爱华网今天的中国，几乎人人在议论而又谁也说不清楚的莫过于房地产业。在这场争论中，人们看到了这样一些主角：金融系统、建设部、国土资源部、政府综合部门（发改委、统计局等）、地方政府、房地产商、海外投行、学者、以及老百姓。而争论的话题集中在两个方向上：其一，形势如何；其二，谁之过。
泡沫？挟持？虽然对房地产业的议论几乎一直不断，但这场将几乎所有人卷入其中的争论似乎是中国社科院金融研究所易宪容引爆的。
2004年，学界评估本轮宏观调控的效果，人们认为已初见成效，甚至有人主张国内的宏观调控该结束了。7月，易宪容发文称：房地产业是经济过热的动力源。银行的信贷消费、地方短期内业绩、过热的钢铁、水泥、电解铝、建材、成为瓶颈的能源，电力、运输、水无不与房地产有关。而房地产在这次宏观调控中所受的影响则是微乎其微。
由此，易宪容对房地产业态势做出了严峻的判断：房地产业把整个风险都归结在国内银行体系上，如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机，如20世纪90年代的日本。因此：“国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”“如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国大陆社会政治动荡的根源。”
此论一出，各方哗然，反映各异。
金融管理当局：事实上，金融界早就对房地产业的态势忐忑不安。本轮房地产浪潮本来就是银行推动的。从1997年到2002年，个人住房贷款余额年均增长113%。然而，到2003年，央行觉得态势不妙，6月货币政策司出台了著名的121号文件，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。但两个月之后，央行又发布了18号文，表示“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度”，首鼠两端的心态暴露无遗。
从2004年到2005年，金融管理当局通过《货币政策执行报告》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《我国近期房地产贷款风险分析报告》等文件措辞严厉地警告房地产过热的风险。并通过加息、控制借款人住房贷款的月房产支出与收入之比、公布房贷失信者“黑名单”、严格审查房地产开发商资信条件、控制授信比例、上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率和个人房贷首付款比例等措施，试图控制房地产泡沫风险。
房地产业：我国房地产业的归口管理部门是建设部。2004年10月18日，中国经营报发表了建设部政策研究中心的报告《泡沫之说不成立，中国房地产金融危机尚无迹象》。
报告根据20%的城镇家庭每户增加20平方米的住房，和因城市房屋拆迁产生的大量被动需求，判定超过6亿平方米的住宅需求“是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的”(新增5.4亿、拆迁1.4亿平方米)。至于空置面积，“2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化”，同时，“一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用”。据此，否认了“泡沫说”。
对高涨的房价，报告认为：“房价中长期趋势总是看涨”，并将其归因为：地价上涨、高档商品房供应增加和住房需求旺盛。并进一步认为：“房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。”“社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。”
至于金融风险，报告认为“房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在。”，但这“并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济”，因为“房地产金融仍是银行的优质业务”，相反，1997年亚洲金融风暴的经验表明，不是房地产泡沫导致金融风暴，而是金融风暴导致房地产“泡沫”破灭。
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认同这个观点，他认为，不要夸大房地产信贷与金融安全的关系，确保金融安全的主要作用点应在金融系统本身，“金融系统有病，房地产吃药，是吃不出金融安全的”。
至于房地产商，被戏称为“房地产总理”的任志强直截了当地称“房地产泡沫”说为“胡说八道。”（2004年10月20日北京晨报）
这里我们看到金融管理当局与房地产业的两个基本对立观点：
