爱华网从中国新闻发展的角度来看，勿庸置疑的一点是，今天，房地产已经成为整个社会最敏感的行业之一，房地产行业拉动的不单单是GDP的增长，不单单是开发商日益鼓胀的腰包和一些政府官员的政绩，更是国计民生中最被关注当然也更为敏感的区域，当然，更应该成为新闻界关注的焦点。
“宏观调控首先调控的是房地产新闻。”2005年，“国八条”和七部委新政出台后，不止是一位业内前辈如此评价。此前的跑房地产口的记者日子过得很舒服，因为这个行业受到各方面政策的鼓励，然而当靠笔杆子吃饭的记者必须开始更理性更专业地思考这个行业，用更直率甚至可能得罪人的态度来对待这份职业，甚至用更尖锐的笔锋来批评这个行业方方面面的时候，从某种意义上讲，房地产已经走在正确的道路上。
2006年“国六条”出台前后，跑房地产口的记者为整个新闻界贡献了丰富的新闻大餐，在受众最迫切想了解到政策动向需要答疑解惑的时候，他们或者及时发布最新信息，或者笔锋犀利评论时政，甚至未卜先知洞悉事态发展趋势……
那么是什么促使他们发布这些对受众有利符合新闻要求，响应国六条“完善房地产统计和信息披露制度”要求，并坚持正确的舆论导向呢？更重要的是，作为接触房地产最深的资深业内人士，他们眼里的“房地产真相”是什么呢？
为此，邀请到最近频爆猛料的三位京城媒体记者，就房地产和房地产新闻畅所欲言，欢迎关注。
嘉宾：
《中华工商时报》记者 陈雪根
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主持人：焦点房地产网新闻中心 马磊
▲以下为访谈实录（声明：实录未经嘉宾审阅）
【主持人 马磊】：各位搜狐网、焦点房地产网的网友，各位房地产业内的朋友，包括媒体界的朋友大家中午好，今天焦点网有幸邀请到三位最近房地产圈儿里面的明星记者，来谈一下他们眼里的房地产和宏观调控。首先介绍一下嘉宾，都是老朋友了，中华工商时报记者陈雪根；新京报记者张学东，中国经营报的记者李乐，首先欢迎来到各位来嘉宾聊天室作客。以前各位都是作为嘉宾主持或者参加焦点网的会，今天作为嘉宾来出席这个对话，也是在当前非常房地产处在大众普遍关注的敏感区域的时候，而我们房地产现在每一个变化的记录者，可以说是最接近真相的人，希望对当下大家非常愿意了解到的信息进行沟通和交流。第一个问题是有关最近的最新的新闻，昨天深圳的细则出来了，不知道几位嘉宾对深圳的细则怎么看的，因为这个东西对上海、北京、广州即将出台的细则都有借鉴作用，你们觉得会有什么样的影响或者你们是怎么分析和怎么看待的？陈总先讲，陈雪根是我们业内的老前辈。
【陈雪根】：不敢说，细则我看了一下，基本上没有太大的新意，跟国务院细则15条的内容差不多，唯一的一个亮点是把10％的土地出让金用于租赁住房的建设，不知道租赁住房是廉租房还是什么样的房子，这是唯一不同的地方，其他基本上跟15条是差不多。
【张学东】：昨天深圳出台的细则，我看了一下，他又把九部委新的15条落实部门的细化，相对来说，它在更严格地执行九部委的这些措施。不论是在深圳的细则还是其他城市的细则，大家普遍关注的还是90平米占70％的概念，深圳已经很明显地落在表上，就是说90平米占70％只是单个项目，关于规划局里面提到在取得规划建设许可证的时候，必须达到这个比例，很显然这是针对单个项目。北京关注这个比较多，北京原来说在月底出台细则，现在具体什么时候出就不清楚了。深圳的做法对北京出台细则会有一定的影响。
【李乐】：刚才学东讲的90平方米的问题，是开发商比较关注的。从我个人角度来讲，这90平米是什么样，是总量控制还是个案的控制，这个已经不重要了。从深圳出台的细则来看，至少可以传达出一个信号，在去年调控当中，中央政府的调控手段和措施到地方有一个效率衰减的情况在今年要好很多。至少我们现在看到，尤其在监察部介入到调控里面，地方政府实际上面临着一个是不是听中央话的问题。现在的地方政府无论自身是不是想维护自己的利益或者说有自己的一些利益需要去维护，但是在公开的层面上，不敢去也不情愿，哪个地方政府也不情愿站在中央的对面。刚才陈老师说了深圳的细则和中央九部委15条意见比，没有什么亮点，这应当是意料之中的，因为地方政府有自己的利益诉求，又不能站在中央的对立面，唯一能够权衡的就是中央说什么，我就按照你来做，而我不做超出你的，我也不做达不到你的，我按照你的来做。解读地方细则的时候，我更多地从这个角度来看。北京的细则应该在8月份应该有说法。
