爱华网近几年，房地产业成为中国最炙手可热的行业之一，民众热议、资本集聚、政府渔利、学者争风。但凡留心的人都会发现，虽然热闹依旧，可2006年的楼市已与2004年大不相同，2007年还将继续“变脸”。到底是什么在主导着房地产业和房地产市场发展的方向？就中短期而言，宏观调控是最大的幕后推手! 所谓宏观调控，是对宏观经济的调节，说白点就是热了调凉、冷了调温。其实，对中国房地产业而言，宏观调控早已不是什么新面孔了。自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。 1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。 但在快速发展过程中，不可避免地产生了诸多的矛盾，如局部投资过热、房价增长过快等。于是，自2003年起中央开始对房地产行业进行第三次宏观调控，国务院“18号”文件是一个警示性文件，也是对房地产泡沫论的否定，但政策的主基调仍偏向扩张。而到了2004年，房地产价格进一步冲高，房地产泡沫逐渐显性化，调控节奏加快，如实行了土地出让的“招拍挂”。从2005年开始，中央重磅出击，实施了一系列比较严厉的紧缩政策，也就是广受关注的“新老国八条”和2006年出台的“国六条”及“九部委十五条”，还有其它诸多新政。 如何全面而正确地看待宏观调控 首先，中央对房地产业的宏观调控并非一味打压产业和市场，其前提是承认房地产业的重要性，今后很长一个时期内房地产业仍需要大力发展，问题的关键是革除发展过程中出现不良因素，以助其更好地发展。国家对房地产业的肯定态度主要表现在以下三个层面。 第一个层面。明确肯定了房地产业是国民经济的支柱产业。2003年“国18号文”把房地产列为中国的支柱产业，2005年“老国八”中强调“房地产业是我国国民经济的重要支柱产业”，2006“国十五条”中再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。”从近几年房地产业的发展状况来看，确实起到了支柱产业作用，它的产业关联度强，带动系数大，对国民经济的发展起到关键性作用。早在2000年，上海在做十五规划时就把房地产列为支柱产业，2005年占上海GDP的8.4%，间接拉动效应达19.5%。 第二个层面。中央明确肯定房地产业要走稳定健康发展之路。宏观调控的目的不是否定房地产的大发展，而促其更加健康更加稳定的发展，“主流”是好的，部分“支流”出现了病症，需要治疗。“国18号文”的标题就是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；“国十五条”中强调“引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。” 第三个层面。中央明确肯定要解决中低收入家庭的住宅问题。早在1998年出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，就曾明确要求“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”“国八条”再次明确：“着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。”“国六条”又一次强调：“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。”“九部委十五条”更是出台了“70/90”政策：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。” 其次，自2003年以来的这轮宏观调控的目的在于理顺一些关系，解决一些矛 盾，探索一些发展路径。以下，笔者大致围绕房价、供应结构、市场秩序、住 房保障问题进行剖析。 第一个问题：住房价格上涨过快。从“国八条”（《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》）和“九部委十五条”（《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》）的文件标题上，就反映出中央高度重视了这一问题。明确提出“保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。”从政策的针对上讲，“国八条”主要是解决以上海为中心的长三角地区住房价上涨过快问题，“国六条”主要是解决北京、深圳、大连等城市的住房价上涨过快问题。 第二个问题：住房供应结构不合理。“国八条”强调各地区要因地制宜，抓住重点，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。“九部委十五条”强调：“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。目前，全国大部分城市的住房建设规划都向社会公布。其中，都遵循了“70/90”的铁规。 第三个问题：市场秩序比较混乱。“国18号文”提出三点措措施：“完善市场监管制度、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范房地产市场秩序”。