其一、房地产业是否存在泡沫和值得警惕风险？
其二、风险在那里，谁是多米诺骨牌的第一块？
外国投资银行：摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，主要是从经济全球化、金融全球化等角度来看问题。在他看来，美元弱势引起的热钱涌入，使中国融资成本降低，房地产开发商的融资成本比正常的要低2-3个百分点。正是海外来的热钱促成了投机，“从某种意义上说，在上海房地产市场上，本地人已经被迅速地边缘化了。上海的房地产市场是一个外部人的游戏。”而一旦国际金融环境变化，热钱流出，后果不堪设想。他发出了刺耳的预言：房地产泡沫破灭的时间仅仅是几个月，而不是一年。
然而，谢国忠所供职的摩根士丹利投资银行,其名下的房地产基金MSREF自2003年起就活跃在国内房地产行业，有媒体一一列举它的投资行为及投入的金额，据此质疑他发言的动机。厉以宁索性直指：国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。宣扬中国房地产泡沫即将破裂是为了在国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。
然而，谢国忠1997年对香港房地产的预言、对印尼经济崩溃的预言、对中国将发生通缩的预言均被证实，使人们无法对他的话置之不理。
他的分析思路与预言亚洲经济危机的克鲁格曼相通。在克鲁格曼看来，“亚洲的问题是，经济过热的同时，公私界限不清引起了严重的道德危害。因此，人们实际上在利用暗中的政府担保进行赌博。”而谢国忠直指：“我懂得印尼经济里最大的问题是腐败，”谢国忠说，印尼的财富是虚的，里面其实都被掏空了。等到外国人不愿意把钱放进去的时候，空架子就会倒下。
二十多年切身的体验，使人们对谢国忠们的分析极易共鸣，而指斥谢国忠们“别有用心”的厉以宁，却在韩德强的《从“厉股份”到“厉暴富”》中被描绘为“暴富阶层的代言人”。
外国投资银行成为中国房地产业辩论的主角之一，这本身就有点滑稽，评估他们的观点与动机，更令人感到五味杂陈。
发改委：作为国务院综合部门的发改委，显得出言谨慎，他们首先关心的是“产能过剩”。在国家发改委主任马凯点名的11个产能过剩行业中，钢铁、电解铝、铁合金、水泥、电力，都以房地产业为重要用户，如果压缩房地产业，这些部门的产能过剩将雪上加霜。
于是国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣表示，中国整个房地产热是一种虚热，实际上房地产业还冷得很，那些热得冒气的地方是豪宅，从转移农民工进城、从长远的城镇化角度来看，空间还很大。对此潘石屹回答：“作为房地产发展商，我们只建设市场上能够卖出去的房子。”言下之意，农民工哪有买房的有效需求？
国家发改委宏观经济研究院陈洪波于2006年4月中旬发布研究报告称：我国的房地产金融风险并不高，但社会上却对此有着较大的误解，而这种误解也影响着房地产金融政策。
媒体在报道此事时，指出“房地产业内许多人都知道，陈洪波就是房地产REICO报告的编写成员。早在去年11月发布的2005年REICO报告就称房地产信贷风险小。因为该报告受房地产商资助，其独立性受到了媒体的质疑。”
当国务院综合部门的观点的现实性、客观性都受到质疑时，社会公众又如何获得独立、客观的判断？
变脸：在上海市有关部门的委托下，上海市社科院房地产研究中心和上海财经大学对房市进行联合调查后，得出结论：房地产销售金额的下降，导致房地产业增加值减少30亿元左右；并导致2005年财政收入的下降额，相当于2004年地方财政收入的6.5%以上。而且，综合房地产的波及效应，2005年房地产市场下滑使上海经济总量大约减少65个亿，影响GDP增幅减少1个百分点左右。这里尚没包括土地出让金的损失。
这难免让人联想起易宪容的“挟持”论。
事实上，进入2006年以来，金融管理当局对房地产的态度发生了微妙的变化，央行上海分行的报告没有再提房地产信贷风险，而是对房地产交易量保持低水平运行的情况进行预警。北京金融运行报告则表示，“作为北京市经济的支柱产业，房地产开发投资下降幅度过大，值得关注。”
业界将其视为房地产信贷要放松的信号。有媒体称，农行从去年底就启动房地产信贷的扩展步伐。2006-4中旬，21世纪经济报道以《银行变脸巨资输血地产温州炒房团重返上海滩》为标题，告诉人们：截止2005年底，上海市房地产开发贷款余额1400.18亿元，比年初增加387.58亿元，同比多增85.09亿元，余额同比增长38.04%。中资金融机构，一季度有86%的增量贷款投向了基本建设和建筑业，同比上升54.5个百分点。
此时上海房价显出回调见底的迹象，而北京房价并未下降。
正当业界打算舒一口气之时，中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合发文，紧急规范各类“打捆贷款”，信贷闸门再次收紧。