【主持人 马磊】：昨天北青报一篇稿子说6月底就出，我认为这是政府通过他们放出的信号。
【张学东】：应该是在6月上旬有人讲过。
【李乐】：这是一种可能性，你看九部委的意见里，要求地方上报年度住宅建设规划，最后时间是9月份，而建设规划肯定是地方细则最主要的内容之一。
【主持人 马磊】：昨天深圳的十条，我特意看了一下关于套型建筑面积，也是没有具体的解释。前两天陈老师在博客里发了一篇文章，“建设部干嘛要打哑谜”，就提到了套型建筑面积这个词。陈老师您觉得从这个细节来讲，有什么样的玄机在里面？
【陈雪根】：我觉得没有太多的玄机，我也赞同李乐的观点，就是90平米占70％已经不重要了，重要的是你站什么样队的问题了。至于这两个数字，现在是没有办法的办法，规定非要90平米，非要占70％，实际上调控不应该是这么调控的。目前的调控包括采取非常的手段，只是解决一时的问题，根本的问题还是解决不了。如果在体制上不改变的话，解决不了任何问题，一个是体制上要改变，另外管理上要做一些跟进。原来住房制度改革的时候，当时设计是三种房子，高收入者买商品房，中低收入者经济适用房，低收入者和经济困难者租廉租房。现在只有商品房，我们不批评这种制度对不对，目前只有这种制度，现在连这个制度都没有落实，只有一个商品房。当时并未规定哪种房占多大比重，我个人认为，经济适用房应该占大头，商品房和廉租房应该占小头，现在经济适用房几乎没有，有的话也是大户型，背离了经济适用房的初衷。一方面要加强管理，包括金融方面加强管理。例如，紧缩银根，银行完全可以做到，但是中央银行和地方银行商业银行利益并不一致，也未必听央行的话，你们可以去看一下宏观调控以来房地产开发贷款的增长情况；银行和开发商利益也是一体的，比如开发商贷款，其中违规贷款很多，应该加强贷款管理，同时已贷的款不要轻易就给他展期，到期就赶紧催收回来，还有政府土地储备和开发也靠银行大量贷款，这块贷款可能呆坏帐最多（个人房贷目前的呆坏帐率很低）。还有土地出让等，都应该在现有制度基础上加强管理。
【李乐】：现在土地储备中心的制度在这里，土地储备中心不是独立法人，首先没有担保的资格，它的抵押物是土地，而土地储备中心的财政体制是收支两条线，没有财政专户，卖地的钱不回到土地储备中心，而上交财政，而需要土地的钱是从银行贷款，一旦出现地价下跌，房价下跌，导致土地贬值，最终导致土地出让价格贬值，银行贷款的损失由谁来弥补，至少在法律上是一个说不清的东西。
【主持人 马磊】：现在房价下跌影响不仅仅是开发商，而关系到这个链条上所有重要的部门。
【陈雪根】：这次宏观调控后房价可能会暂时下跌，但如果不根本解决问题，根本的问题还是体制的问题，刚才我们讲，为什么房价高，现在都说开发商炒高了，暴利了，这肯定是一个方面，但实际上，刚才我已讲到政府、银行、开发商是三位一体的，政府首先土地出让这块占了快一半，前几天建设部副部长说占了30％，现在北京一般楼面价都在四千左右，建成房子差不多就要买七八千，现在买房子，比如买一套一万一平方米的房子，要100万，其中70年土地使用权就占了将近一半，如果再去贷款的话，可能还得加50万，单价就不是一万块钱一平米，而是一万五了，这个帐大家好像都没有算到房价里。加上开发商的利润，这些加起来房价能不高吗？所以我在一个评论里提到，在房地产这个利益链上，政府得了大头，银行得了中头，开发商得了小头，投资或投机者分了一杯羹，最终由购房者买单。因此，不从制度上打破这种局面，房价暂时下去了，回头还会再上来。
【主持人 马磊】：刚才陈总说到以前的时间段，以前对制度的制定，这以前是指哪个时间？
【陈雪根】：90年代，就是房改的时候。
【主持人 马磊】：我这里有陈老师一个简介，从93年到现在都是在中华工商时报，工作了13年时间，1983年到1988年在南京财大做讲师，可以说是我们房地产界非常元老的前辈了。刚才讲到陈雪根的头衔，参加这次论坛用的是记者，在中国从业人员来讲，大家特别愿意讲到新闻或者讲到记者这个词都是说吃青春饭，国外一些年龄很大的老记者在新闻发布会提问的时候，从我个人本身来讲是很崇拜或者很羡慕的心态来看。因此陈老师的视角是很高的。如果不是站在2006年或者国六条甚至去年国八条很短暂很浅显的层面分析问题，比如刚才讲了很多制度的问题，比如地方政府跟开发商包括跟银行是穿一条裤子，从长远来看，把整个链条串起来的，从98年到现在，从更纵深房地产的发展趋势来看，您觉得最好或者最恰当的调控应该是哪种调控？