“新国八条”规定：“制止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让、实行实名制购房、严格房地产开发企业和中介机构的市场准入、法严肃查处违法违规销售行为。”“九部委十五条”强调：“加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为。依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度。”。 第四个问题：住房保障相当滞后。发达国家，无不把住房保障体系建设列为房地产发展的首要问题。在美国，17%的人住廉租房，在新加坡，80%以上的国民住在政府组屋中。目前所谓的房价问题、供应结构问题，归根结底是住房保障体系没能很好的建立起来。回顾政策，就会发现中央的很多措施是正确的，可是在具体执行中，结果是大变样。这其中有诸多原因，最重要是地方政府受利益驱动而不愿全力落实，因为丰厚的商品房土地出让金已成为地方政府的“第二财政”，而建廉租房和经济适用房基本无利可图甚至还要贴钱。 2006年宏观调控的效果如何 2006年，是本轮宏观调控以来力度最大、涉及面最广的一年。5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，出台“国六条”，拉开新一轮房地产宏观调控的序幕。其后，陆续出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（十五条细则）、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等一系列房地调控文件。 概括来说，2006年宏观调控的特点是：广、深、细、严。以行政手段为主，几乎涉及房地产业各个领域，具体细致如“70/90”，反腐力度空间加强，一批涉案高官落马。调控的重点是：调整住宅供应结构、整顿和规范房地产市场秩序、控制住房价格过快上涨。本轮调控的效果是：各地出台“十一五”住宅建设规划并按“70/90”原则出让住宅用地，全国房价增幅有所回落，投资投机客进一步撤离、市场秩序有所改善；但北京、深圳等部分城市房价增速仍偏快，房地产投资仍然偏热，部分地方仍存在政策落实不力的现象。 年度数据分析如下。从投资规模上看，全国房地产开发同比增长21.8%，低于同期固定资产投资增速，处于近几年来较低水平，而且热点的东部地区增幅只有17.4%。从开发结构上看，住宅投资增长速度达到25.3%，经济适用住房投资同比增长32.7%，经济适用住房投资下降的趋势得到明显改善，部分城市中小套型商品住宅投资比重有所增加，住房供应结构得到改善。从房价上看，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。但部分城市房价涨幅仍然较大，同比上涨较快的有福州、北京、深圳、厦门等城市仍在10%以上增幅的高位强势运作。 由此反映出，在民众最为关心的房价问题上，2006年全国房价调控整体上取得一定成绩，但区域之间、城市之间的差别非常大。大多重点城市的房价仍难有效抑制。根据上海易居房地产研究院的研究结果，2006年，北京、上海、天津、重庆、武汉和南京六大城市住宅均价达到5600元/平方米，相比去年同期增幅高达21.9%。虽然2006年宏观调控力度明显加强，但住宅均价却持续上涨，比2005年涨幅增加了3.1个百分点。 从上述六个城市住宅成交均价来看，2006年上海住宅均价波动较大，1-6月份，住宅均价呈现逐步递增趋势，在6月份达到最高值，7-12月份，住宅均价有所降低，其间波动较大，受新出台的调控政策的影响明显。而其它五个城市的住宅均价都是稳中有升，基本上没有受到地产新政的影响，其中又以北京住宅均价涨幅最大，其12月份的住宅均价已经超过上海。 综而言之，2006年房地产市场呈现出积极的变化，初步抑制了投资过热、房价增长过快、供应结构失衡、市场秩序混乱等不良因素的继续发展。各地住房建设规划的相继出台，为2010年之前住宅产业发展设置了中期约束机制，同时也为住房保障的快速推进提供了保障措施。但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，突出表现在稳定房价和调整结构的效果不够明显，宏观调控的任务还十分艰巨。比如“九部委十五条”中明确规定“两限、两竞”普通商品住房实施办法尚未出台。回顾过去的一年，可谓“喜忧交加”。 2007年宏观调控的走势预测 基于上述关于2006年调控成效的分析，进一步加强和完善宏观调控，将成为2007年中国房地产业的主旋律。那么，现存的哪些政策将成为狠抓落实的对象？还会有哪些新政策加入到调控的组合拳去？为此，笔者紧扣重点，简要做些预测。 第一、严格执行和落实“70/90”政策。这是进一步优化住宅供应结构的关键所 在。中央仍然会严厉地督促尚未出台“十一五住房建设规划”的地方政府加快步伐。对于已经出台该“规划”的城市，全面而严格的执行和落实，是地方政府必须要做的事情。而且，除了“限比例”和“限户型”之外，“限价格”也会在越来越多的城市付诸实践，目前广州、北京、成都等都在进行相关尝试。 