初为8.3%，2004年底已经达到了23.2%。仅2004年头11个月，外资流入上海房地产市场的总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%。看来，“狼”真的来了。一条有着敏锐寻利嗅觉外资“狼”，面对房价居高不下而且需求旺盛，人民币升值想象空间依然而且热情有加，这个15％可信度是相当高的。
如果将中国房市的价格上扬与同期外资界入联系起来思考，人们有理由相信它是房价高企的重要推手。在外资奔入房地产的两个重要城市上海与北京，它的房价高得如此离谱，已经给中国人上了一堂生动的市场营销课。如今，在人民币轻微升值后的两个月里，外资重整旗鼓，投资中国房地产，并且业已达到15％，我想对于中国房市来说，是一个重大的变数。从外资进入中国房地产的作为来看，目前主要涉及房地产开发和市场楼房买卖两个环节。那末这一重大变数，我解读出的信息是：加大了中国房地产市场的投资风险。
对于政府监管部门来说，无疑是一个新的挑战。如此大规模地进入中国房地产，对于管理部门来说是第一次。外资界入的渠道，外资进入后的运营监督，特别是外资投机行为的抑制与利用长期积累的市场经济与政府的博弈，外交利用规则的漏洞进行避税，如此等等。这些都是国内开发商所难以企及的。
对于本土房地产商来说，如果外资是冲着开发而来的，那他们就遇一个强劲的对手。不过，大多外资进入房地产都是从合作、合资开始自己的中国房地产业的生命史的。也就是说，外资会在进入城市选择合作对手，再中外联手，强势占领市场。但这只是第一步。一旦他们翅膀硬了，一旦他们认为可以独享而不必分享的时候到来，合作者可能成为会失意地被抛弃。从发展中国家的房地产经验来看，外资撇开本土合作对手而独立大干的案例也是比比皆是。与此同时，那些实力不及的中小房地产公司，由于竞争激烈，可能会加速它们的衰亡进程。
对于楼房的投资者来说，外资大量地进入楼房买卖，可能会酿成市场大起大落的灾难。这一点，在今年的上海房市波动中已有所验证。资本的本性中，投机是它的一个重要天性。所谓投机，无非是短期追逐最大利益，无非是看准市场中的利润瞬息机会不顾一切地去实现，无非是为达到目的有时会不择手段。有人将投机与投资对立起来，认为投资行为不是投机行为，认为投资排斥投机。这种试图将投机从投资中剔除的想法多少有些浪漫与虚无，正好像那种企望消除物体影子的梦想根本就是违反常理一样。我必须说，在投机冲动与投机技巧上，外资远胜内资不仅一筹。如果内资与外资在同一市场竞技，可能胜算更多地在外资一方。所以，外资进入楼房市场，必然大大令房市风险陡增。另外要引起人们特别注意的是，在进入房地产的外资中，大部分资金集中在楼房炒作领域，其醉翁之意不在酒，在于继续等待获利人民币的继续升值。这就意味着，房市的震荡将与人民币进一步升值挂上了钩。
对于为满足安居需求而购买房的一般消费者来说，外资进入房市可能在两个意义上引发新的风险：一是直接引发。如果外资进入与一般消费者相同层次楼盘需求，这意味着需求增加。那末在相同供给的情况下，房价提升不可避免。二是间接引发。如果外资进入高端楼盘，表面上它似乎不会改变安居层面的供求关系，暂时不改变安居层面楼盘的价格，但由于高端楼盘的价格猛升，价值规律最终会拉升中低端楼盘的价格，使同资同利规律得以实现。这样，一般消费者的购房风险同样会加大。
凡事都有两说。外资进入中国房地产也不全是负面影响，也不全给我们带来的是风险，它也有正面影响，也会给投资者与消费者带来新机遇。首先，它会带给我们国际先进的投资经验与国际先进的管理经验。无论是投资开发还是投资炒房，国际资本都内含着现代投资理念与投资技术，都附加着数百年的投资经验与教训，这些对于中国投资商来说是极其可贵的。其次，外资在开发领域进入房地产，同样会将西方发达国家的房地产开发理念、设计、策划、营销、乃至新的技术与文化原汁原味地带入业界。这定然会给中国房地产加入新元素，定然会丰富中国楼房的生态状况。再次，多元投资主体势必引起多元竞争，多元竞争会最终提升房地产业的发展水平。更何况，与我们同台竞技的是国际一流投资商，一如中国足球队能与巴西队、英国队，我们的球员能与贝克汉姆、罗纳尔多同场较量一样，与高手竞争自然进步更快。
人们理由担心的倒是外资的进入与管理，目前的确有待提高水平，有待健全与完善相关法律法规，有待与国际接上轨。此间传递的信息是，外管局将完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，借鉴国际经验，按资本项目管理原则，对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，配合上游部门，实施房地产调控政策。同时，还要对房地产项目下违法违规资金加大查处力度，以抑制投机行为。
总之，外资拥入中国房地产，不仅遭遇风险也会拥抱机会，我由此判断它必将改变中国房地产发展的现行轨迹。