【陈雪根】：可以把我的观点概括成两句话，一个是加强管理，一个是制度创新。所谓加强管理就是在现有的制度基础上加强管理，比如刚才讲到银行贷款的管理，土地出让金的管理，包括其他方面的调控，这是在现有制度上解决临时性的问题，但是最根本的还是体制的创新。最根本的一点还是改变土地的供应方式，改变土地所有制的状态。前段时间也接手一个案子，原来是集体的土地，跟别人合作去开发，集体也积极地帮他办手续，但由于土地只能出让给开发商，所以手续是集体给办的，但都是以对方名义取得的，等手续办下来，合作方说国有土地出让给我了，我有权利，你不能分这个利益，当时说好了我们两家分的，最后因为你是集体方，就分不到这个利益。连法院也不支持，这样我就想到很多农民失地的原因都是所有制的问题，这个问题就说远了。说近一点，就是土地出让制度做一些改变，现在大家讲了很多，土地出让是地方政府的利益所在，这肯定是这样的。现在又出现一种看法，觉得加强管理，把土地的权利收上来，土地出让金分一部分给我，就能解决个问题，我看还是解决不了这个问题。像深圳房价为什么涨，就是因为关内的土地都卖光了，肯定要涨。地方政府把子孙后代的地都卖了，最根本的就是要改变这种方式，我觉得是物业税，前段时间也有开发商说只有物业税能解决房价高，地方政府土地财政等问题，不管是以前买的还是以后买的房，买了房子就交物业税，当然这有点极端。我觉得通过征收物业税，中央和地方再怎么分税，就可以抑制地方以地生财的做法，也能保护有限的耕地，也有助于解决房价问题，至少70年的土地出让金不用在买房时一次性缴了，如果再通过税收手段限制购买多套住房，比如，第一套房税收优惠，第二套房税就要收得高些，第三套房更高，或者对超过一定面积的住房征重税，就不会再超过自己的能力去买多套住房，因为他的持有成本太高了，如果还是由政府出让土地，还是解决不了什么问题。
【主持人 马磊】：另外两位嘉宾是明星记者，业内对于这个词是比较认同，有一些稿子近期在我们业内知名度比较高，李乐有一篇稿子叫“监察部国统局加盟，九部委加紧酝酿地产调控细则”，我们注意到发布的时间是在5月29号之前，就是在九部委新政发布之前，这稿子在业内影响力很大；学东是关于建设部90平米“套型建筑面积”详细解释的报道，当时多家媒体报道了这件事，新京报的张学东是其中之一，这个报道是大家挺关心的问题，到现在没有明确的说法。我想我们做新闻有一个词叫做“有闻必录”，还有一句话是“正确的舆论导向”。报道新闻是记者的天职，作为记者来讲，我们希望提供给受众是我们判断起来有用的信息，大家比较关心的事情，这是一名训练有素的记者的职业习惯，也是我们的责任。我们想听两位明星记者关于90平米套型建筑面积的个人观点。
【张学东】：90平米是针对单项目而言的，如果这样对北京市场的影响特别大，尤其是以住宅立项打擦边球做别墅的项目，他们会面临最大的损失。从目前的情况来看，中央政府的态度很坚决的，深圳还是很正确地站在中央政府这个方面，其实北京政府即使想从总量来做，也不敢轻易来做，深圳透露的信息，是北京以后走的路。从目前来讲，不管是总量汇总还是单个项目的控制，90平米占70％，无论对购房者还是开发商影响很大。但是北京细则还没有出台，现在变数非常大，也不好进行判断，究竟北京政府站在哪方面。但是真的从市场持续发展角度来看，还是应该有所区别，根据一个城市的实际情况做这个事情。
【主持人 马磊】：住宅立项做别墅，把具体的情况解释一下好吗？
【张学东】：规划部门只限制规划，容积率是一个上限，只要你不超过零容积率就好了。
【陈雪根】：容积率是土地出让的时候就定好了容积率，如果超的话就得多交土地出让金。
【张学东】：如果小的容积率就不管了，如果容积率是0.5就是别墅或者Townhouse，这类产品价格比较高一些，尤其是郊区或者区域环境比较好的地方更喜欢想做低密度的产品，虽然容积率低了，产品售价高了，相对来说利润不会很低。