第二、继续实行最严格的土地制度。土地是房地产业最基础的生产要素，所以近年来一直被列为房地产调控的重点。可以预期，2007年针对土地的管理，仍将进一步加强。这主要表现在对过去违纪违规占用的土地进行清理、严格建设用地的分解指标、完善“招拍挂”的流程和机制、继续禁止别墅用地的批租等。尤其值得关注的是，土地督察制度将全面建立完毕，九大地方局将发挥近身监督地方政府的职能；另外，工业用地出让“招拍挂”也将全面施行，对地方政府的影响巨大。 第三、加强旧税征收和增加新税种。财税政策是房地产调控的重要工具。2007 年，在加强和完善个调税、营业税等旧税征收的同时，还会出台新的征种。目前已明确的是，自2月1日开始对土地增值税实行清算式征收，而且实行30%-60%的高额累进制，如果严格征收，则对开发商利润的影响相当明显。但由于这一税种属于地方税种，因此各地政府如何出台执行细则、如何把握松紧度，还需进一步观察。另外，针对个人转售房屋的征收土地增值税，也会在全国推广开来，去年北京等个别城市已开始征收。物业税的开征，将是另一个热点。随着今年物权法的通过，物业税极有可能开征，首先会以大户型保有税的形式进行，这对于投机和投资行为具有一定的抑制作用。 第四、住房保障成为主旋律。从2005年以来，推进住房保障建设成为房地产业的重要内容，去年十六届六中全会全面提出了构建和谐社会的纲领，今年十七大还会继续强调这一点。与之相适应，住房保障必将进一步成为今后几年住宅产业发展的主旋律。其重点依次为廉租房、经济适用房、限价房。比如，近期北京市政府明确提出三年内建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价商品房的宏大计划。
第四、紧缩信贷和提高利率。现阶段，资本流动性过剩已成为困扰我国经济发展 的一大因素。虽然近几年中央一直实行紧缩性货币政策，但房地产开发信贷增速仍然偏快，2006年信贷规模远远超过了年初计划指标。2007年，央行除了提高准备金率、发行央票等措施外，极有可能再次提高贷款利率。虽然这些举措并非单单针对房地产业，但房地产必定是受其影响最大的行业之一。 宏观调控中值得深层次反思的问题 与中国相似的是，自2001年以来，美国也经历了一波房地产市场繁荣期；与中国不同的是，美国主要依赖加息这一货币工具进行调控，自2004年6月开始，两年内连续加息17次，从而有效抑制了楼市过快增长的势头；而我国进行房地产调控的手段远比美国丰富，但成效却相去甚远。产生这一差距的深层次原因是什么，制约我国宏观调控有效执行的因素又是什么？在此，笔者仅做三方面的探寻。 第一、房地产与宏观经济和谐发展之道。房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分。一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度；另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。房地产业的周期性波动，与宏观经刘的周期性波动是同幅，但由于房地产是不动产，处于基础性、先导性产业的地位等原因，房地产业的周期波动又有其自身的特点。自2003年以来，房地产业的过热苗头与宏观经济运行态势相似，但就眼前而言，宏观经济出现了GDP与信贷增长过快，同时CPI低位增长的形势，即通胀与通缩现象同存。反应到房地产调控上，就是要求稳，既要适当减缓其投资过热势头，又能要配合国家扩大内需的总体要求，保证合理的增长幅度。 第二、市场机制与行政干预的合理配置。首先来说，全世界没有一个国家的房地产业完全采用市场机制，因为政府必须建立住房保障体系。但另一方面，只有最大限度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，才能最大限度地促进行业的发展。很明显，这是一对矛盾，但我们必须在两者之间找到一条路径。“国18号文”曾明确：“进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”。由引可见，市场化肯定是我国房地产发展的主流，而住房保障体系建设则需要就适当的行政干预。比如，“70/90”政策具有鲜明的计划经济色彩，但在遵循这一制度的前提下，实行土地出让时的“招拍挂”，同时又在一定程度上发挥了市场机制的作用。这是一种有益的探索。 第三、如何探寻标本兼治的调控方式。虽然说近几年来中国房地产业快速发展 过程中出现的矛盾情况复杂，中国的特殊国情导致基本上没有相同的国际经验可资借鉴。但是房地产调控经常出现“头痛医头，脚痛医脚”现象，还是值得进一步探讨和反思的。比如从调控手段上讲，运用经济手段比运用行政手段更具长期效用，正如中药和西药之间的差别一样；如果经济手段也不凑效，就要更多考虑法律手段，可是目前我国房地产方面的立法工作明显滞后，在许多发达国家，住宅和城市建设方面的法律多达几十部，而且是随着房地产发展阶段和态势的不同而及时更新和补充，比如美国1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。
