爱华网通江国际项目商业及酒店部分开发运营思路大纲 ……目 录…… 第一部分：商业部分开发运营思路梳理 一、商业地产开发概要分析 1、商业地产开发的概念 2、商业地产开发的分类及区别 3、商业地产开发中的常见的难点 4、解决商业地产开发难题的十大要素 二、通江国际商业部分运营思路梳理 1、通江国际商业部分成功开发的目标 2、全面深入的市场调研和商业部分定位可行性分析 3、自检通江国际商业部分是否满足了承载商业功能的各种条件 4、通江国际商业部分成功开发前期的四个关键节点 5、总结 第二部分：通江国际酒店部分开发经营分析（通江国际项目产权式酒店针对性分析） 1、产权式酒店的定义 2、产权式酒店的分类 3、产权式酒店的流行趋势 4、产权式酒店投资回报分析 5、产权式酒店投资案例分析 6、产权式酒店销售的关键点 第一部分：商业部分开发运营思路梳理 一、商业地产开发概要分析 随着商业经济的迅猛发展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中国融入全球经济体系之后，国际零售、家居、餐饮等商业巨头正以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业物业的需求激增，从而大大推动了国内商业地产的发展。商业地产的运作广泛的涉及到社会、经济、文化、城市规划、建筑、投资、消费者心理学等各大领域，已经成为一个大众热衷的崭新课题。以下我们将从几个方面对商业地产开发做出概要分析。 1、商业地产开发的概念 商业地产开发：就是专业从事商业物业开发，经营与管理的房地产开发活动。 2、商业地产开发的分类及区别 1)经营式商业物业 是指由专业的商业管理公司负责经营管理，实施所有权与经营管理权分离，用于从事商业销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。它进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁两种方式。 2)产权式商业物业
是指由专业的商业管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商业销售等经营活动的建筑物。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 3)经营式商业物业和产权式商业物业的运作模式的差异性 （见附表一） 3、商业地产开发中的常见的难点 商业地产的开发和运营有其特殊的客观规律，国内大多数商业地产开发商是从住宅开发商转变而来，经常用操作住宅项目的手法操作商业地产；而住宅项目的操作经验，虽然规避了商业地产开发前期很多难题，但也给商业地产的开发带来了新的难题。 1)视觉震撼的建筑与难以校正的招商困境 2)欣喜若狂的销售期与举步艰难的经营期冰火两重天 3)只租不售还是租售结合还是全部卖掉的举步维艰 4)商业地产开发前期调研与项目实际状况的脱节现象 …… 4、解决商业地产开发难题的十大要素 1)开发要整体考虑，分步实施 商业地产开发主体的多元性和结构性决定了商业地产的开发一定要整体考虑，每个环节的工作开展需要有计划、有步骤。 2)为开发的每个环节制定分步实施方案 商业地产的系统性和专业性决定了开发商和运营上之间的合作必须在每个环节均有专业人士提供服务，这些专业运营上之间的合作也非常重要。 3)在专业调研分析的基础上确定项目定位 对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。国内目前的现状一般不能够提供可靠的统计和定量报告。商业地产项目需要从商业的角度、在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。 4)开发规模要考虑需求与供给 这一点是从商业环境来说的，这包括：一是消费能力，二是竞争的状态和市场饱和度。从消费能力来说，不仅要得到这个城市人均GDP的准确数值，还要得出消费支出和城市发展状况扥大量反映城市消费能力和消费总量的信息。这一部分主要抓住人口规模、消费规律。竞争状态是否饱和，首先从城市零售业的整体规模、近十年的发展速度和发展状况进行宏观说明，然后对城市重要的商业设施进行全方位的普查，包括对它们的规模、经营状况、租户结构等等要进行彻底的调查。 5)先进行商业规划后进行建筑建设 建筑是不可复制的，一栋建筑物就是一项历史，所以书写历史一定要慎之又慎。对于商业地产项目而言，地产项目的建设必须先做好商业规划，确保项目开发建立在坚实的商业需求的基础之上，这直接关系到开发商的开发收益。 6)招商在前，建设在后（主力店的招商） 有很多开发商都只顾向前推进项目，然后发现有些没有经过充分调研的地方需要改变已经为时已晚。