【陈雪根】：我看了15部委的细则里，前面讲了新审批的项目70％的比例问题，后来讲开发建设总量的70％，这里面本身是矛盾的，前面是单个项目，后来讲的总量指标，如果说总量控制的话，很难。因为市场存量你不知道套型面积是怎样的，如果你不从每个项目开始控制，你也不知道什么时候才能达到70％比例要求，因为项目不是同时批的，如果是总量控制，他怎么来控制单个项目，我可以要求你这个项目占70％，要求那个项目占50％。
【张学东】：技术上可以做到。
【李乐】：这个基本上是可能的，问题难度在于必须从一张白纸开始，比如从2007年开始。
【张学东】：只能是新立项的。70％可以把中低价位的房子总量算进去，把经济适用房的房子算进去的。 中低收入房按照90平米以下，只能新规划新立项的项目去做，如果旧的项目，又给规划部门很大的权利，随意性很强，不好操作了。
【李乐】：90平米还有70％这个问题，不光是房地产行业存在的问题，中国整个的经济甚至改革过程中，都面临着这样的问题。当中央政府试图对利益进行重新分配的时候，对增量的利益进行重新分配的难度远比对存量的利益难度要低。所以现在我们做任何事情，就是医改房改教改这些问题的争论就是存量利益的重新分配，当触动存量利益的时候，这个东西就复杂了，这个东西放在房地产里是一样的。
【主持人 马磊】：涉及到规则前后不对等的问题，是秋后算帐还是既往不咎。刚才陈总说到物业税的事情，是新增的房子物业税，还是以前买的都要征？
【陈雪根】：现在不太清楚，我想只能是新老划断，以前的房子都交了土地出让金，都交完了，再让我交物业税，就两重了。
【李乐】：至少在我们可以预见过程中，10到20年之内，对住宅征收物业税的可能性并不大。
【陈雪根】：我也赞同这个观点，我们看燃油税，讲了多少年，老是时机不成熟，油价高不成熟，油价低也不成熟。
【李乐】：还是涉及到存量利益重新分配，增量利益的分配不会涉及太多。
【主持人 马磊】：现在把问题提得稍微敏感一点。前两天陈老师写了一篇文章，《处理几个官员房价就降了》，发表时间在5月23号，是九部委新政和国六条之间写的这篇文章，之后发现一些现象验证了。当时这样一篇评论，工商时报怎么会登呢？
【陈雪根】：中华工商时报历来以敢说真话为标榜，一般来说不会有太大的阻碍，一般是登出来才有人找你麻烦，我们有严格的三级审查制度，这篇稿子没有问题的，因为去年国八条就有要求省政府负责的措施，只不过后来大家遗忘了，后来的政策没有再提这个事。去年去上海的时候，曾经想做个非常大的题目，也采访了非常多的人，当时他们归结为房地产问题已上升为政治问题。发稿时大家觉得没有问题，等于重新把国八条翻出来说一遍而已，但是没有想到后来15条又重申了这一点，这是我没有想到的，而且接着有一些行动。
【主持人 马磊】：前两天报道了北京市一位高层有一些问题被处理了，好像和您的文章是交相呼应。
【陈雪根】：这可能是巧合吧。
【主持人 马磊】：新华社已经报道了。
【陈雪根】：我觉得这肯定不是跟我的文章有什么关系，这是国家的政策问题，国家出台政策不会说完就完，肯定是要执行的，虽然现在也在批评执行力不够，但是不等于不执行，还是要执行的，可能执行过程中打一点折扣，这也是难免的。我当时只不过提醒大家注意这么一条而已。事实证明我们政府的执行力还是很强的。
【主持人 马磊】：这篇文章最后一句话是，“我主张办一两个官员的尚方宝剑，是应该亮剑的时候”。在座的三位嘉宾和我在内都是跑房地产新闻的，李乐和学东你们当时看到这个稿子的时候在想什么？
【李乐】：我个人一直有一个观点，对官员落马这个案件，现在有一些混乱，究竟把这个案件放在什么层面来讲，我个人感觉和陈老师的意见有些相左。现在更多的人试图把高官的落马解读为房地产调控的手段，其实我觉得不是。可以翻一下我们的党史，我们国家的历史，包括国外来看，不可能是因为某一项政策执行的不力或者你的管理不力，你一定是违反了法律，违反了党纪国法，没有达到我们讲的三个代表，才有可能出现如此严重的后果。如果仅仅对某一项政策执行不到位，可能更多的是通报批评。再比如说失职渎职，在没有达到法律之前，可以记大过，达到了法律，造成渎职，渎职重大的事件可以免职，追究你的刑事责任。像这次的高官，至少从新华社通稿，得到的消息更多的是我们国家党和政府进行反腐败工作当中的一部分，倒没有必要把它解读为所谓房地产调控新的趋势。