打捆贷款是指以国有独资或控股的城市建设投资公司为承贷主体，以财政出具的还款承诺作为偿债保证，将一城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目向银行贷款的一种融资方式。
打捆贷款是这些年流行的银政合作方式，这份文件规定，2005年1月26日以后的政府担保将不再有效，并且严禁地方政府再提供任何形式的担保或者是变相担保。这一下子就卡住了由地方政府启动的主要资金阀门。基础设施建设项目受阻，房地产业必受牵连。
这里，我们看到的已经不是争论，而是左右为难的选择和激烈的博弈。
谁之过这边厢“泡沫”与否面红耳赤，那边厢责任归属剑拔弩张，政府与地产商各执一词。
“招拍挂”制度任志强将房价暴涨的因由直归土地“招拍挂”制度。他引证国土资源部的数据：“非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元，而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元，仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。”
他还引证了两个“天价”地块：
“盈科以5.1亿元中标的工体机电院用地，让未开工的楼面价高达1.25万元/平方米，如果销售价在2万元/平方米，土地成本还占到了销售价格的62.5%。”
“4月18日拍卖的温泉用地，首先政府为推高地价故意将本来可以连在一片统一规划的用地分期分批切开招标，结果第一块土地北辰中标价就比起拍价6.8亿元高出了4亿多元，每平方米的楼面价升到了5000元。”
任志强质问：“当土地招拍挂楼面价已高达1.25万元/平米时，还谈什么建普通商品房呢？政府实际是在支持与满足这种特殊的消费。”
国土资源部则在《2005年中国国土资源公报》中称：2005年全国主要城市地价的平均水平约为每平方米1230元，与上年同期相比，城市综合地价增长了4.44%。近期国内个别大城市商品房价格的上涨幅度已经接近20%，而住宅地价增长仅为5.67%。据此土地利用司资产处处长岳晓武表示：“‘招拍挂’是充分体现市场竞争的制度，制度本身不会人为地抬高地价、房价，只是为公平竞争提供平台。”
北京市国土房管局新闻发言人、副局长张维称：
“从国土资源部去年对全国32个城市地价的调查中可以看出，本市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%。”
“上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价在房价中所占比例仅为11.4%。而且，从全国平均地价走势看，地价稳中有升，但地价上涨幅度明显小于房价上涨幅度。”
同是北京，任志强告诉我们：“土地成本还占到了销售价格的62.5%。”，张维却说：“本市土地价格在商品房成本中占22.98%”。公众该信谁的？
平心而论，土地作为公共资源，通过“招拍挂”获得高收益于社会有利，只要这收益用于解决社会公众最急迫的问题。正如任志强指出的：
“如果政府是将提高土地成本而获取的收益，返还给城市提供公共产品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于让中高收入家庭多承担住房成本而向中低收入家庭转移二次分配。那么就将有利于调节公平与保证社会和谐。”
那土地收益到底哪儿去了？任志强告诉我们：“一般情况下，城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金。”2005年全国财政收入为31627.98亿元，任志强告诉我们当年土地出让价款为5505.15亿元。这相当于财政收入的17.4%，如此巨大的资金不受人大和财政预算控制，其中猫腻谁能说清？
“良心大大的坏！”2006年4月，深圳市委书记李鸿忠感概：“某些房地产商良心大大的坏！”任志强则猛攻地价，要为房地产商洗刷“暴利”的污名。他引用2004年经济普查结果，告诉我们，房地产全行业“按所有者权益计净资本收益率仅为6.46%，全行业总资产61790.0亿元，总资产利润率只有1.67%。”
他不忘将开发商与政府对比：“估计2005年全行业的开发利润1100---1200亿元。但当年的土地出让价款却高达5505.15亿元，”而且“房子的生产是要花费大量的精力、智力与劳动力的。土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的招拍挂管理方式，与投资、知识和智力无关，靠制度发财。”
然而任志强的见解似乎不为其他相关方面接受。