很多项目进行到了建筑阶段或者正在建设阶段，但是在基本的设计方面出现的错误，需要开发商进行改正。最为常见的错误是建筑物的柱距、层高、承重等与商业业态的要求发生冲突。 7)先考虑经营再考虑地产营销 如果说拿股票来作比喻，商业地产一定是长线，长线收益是要靠真功夫去经营额。尽管有的开发商会缺钱，但一定要在保证后期的经营的情况下制定营销策略。 8)保障整体经营考虑租售比例和方式 相同的地区、不同的开发商、不同的商业规则、不同的零售业态定位制定出相同的租售比例和方式，这样的情况现在并不鲜见，有的是适合与开发商、当地投资和商业环境的，有的则是灵感的突现的结果。 9)要充分考虑消费者心态 商业地产所有的服务都是服务与消费者，也就是提供的产品和服务是否满足消费者的需求。我们可以将其理解成经营性的平台，商业项目为了满足消费者的各方面物质和精神需求，需要有序的管理。这部分由专业的管理公司去经营，实现消费者最后的需求满足。在做商业项目购物项目之前，在进入到商业领域之前，一定要了解所提供的服务对象的需求是什么，消费者挑选的并非商业业态，而是看这种产品和服务是否满足了他的需求。 10)将有效的专业资源整合，形成一体化方案 商业地产项目一定要从商业规律审视整个项目的运作，充分考虑项目未来的投资的可行性和可操作性，策划、整合能够整合的所有优势资源，规避风险，扩大利润空间，对项目统一规划，分期实施制定符合商业规律的商业开发实施方案，才可能保证商业地产健康可持续发展。 二、通江国际商业部分运营思路梳理 1、通江国际商业部分成功开发的目标——实现“四赢” 1）发展商通过租售结合实现自身利益的最大化； 2）业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3)商家通过入场经营取得经营利润； 4)消费者在消费中得到体验和一定的满足。 2、全面深入的市场调研和商业部分定位可行性分析 1）全面充分的市场调研就包括 A、经济环境分析和生活结构研究 B、区域城市结构调查与城市发展规划调查 C、商业发展规划和政策研究 D、区域零售业结构的市场调查与分析 E、典型性调查与研究 F、未来商业地产的供应量分析 G、消费者消费行为的调查与研究 H、立地条件的研究 I、商圈的确定和研究 2）商业部分定位的可行性分析 根据全面深入的市场报告分析，结合开发商的开发背景及资金流通现状，进行全方位的类比和预测性分析，最终做出定位判断，并给出可行性分析，尽可能的规避因决策性失误带来的损失。 3、自检通江国际商业部分是否满足了承载商业功能的各种条件，以保证决策的有效性。 作为商洛地区招商引资项目，前期根据政府要求和开发商的规划，通江国际商业部分初步定位为区域范围内最先进的数码电子城；但是商业地产的开发具有它的特殊性和复杂性，要想完善前期的规划，解决近忧，规避远虑，本着科学严谨的态度，首先就是要验证作为通江国际商业地产建筑是否满足了承载商业规划功能的各种条件。 1）商业经营的满足条件：主题招商是否在充分考量本地的消费市场和消费力； 对于一个商业地产项目而言，成败的第一步就在于是否能够给项目的经营一个精准的定位，无论是复合式的商业规划或是主题式（通江国际商业部分数码电子业态规划属于主题式规划）的商业规划，都要在充分考量本地的消费市场和消费力的情况下做出规划的。通江国际商业项目要想实现项目的招商和运营的全面成功，就要在立项之初对项目所在地的综合经济实力、主题消费市场、总体消费水平等做全面的考量，以规避项目后期运营时，因为对当地的消费状况的错误判断而带来的各种经营风险。 2）商业发展满足条件：业态布局是否考虑与本地市场的融合性和消费需求的同步性； 一个商业建筑是否能够长远发展，业态的布局一定不是政策要求或是简单的规划就能够做到的，主观臆断的结果往往会导致长远利益受损；这就需要在前期规划的时能够通过全面的市场调研，对当地的经济市场全面的分析和了解，分析前期的业态布局是否能在当地的市场产生积极向上的合力，迅速融入到本地的市场体系中。而另一方面，也要充分的考虑到当地实际的消费需求，当项目的规划与当地的消费需求基本同步，良性的长远利益也就得到了有力的保证。 3）主题招商满足条件：是否满足要满足商业定位的特殊需求； 4）商业设施满足条件:是否具备承载数码电子业态的建筑特点及商业设施。 对于通江国际商业项目，3、4两点无论在现有的情况下是否能够满足，对于未来项目的发展影响并不会太大。因为项目本身虽然已经立项，但建筑部分的施工并没有正式开始，所以在通过对已确定的商业业态进行深入的研究，以及对项目未来的运营方向有一个切实可行的规划之后，如果出现条件的背离，完全可以进行及时的修正。所以这里它并不是我们思考的重点。当商业经营、商业发展基本满足承载商业功能的条件时，这两个方面也将迎刃而解。