【李乐】：我们国家建立的目标是市场经济的国家，一个市场经济的国家应该是一个负责的政府，政府行政权利的边界应该是很清楚的。如果你说依靠处理几个官员产生一些政治上的震慑效应就能达成房地产调控所需要的一切愿景的话，倒反过来认为我们国家近20年来进行的经济体制改革，如果通过处理几个官员能够达到房地产调控使用别的手段没有达到的效果，证明我们20年改革过程中可能出现一些问题。
【陈雪根】：如果靠这种手段达到调控的目的，即使达到了目的，我觉得也只是暂时的手段，一种非常的手段，根本的办法还是在现有的制度上落实或者在原来房地产制度上加强管理，同时进行制度创新，靠这种非常手段只是暂时的。而且我没有把高官落马这个事跟房地产宏观调控挂上钩，他是因为生活腐化的事情，只不过巧合，他是管房地产的。
【张学东】：去年和今年是两个宏观调控，去年中央经济工作会议以后把宏观调控定得比较成功的，如果真的处理的话，在去年的时候，第一轮宏观调控结束的时候，没有出现认可的宏观调控，现在第二轮宏观调控刚刚开始，监察部也介入进去，和这个事只是一个巧合，没有必要把这两者联系起来。
【主持人 马磊】：这个问题涉及到更高的问题，对调控或者房地产来讲，现在很流行或者大家比较认可比较多，房地产不是纯粹的经济问题，尤其在中国，不仅在中国，在世界各地来讲，都是一个各方面都会参与到的，而且他决定房地产方向的因素非常多。在我们国家从以前的福利分房还是98年房改之后的市场化，我们所遇到的很多问题归根到底是行政手段和经济手段的问题，这也是出现陈老师那篇文章最本质的原因。各位是资深记者，你们觉得在当下情况究竟是一种行政手段比较合适还是经济手段比较合适？
【张学东】：中国主要是制度性的问题。说一下所谓的行政手段还是经济手段对调控起到更好的作用，肯定是经济性的手段，因为经济手段的调控是一个符合房地产行业，这个产业发展有一定的经济规律和基础，只能遵循产业发展中经济基础对产业进行调整和调控，才能取得一定的效果。这次宏观调控跟十一五挂钩了，这个政策有可能执行五年，这是很可怕的。通过行政手段的调控，因为无法把整个产业发展规律，脉络整理顺了再去宏观调控，目前来看，大家都说房地产得了急症，各种各样的药都来了，还有可能是行政调控，房地产得了关于口腔方面的病，行政调控来了，特别凶猛，可能会把口腔这个病治好了，但是有可能起到别的负作用。
【李乐】：从我的角度来讲，看你怎么来考量房地产行业的问题。现在更多地在这个层面上当成一个企业或者经济行为，如果我们把房地产行业整个进行抽象，把它抽象财富分配的过程，我们看到更多的东西和现在的想法不一样。当你把房地产具体到购房，会发现什么样的图景，当一小部分人通过这次财富分配获得了暴利的时候，而大多数人，社会中大多数的利益群体甚至没有资格参与到这次财富分配当中，无论是古典经济学还是现代经济学讲的这些东西，财富分配的相对公平性是一个社会能够稳定，并且向前发展，保证一个正常的发展速度的非常根本的问题。当我们把房地产行业抽象成这个层面来看的时候，我们会发现房地产行业现在可能存在一定的问题，他存在的问题可能不是行业存在的问题，而是存在在一个可能影响到社会稳定的问题，而社会问题在中国是经济发展的基础，稳定动摇了，经济发展能多长呢。
关于房地产问题，去年国八条文件里讲得非常清楚，叫做房地产行业是非完全意义上的商品经济，这是中央在这个层面上认识问题。当市场的手段解决不了市场的问题，行政的手段一定介入进来。因为他达成的目的不是某一个经济的目的，而是带有某种社会性的调控的目的，所以行政手段的介入，我认为在一定情况下，尤其在现在的情况下，可能是比较必要的，当市场规律失效的时候，行政性手段不介入，后面的后果可能会失控，现在的行政手段是必要的。
【陈雪根】：我也赞同李乐的观点，还是有政治背景在后面，不仅仅是一个行业的问题，是一个制度的问题，在财富的首次分配上，在制度设计上可能是有问题的。住房是商品，也是保障基本人权的东西，同时也是一个投资品，是一个比较复杂的商品。如果说当初的房改制度设计是没问题的，三种房子并存是可以的，那就应该是中间大，两头小，经济适用房为主，有一部分商品房，有一部分廉租房，如果现在宏观调控，能够回到原来的制度设计的出发点，能够实现经济适用房占的比重比较大，两头小一点，这可能是比较合理的实现财富分配和社会保障的制度。现在不太清楚的是目前调控手段能不能实现这样的目标，也不清楚政府在设计房改制度中间是不是希望经济适用房占的比重大一点，两头小一点，这样既能保障基本居住的权利，同时满足一部分先富起来的人改善住房的需求。