杭州市建委陆革处长称：国际房地产业的项目平均利润率大约是6%至8%，而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%至30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素，其开发利润为自有资金的100%以上.暴利是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值是政府配套基础设施的建设投入形成。因此，暴利其实来自于国有土地资产的流失。
福州市有关部门测算了的当地在23个楼盘开发成本，从每平方米1636元至3094元不等。而销售均价从每平方米2500元至5500元不等。开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。
2005年2月中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。
中国金融家企业家发展论坛秘书长阎雨称：房地产是高利润行业，实际平均利润在20%以上，这一利润率相对其他行业企业简直可以说是暴利。
2005年国家税务总局在对７省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。这一切让公众很难接受任志强的辩解。
其实，作为人格化的资本，与房地产商讨论“良心”似乎是对牛弹琴。国有土地资产的流失，第一责任人肯定是作为公共事务委托代理人的各级政府。既然选择市场经济已经超过1/4世纪，既然有数百年成熟市场经济的先例，为何政府还搞不清自己与商人在经济体系中的相对位置？为何“亲商”、“你发财，我发展”成了大多数各级政府的行为准则？此时此刻，指责商人的“良心”，岂不滑稽？
结构：投资与市场对房价高涨的另一个解释是结构不合理。
国家统计局新闻发言人郑京平2006年4月20日表示，我国房地产投资结构不合理。“24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。”第一财经日报(06/04/24 10:14)
上海已销售房集中在90、100平方米面积段，而香港1995年至1999年新落成私人住宅楼面面积主要分布在70平方米以下：
（数据来源：香港特别行政区差饷物业估价署）
香港政府规划署的一项调查表明：香港居民1999年户均建筑面积的平均数是64平方米，认为可接受的建筑面积是71平方米。香港2000年私人住宅拥有者有4/5以上住在70平方米以下。可见平均增加7平方米住上71平方米的房子是香港人的近期目标。前述建设部政策研究中心的报告假设大陆20%的城镇家庭每户增加20平方米的住房，不知所据为何？莫非他假设大陆居民收入相当于与乃至高于香港？该调查发现，香港居民认为舒适的建筑面积是93平方米，这低于今天大陆新房的平均面积，而我们还处于争取“全面小康”的阶段。
现在上海家庭户均才2.8人，比香港户均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面积就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDP只是香港同期的19%。(王鍊利《希望与危机并存的上海房地产业》)
由此看来，上海房地产买主的主体，绝非本地普通地百姓，外地与境外的富人才是这个市场真正的买主。
这个状态是“投资结构不合理”可以解释的吗？作为理性经济人的房地产商，其投资行为肯定准确地跟着有效需求走。房地产的投资结构与其说表明了投资行为不合理，不如说显示了社会购买力的客观分布。
从townhouse到别墅，从房地产广告中的“品牌”、“法国设计方案”、“地中海风情”、“美国贝尔格林环境设计理念”、“欧洲汤森管理模式”、“超五星级服务”、“VIP高级名流会所”、“国际连锁机构”，我们不难看出房地产商心目中的买主群体。前些时候，北京市北四环东段曾出现过两则巨幅房地产广告，其一“让少数人先阔起来”，其二“资本给我自由”，再确切不过地勾画出这个群体的特征。事实上这个群体才是房地产的核心买主。
于是我们看到，逻辑上只有两个可能的选择：
其一、承认现存的购买力格局，并为此承担现实的社会经济后果；
其二、改变这种购买力格局，并为此承担难于预测的社会经济成本。
用行政手段改变房地产投资结构，肯定是徒劳的，其最大功效止于“做秀”。
沉思“房奴”与“愤青”普通购房者面对“刺破青天锷未残”的房价无可奈何，深圳市民邹涛4月26日发起了“不买房行动”，截至5月8日，“不买房行动”参与人数已达16317人，其中深圳地区为11264人。行文之时，邹涛正在进京途中，他希望面见总理，陈述“房奴”的痛苦。一个“不买房联盟”在网上出现，“不买房行动”通过网络迅速蔓延。宣称“按揭买房成为房奴那是活该”的北京万通集团董事长冯伦被骂得体无完肤。
