爱华网近年来，我国大中城市房地产价格不断大幅上涨，已经严重影响到普通市民的生活：未购房者，尤其是低收入者和刚刚参加工作不久的学生望房而兴叹；已购房者，相当一部分因贷款较多严重影响日常生活而沦为“房奴”。大中城市房价居高难下的事实证明，有必要反思中国住房发展模式，重构适合中国发展的房地产业。而在不断攀升的房价中，被炒的最离谱的莫过于高昂的土地使用费。因此，从制度层面对住房的保障功能和投资功能进行区分，必须解决居民住房消费中的地权问题。不久前，海南大学经管学院教授刘家诚、讲师林涛、厦门松涛风险投资股份有限公司总经理李笃等共同发表文章提出，我国城镇住房消费和保障可以借鉴农村宅基地制度的经验，建立城镇“宅地权”（即住宅土地使用权），从根本上完善城镇住房保障，发挥社会主义制度优越性。
城镇居民也应有自己的“宅地权”
目前我国农村宅基地制度主要包括以下内容：宅基地属于集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。借鉴这一思路，刘家诚等认为，我国《宪法》明确规定土地属于国家或集体所有，但土地使用权可以依法转让。既然农村村民可以按照一定面积标准享有宅基地使用权，那么城镇居民也应该按照一定面积标准享有住宅土地使用权。我国《宪法》规定城市的土地属于国家所有，那么作为国家一份子的城镇居民理应拥有自己的安身之所，自然也应该因为居住而无偿享有占有、使用、收益和处分一定土地的权利，即享有一定的住宅土地使用权。基于城镇住房与农村住房的实际差异性，刘家诚等提出城镇居民的住宅土地使用权概念（简称“宅地权”）：即城镇居民在一定年限内按照一定楼面面积标准无偿享有的住宅土地使用权。
学者对城镇居民“宅地权”的主要构想
刘家诚等对城镇居民的“宅地权”提出了以下一些构想：
1．城市土地属于国家所有，我国城镇居民人人都应该无偿享有城镇“宅地权”，城镇居民一户只能拥有一处住房的“宅地权”，其宅地权不得超过省、自治区、直辖市按楼面面积规定的标准。宅地权享有人未经依法批准，不得改变用途。享受宅基地的农村村民不再享受城镇宅地权。
2．宅地权不能单独流转，但宅地权及住房应该可以一并流转。宅地权住房流转可选择以下三种途径：其一，市场化流转，出让人不必补交土地出让金，但出让人必须提供其居住保障证明材料，并不再享受宅地权；其二，由政府按房屋折旧价回购住房，并支付一定的宅地权补贴，出让人则应提供其居住保障证明材料，并不再享受宅地权；其三，政府按房屋折旧价回购住房，权属人以后还可以享有城镇宅地权。
3．已经按照房改标准享受“优惠购买公房或经济适用房、统建房、拆迁安置房、危改房、落实侨房政策房、集资房等住房，以及发放住房货币化补贴”等住房福利政策的城镇居民不再重复享有城镇宅地权。
4．加快建立我国人口综合信息管理系统，以换发第二代身份证为契机，运用科技手段加强城镇居民的住房保障管理工作，不断提高管理水平，保障城镇宅地权制度的顺利实施。
5．对城市居民住房用地实行分类分级管理。一类是福利性住房用地，主要用于经济适用房、廉租房等福利性住房的建设，由政府根据当地居民及土地的实际情况制定有关标准，按计划、分级别、分年度无偿划拨；另一类是商品房住房用地，用于商品房住房建设，由政府根据城市发展规划有计划地市场化供应。
6．强化中央政府和省、市、自治区政府调控土地的权威，提高土地利用总体规划编制的严肃性和科学实用性，切实保障城镇居民住房用地，合理高效利用城市土地资源，促进我国社会经济的可持续发展。
7．考虑到城镇居民的收入差距和进城农民工的居住保障问题，政府还应该建设一定比例只租不售的廉租房，切实保障城镇最低收入家庭和进城农民工的基本住房需求。
从制度上保障城镇居民的基本居住需求
这篇发表在《经济体制改革》杂志上的文章认为，建立城镇“宅地权”制度有利于充分发挥我国社会主义制度的优越性，有利于进一步加强我国城镇居民的居住保障。实施城镇宅地权制度，首先，可以从制度上保障城镇居民的基本居住需求，有利于促进社会公平。其次，城镇居民可以无偿享有一定楼面面积的土地使用权，政府也可以加强调控住房开发利润的能力，住房成本可以下降30%～40%左右，有利于进一步加强城镇居民的住房保障，促进社会稳定。文章预计， 实施城镇宅地权制度，普通商品住房的需求者将主要是抗风险能力较强的高收入消费者和其他投资者，城镇居民在有宅地权住房和廉租房作为居住保障的情况下，将迅速回归理性住房消费，不再成为推动房价大幅波动的市场力量，有利于政府调控并稳定房价、化解房地产金融风险，并引导产业结构合理调整，构建和谐社会。
记者注意到，在最近的房地产讨论中，对于城市居民的“宅基地” 问题，已经开始引起重视。如沈晓杰发表文章认为，如果居民有了“宅基地”，将享受到如下多种好处：
一是意味着国有土地让全民共享有了具体的利益受益者，人们再也不用担心社会主义最大的民生利益被“空心化”。
二是意味着我们今后城里人买房再也不必交纳高昂的土地使用费（土地出让金），更不会成为任由房地产商暴利“宰割的绵羊”。只要让建筑商在我们的土地上帮我们建房即可。我们居住权利的成本，将下降几倍甚至几十倍。
三是，居民有了“宅基地”，同样也使得国有土地资产不仅为全民所享，而且被全民所监管。国有土地再不会被少数既得利益者所垄断，更不会使它成为掠夺全民财富的工具；
四是，居民有了“宅基地”，也使地方官员重新明确自己的角色，不能再越俎代庖把自己当作国有土地的所有者，成为制造贫富不均和两极分化的帮凶，使执政之基更加牢固。
刘家诚告诉记者，他目前正在对城镇“宅地权”实施将给居民住房消费和房地产业的发展带来的影响进行具体分析。(原出处:中国改革报 发表日期:2006-6-5 )