这两方面不是很清楚，假如说这个制度大家认为没问题，但是现在怎么落实，也还是有问题。这不仅是一个行业调整的问题，要上升到政治的层面。
【李乐】：在两会之前，国家发改委曾经非常出人意料地反常规地用一个研究报告的方式把收入分配体制的问题提出来了，在国家发改委的网站上，我相信中央政府意识到这个问题。刚才说到房改，本身的制度没有问题的，当初的设计是对的，但是中间执行的层面上出现了一些偏差，这个偏差问题在于什么，解决这个偏差的途径在哪，还是用制度创新，制度创新放在哪个层面上，怎么把中央政府的利益和地方政府的利益达成平衡和合理，不要让地方政府太多地通过房地产行业能够得到利益，原来设计总是经济适用房是很大的，后来变成经济适用房很小，因为盖经济适用房地方政府没有利的，而商品房是地方政府直接可以得利的。
【陈雪根】：这是制度设计的问题，我说的制度创新，就包括重新进行财税制度的改革，开征物业税，地方和政府分物业税，这样利益好平衡。在原来的分税制下，地方政府的财源有限，只能搞土地出让，才能维持城市的运转，才能增加GDP。
【主持人 马磊】：你说了深圳10％的土地出让金是用于租赁住房建设。
【陈雪根】：原来房改设计的住房制度中间就是规定政府要保证一定的廉租房建设，但是当时就有争论，廉租房是政府收购一些烂尾楼，还是政府投资建设一些，这个事不了了之，说10％土地出让金用于租赁住房的建设，这是一个进步，但不知道租赁住房是否就是指廉租房，也不知道怎么保证，是自己建房子，还是怎么弄。
假如廉租房，经济适用房都能够得到落实，就可以较好地解决居者有其屋的问题，也能较好地实现社会公平。这样商品房价格再高，都与普通百姓关系不大。但不改变地方政府土地出让方式，依然解决不了问题，因为要建大量的经济适用房需要政府放弃土地出让金，如果不解决地方政府土地财政的问题，政府就不会拿出很多的地来建经济适用房。
【主持人 马磊】：这是第一次用文件的形式来讲了土地出让金的具体用途。
【陈雪根】：当时住房设计里只说了三块，没有说三块怎么办，这些问题没有预料到，这些方面有很多漏洞需要修补。
【李乐】：大量建廉租房以后，城市房价不会下降，开建廉租房对整体控制平均房价的下降是没有意义的。
【主持人 马磊】：去年是国八条，今年是国六条，去年是七部委，今年是九部委，今年和去年相比，觉得调控的力度各方面有没有异同，再预测一下最后执行的情况。
【张学东】：今年从宏观调控来看，今年更多的调控是针对所谓的国六条里提到的不正常的购买需求就是投机行为，去年主要从购买市场买方市场来调控的，而今年更多的是调控卖方市场，就是加大供应量，调整住房结构，包括中央今年出一系列政策里，大部分都指向供应量这个层面，从目前来看，房地产房价行业上升到不仅仅是产业方面的问题了，而且是社会的问题，怎么和谐、稳定挂上钩了，听到很多人买不起房等等这些问题，因此今年的调控从中央层面，监察部加入很明显是加大调控的力度和手段，从深圳的表现来看，又加了两个，一共11个部门，政法委把这个系统加进去了，它的力度比中央力度，他11个部委力度更大了。不像去年宏观调控以后，马上各个城市的实施细则出台了，大家不是特别慎重谨慎地对待，今年上海、北京主要城市，包括深圳出台比较早的，也是在5月29号到6月20号至少20多天以后才出台这个政策，说明各个地方政府都特别慎重地，他们也意识到中央政府今年会对宏观调控，甚至对中央政府加大这种力度了，不像去年北京宏观调控从6月1号把七部委政策拿过来，推出北京细则，今年细则推出时间这么长，也是如此慎重，包括中央的压力，北京各个地方的协调各个方面，今年肯定比去年谁都能看到是很严格，很严谨的。
【李乐】：国八条出来的时候也感到很严厉。
【主持人 马磊】：国六条出来的时候市场的感觉是很温和的。
【陈雪根】：当时国六条出来跟国八条比，好像没多大变化，所以都觉得温和。
【主持人 马磊】：把高官落马事件归结为新政就是严厉的，如果单看政策就是温和的
【张学东】：看怎么量化的。