商人、学者、官员们将网上言者视为“愤青”，认为非理性，不值一顾。但仔细想一想，所谓“愤青”大抵是受过相当教育的人，在他们的生活环境中，“小资”是大众媒体成天灌输的价值标准，而今这价值标准又升级为“小私”----“拥有私人保姆、私人律师、私人医生、私人美容师……，教育背景高、职场得意的高收入男女，不仅解决了‘小资’囊中羞涩的尴尬，还可以尽情彰显‘小资’们已有的精神品性。”
然而现实是，大学毕业生面临“零工资就业”。“小资”们的收入即使高达6000元/月，在如此房价面前，当“房奴”都要掂量有无资格。不要小看这6000元，它已超过2005年北京市单位职工平均工资（2734元/月）的两倍，绝大多数受薪人员的收入在此之下。
理论家们曾大讲“中产阶级”，向人们描绘过一个稳定的“枣核形结构”。当住房、教育、医疗使“小资”们离“小私”越来越远，而渐次沦为“愤青”时，“中产阶级”何在？谁又想过其社会后果？
其实，有资格参与房地产争论的人，只是人口中的少数。即使在北京市，大多数人的收入肯定少于单位职工平均工资，这样的收入根本不可能梦想当“房奴”。更不要说那些在建筑工地上盖房子的农民工，2006年4月25日，华夏时报告诉读者，建筑工地上两成人吃剩饭生活！而国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣却将房地产业的市场前景寄托在他们身上！
于是我们看到，围绕房地产的争论本质上是精英集团内部的争论，争论之所以激烈，在于这个精英集团内部的高度分化，从坐拥上亿资产的食利者到苦苦维持“小资”生活水平的白领，显然后者是绝大多数，并渐渐向“愤青”滑去。
然而，国人的主体却在这个集团之外。仅仅二十余年，我们就在一个平均主义的社会基础上，培育出一个高耸入云的财富金字塔结构。与之对应，劳动者收入占GDP的比重一路下滑，而资本收入占GDP的比重翻了一番，整个GDP约60%落入资本拥有者囊中。由是我们不难理解为何社会有效需求如此不足；为何奢侈品消费增长速度远高于全球各地；为何人均GDP只及香港19%的上海，新盖房远比香港为大。
于是我们看到，房地产困境其实是另一个更大困境的组成部分。回顾房地产的在中国的发育史，有助于我们认清这一困境。
史鉴在农耕文明的自然经济时代，购地建房主要目的是为住用或显示财富和地位。不存在购地建房、出售盈利的房地产业。
清道光二十三年（1843年），按照中英《南京条约》，上海开埠，允许外国商人租地造屋。道光二十四年（1844年）英国大鸦片贩颠地·蓝士禄在外滩租地13.894亩。咸丰十年（1860年）由于太平军战事，江浙一带避难者涌入上海。外商大批建造简屋高价出租，租界掀起土地投机狂潮。
由此，我们可以认为中国的房地产业大约发端于道、咸年间的上海租界，距今约一个半世纪。
在人民共和国成立前的约一个世纪里，以盈利为目的的房地产业逐步在通都大邑发展，成为城市经济的重要组成部门，其兴衰起伏，对金融业、建筑业、建材业等，影响巨大，更是财政的第一大支柱。在上海租界，房捐、地税占财政收入半数至7成。（《上海房地产志》）
那个时代上海的房地产业，从表面形态看是按市场经济运行，而它的实际主角最早是靠两土”（烟土、土地）起家的外国冒险家，后来又加上各个时期挟带巨资来沪避难的地主、官僚、富商。在整个房地产业的运行中，租借特权、军阀特权、官僚特权、乃至黑社会扮演的角色远超过经济学家们笔下优雅的定律与公式。
这样的模式运行了一个世纪，以人民共和国的建立画上了句号。在这个句号上，人们看到的是这样一幅画面：
1950年，上海市区公有土地仅占12.4%，87.6%的土地为私人占有，其中中国私人占74%，外国人占13.6%。市区人均居住面积是3.9平方米。
洋人、富商住在花园住宅、新式里弄、公寓，人均居住几十、几百平方米。而普通民众住在旧式里弄，原设计是一个家庭的住房，被搭搭放放，从二层楼变为四层、六层，分割出租。一幢房子居住八九户，最多的达到十多户。住阁楼的立不直腰，住亭子间的小孩睡吊床，大孩睡床底，连灶房都搭阁出租，大家都在房间门口烧饭。有的平均住不到1平方米。还有约100万人住在棚户区，无自来水，无下水道，无道路，草顶木板墙或泥墙，开个洞就算门窗，这种不能称为房子的房子，也统计在平均数内。
从这个画面里，人们不难理解为什么“国民政府”的财政左支右绌，为什么大多数国民缺乏对“中华民国”的认同，为什么知识分子普遍左倾，为什么共军有源源不断的兵源，而国军却不得不依赖“抓壮丁”，为什么西点军校、德国顾问培训的职业将领打不过一群土包子……
因为这是一个背离多数国民基本生存需求的社会经济结构；这是一个靠瓦解自身生存环境而生存的结构，而房地产业是这个结构的重要支柱之一。
严重的两极分化使中国社会走上了极端平均主义的道路。当我们摆脱了极端平均主义后，看到的是身份各异、立场相殊、利益对立的各类精英间的博弈，其理智、聪慧、圆融、机巧、执著、高效令人叹为观止。然而从总体上，人们看到的却是搏傻----盲人瞎马合力推动整个系统走向夜半深池。
难道我们还要投入又一次轮回？
《科学时报》2006年5月15日 一版