【李乐】：今年七部委变成九部委，同意学东讲的，监察部进来和国统局进来，对调控的力度包括执行最终的效果会产生正面的影响，我个人的观点房地产是很典型的例子，当两个部门，三个部门行政权利不能解决一个问题，再去加，去加更严厉的，权力更大的行政部门进来，你原来的行政权利解决不了，就找更大的行政权利来解决，可能会造成一个现状，九个部委都是部级单位，如果在两年三年之后还要执行这个政策，九个部委之间的协调问题，成本是很高的。房地产的问题有一部分也是这样的问题，建设部，国土部，央行都是部级单位，为什么每次调控不是主管部门调控，而是国务院牵头调控，就是行政权力设置过多了，一个行政权力存在的问题解决不了，试图用更大的权力来解决。我们感觉这样的思路在短期之内是可以很快见效的思路，但是长期来讲还是像陈老师讲的还是需要制度解决问题。
【李乐】：两会期间有一个非常典型的例子就是非公经济36条，颁布一年以后，没有执行下去，当时这些名企业家包括社会团体，两会代表他们提出来的解决办法是什么，重新设置国家体改委，国家体改委来审定其他委办局和部设定的改革方案，36条为什么落实不了，就是因为那些部门有自己的行业利益在里面，所以房地产行业存在一样的问题。
【主持人 马磊】：就像公司用人一样，所有人管一个事情肯定管不了，一个人负责就能管好。
【李乐】：建行行长郭树清谈到房地产的问题，他的想法我觉得很可怕，他建议成立一个房监会，既然现在多少部门，部一级行政权利管不好，就成立一个更大的委，大家来协调，一个派几个，一把手、二把手组成委员会来管，以后还是要出问题，他的行政权利出现了问题，带来的问题，由谁来解决？这是鸡生蛋，蛋生鸡，最终没法解决的问题。
我归根到底一句话，短期内的效果是看好的，比去年的宏观调控肯定要取得更好的效果，但是长期以来，这不是一个可以解决根本问题的办法。
【主持人 马磊】：这也是不得己而为之，刚才几位嘉宾讲到90平米占70％，具体量化不应该出现在宏观调控的政策文件当中，而是具体的某一个城市或者某一个部门在具体执行的时候，应该出的东西，但是这就是出现宏观调控里面的政策。
【陈雪根】：90平米比较简单化，作为中国来说，人地矛盾非常大，限制大面积的房子是有道理的，但是不能说为了控制房价，90平米就要占70％，这样就不太合理了，还是应该可以设置别的办法，比如说以前审批的时候是单体设计户型不管你，只要容积率没突破，多大的户型都可以，所以经济适用房有两百平米这样的情况出现。以后完全可以管死了，我就规定比如说一居室就是60平米，两居室就是90平米，三居室就是120米，同时实行递进税率，户型越大税越高，如果是别墅，就按奢侈品征税，同时限制购买数量，每户最多能买两套，超过两套的要交很高的税，或者就按照商业用房来征税，因为你很可能是用于投资，在制度上完全可以做到这些，解决这些问题。
【张学东】：不管几个部委，现在各个部委管这个口严格执行好，比如建委把商务楼、住宅立项做好。
【陈雪根】：前天北京出台了几个通知，就是住宅不能开公司，把投资的这块就断了，原来像SOHO商住，就是住宅的，现在改成商住了，这里面的问题就很大，以前老讲这个，后来就没讲这个问题了。
【张学东】：房管局和土地局把管理的权限，管理的权利按照正常的管理，只要做得很到位，不会没必要这几个部门一块来做。深圳把15条细化到各个部门，比如说第一条各个部门银行怎么去做，国土局怎么做，规划局怎么做，房管局怎么去做，只针对这一条，各个部门的权利范围内做好这一块，这样做还是比较可行的。
【陈雪根】：我部分同意你的观点，还是坚持我的观点，我说过通过加强管理是能够解决某些问题的，比如刚才讲的住宅不能开公司，可以解决商住的问题，解决投资过热的问题，但是不是说部门管这块，把这个管好，就能把这个事情解决好，我看未必，还是需要靠制度创新。因为，我们讲房地产问题的时候，都强调地方政府的利益，但是除了地方利益之外，不应忽视还有部门利益，所谓的调控实际是各部门在做。比如15条也是，建设部出几条，国土部出几条，国统局出几条，凑成15条，谁执行？还是这些部门，国务院温总理不可能整天盯着执行怎么样，这些政策是部委自己制定的，制定是就可能有他们的部门利益在，如果他们不执行，或者各说各的，怎么办？也是他们自查自纠，在这个过程中权力就耗散掉了，一方面加强管理能起到作用，同时也产生另外一些问题，怎么避免部门利益冲突，怎么平衡部门利益。这个部门越多，问题越多，比如建设部跟国土部两家就吵得不亦乐乎。
【李乐】：经济学有一个边际效益递减，从两个部委变成三个部委是有效的，但是通过九个，再变成16个，起的效果是衰退的。因为中间沟通和协调的成本太高了。
【主持人 马磊】：几个部门达到恰当的平衡点。
【李乐】：短期内形成合力是国务院牵头，但是国务院不能时时刻刻牵头。
【主持人 马磊】：刚才讲到陈雪根的文章，“处理几个官员房价就降了”，回到这个问题，现在预测一下，陈老师的预测也比较准，前半句对了，看后半句“房价就会降了”，现在官员已经处理了几个，房价会不会降？
【陈雪根】：只说房价的问题，通过调控，房价会有一些回调，但房价放在整个经济中来看，它是国民经济的一个组成部分，经济在持续发展，经济也是过热，在这个背景下，房价一下子降下来很多，我觉得可能性不大，而是保持一定的增幅或者把较高的涨幅降低到什么程度比较合适的问题。可能短期会回调，减缓增长，但是最终很难说。从调控来说，也不是说一出台政策，明年就见效了，软着陆或者硬着陆是很长的过程。
【主持人 马磊】：照这样说，是不是去年宏观调控不成功？
【陈雪根】：这是一个过程，不是某一个政策出台就达到效果，这是非常长期的过程，因为中国经济就是波浪型的，有高有低，从高点调整慢慢下来，然后再上去。我认为这个早晚会下来，没有一个经济体只涨不跌，美国经济最强，但是它还是有波动的，房地产现在还没有看到一个完整的周期，只看到上升的周期，没有看到马鞍型的过程，肯定会走这么一个过程，它是波浪型曲线上升的过程，不会是直线上升的。
【主持人 马磊】：两位对这个问题怎么看，房价是不是会降呢？
【张学东】：长远来看肯定是那句话，近期，今年和明年，如果土地出让制度不改革的话，招拍挂，土地成本不断升高，尤其中国经济处在不断上升大的环境下，房价不会往下降，宏观调控并不是降房价，而是让更多的人有房子，居者有其屋，使增长速度放缓，从短期内不会降，只不过增长的幅度比较小，长期的经济波浪来看，和陈老师刚才说的一样。
【李乐】：你给我们出的这个题是2001年开始的全民猜谜运动，有各种答案现在都没有验证，大家对房价的关心只是一个表象，隐藏对高房价怨声载道的背后其实是住得起住不起房的问题，所以房价并不应当是调控的目的所在，调控的目的更多的应该放在怎么样让人住得起房，而且在你解决这个问题的时候，捎带的同时可以解决的是政府行政权利的边界问题，我一直在强调这个，政府该管什么不该管什么。对于房地产调控，最见效的手段就是尽量扩大现有的住房保障体系的覆盖面。
【陈雪根】：把经济适用房扩大了。
【李乐】：廉租房也扩大，经济适用房扩大，最后只剩下20％买房子，假定房价涨到6万块钱一平米，政府也无所谓，只影响20％。
【陈雪根】：说句玩笑话，涨到6万块钱才好呢，政府依然可以获得好多利益，还可以实现利益再分配，一举两得。
【李乐】：中国房地产所有的争论归根到底是中国住房保障问题，还有住房扩大的问题，解决这个问题，房价不成问题。
【主持人 马磊】：最后一个问题是几位都是京城资深的记者，前面也是讲了对北京细则的预测，还有什么悬念？
【张学东】：这个不好猜测。70％不敢突破吧应该不敢轻易突破了。
【李乐】：我觉得这个东西没有悬念，不会比中央政府严厉，因为前提他有自身的利益，而它的利益既有自己在地方能够得到的利益，又有所谓政治体制上必须保障的利益，这两者制衡之下，肯定会得出一个结果，就是北京的细则，地方的细则不会比中央严厉，也不会降低中央政策的执行力度，一定会和中央保持一致，无论力度、精神、方向都会保持一致的。
【主持人 马磊】：在国务院具体发布国六条当中其中讲到很重要的一点，第六条，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产信息的透明度，全面及时准确发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。我想这一条就是针对我们新闻界的，联系到后来九部委当中加上监察部和国家统计局，这也是为了增加在整个房地产宏观调控执行力度和信息披露新的举措，我想媒体在整个宏观调控当中起着非常重要的作用也应该发挥应有的作用。我们的很多记者都在用自己的实际行动来响应国六条和九部委对媒体的要求，希望今后看到更多更精彩更快捷更准确的信息和一些更尖锐，更理性的评论和报道，甚至包括更准确的预测，这也是受众对我们整个京城媒体提出的要求，感谢三位嘉宾，感谢关注论坛的各位网友，今天的论坛到此结束。
