爱华网4、通江国际商业部分成功开发前期的四个关键节点
1）在销售前期即完善全程的商业策划； 2)在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目标招商商家的需求和招商执行时的可行性； 3）严格控制投资业主和自营业主各自不同行为对商业项目的影响； 4）预留资金保障商业项目的初期运转。 5、总结 附图二：开发运营思路图 确立目标 深入调查 自我检验 找到节点 全面开发 第二部分：通江国际酒店部分开发经营分析 通江国际项目产权式酒店针对性分析 1、产权式酒店的定义 所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。 在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。 2、产权式酒店的分类 61557; 时权酒店——是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。61557; 纯产权酒店——是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。
61557; 养老型酒店——是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。 61557; 高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村——指在高尔夫，登山，滑雪等运动胜地开发的度假别墅项目。 61557; 时值度假型酒店——指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。 3、产权式酒店的流行趋势 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。 在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。 如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10％投资回报＋房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。在海南，自几年前海口第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有尽10家不同规模、特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者达成了订购投资意向。可以说随着海南旅游条件的进一步成熟完善，产权式酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段。 4、产权式酒店投资回报分析 这里我们重点分析融入商务概念的产权式酒店即产权商务酒店,作为一种新型的房产投资和消费模式，从国际看，其平均回报率在6％—10％左右，相比商品房、商铺有着更高的回报率，和股票等相比又减少了很大的投资风险，在国际上广受投资者青睐。 附表1：产权式酒店与传统投资方式的比较 投资方式投资回报风险分析 产权式酒店6—15%+免费度假天数+物业产权1．旅游业倒退：几乎不可能 2．酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值 投资股票较好情况为：17%股市涨跌难测，散户经常被套 国债2.40—4.10%通货膨胀，风险很低 储蓄0.99—2.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低 购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，也不要赔偿 通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。 附表2：产权式酒店与酒店式公寓优劣势对比 酒店式公寓发展的时间比较长了，投资者对其的了解也比较深入，作为房地产投资品种之一，投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比。 优势劣势 A.产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租； B．使用起来度假休闲、投资两相宜； C.产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓； D.对于喜欢"尊贵、豪华、享受"的客户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力； E.产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租，经营能力的高下之分一目了然； F.一般情况下投资产权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓； G.产权式酒店在物业本体的维护、保养上要优于酒店式公寓； H.开发商可以通过卖楼，降低产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益；A.经营风险大。投资产权式酒店的收益大小决定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平； B.产权式酒店易受经营的淡旺季影响； C.产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公寓，产权式酒店通常需要选在旅游旺地； D.产权式酒店对内外配套设施的要求高于酒店式公寓； E.对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高，开发商必须对项目进行全过程的持续经营； 通过比较我们可以看到，产权式酒店和其它投资品种相比，更具有竞争优势，因此我行相信通过有效的推广活动，我们可以把这种比较优势的信息有效地传递给目标客户，达到项目顺利销售的目的。 5、产权式酒店投资案例分析 A型标准间（40 m2 单价8000元/ m2）委托型投资分析（以六成十年银行按揭为例） 1) 总价：320000元
2) 购房款： I.首付款：128000元 II. 年还款：月供2108.54元/月×12月/年 =25302元（十年按揭，1万元月还款109.82元） 3) 年基本费用支出： I.物业管理费：40m2 ×5元/ m2 /月×12月/年=2400元/年（物业费暂时以5元/ m2 /月计算） II. 取暖费：40 m2 ×20元/ m2/年=800元/年 III. 小计：3200元 4) 购房相应费用： I.贷款保险费（房价款×0.043%×16.32）：2245.63元/套房 II. 贷款律师费（贷款额的千分之叁）：576元/套房 III.维修基金（房价款的百分之贰）：6400/套房 IV. 契税（房价款的百分之壹点伍）：4800/套房 V. 手续费（120平方米以下的每套为500元）：500元 VI. 印花税（房价总款的万分之伍）：160元/套房 小计：14681.63元 5) 收入（以酒店年入住率90.3%计算，标准间实价400元） I.收益：365 ×90.3% ×400=131838元 II. 相应税费： A．税金5%：=6591.9 B．酒店管理佣金18%：=23730.84 C．酒店消耗品12.5%：=16479.75 6) 合计 131838元-6591.9元-23730.84元-16479.75元=85035.51元 业主年纯收益(物业费、能源费不缴)： 85035.51元-25302元-3200元-14681.63元=41851.88元 年收益率：41851.88元/320000元=13% 6、产权式酒店销售的关键点 产权式酒店购买者最关心的是承诺回报的稳定收入和酒店持续经营的问题。所以销售人员最应该告诉购买者的是： 1）酒店是否已经完工，各种装修标准达到什么程度，给别人是个好酒店的印象。别是才造了一半的那种，别人很怕不知道将来要投资的究竟是个什么产品； 2）酒店由谁来经营，最好能举出酒店经营管理公司的一些成功案例，以使购买者相信酒店会经营的比较出色，能长期维持下去，以保证稳定的租金汇报； 3）为购买者讲解周边酒店的生意好坏，进一步稳定投资者的信心； 4）大谈投资和理财的观念，给投资者算一笔帐，投资回报率比银行利息高多少。主要让人觉得你在投资和理财方面要有一定认识和独到想法，这个印象分是最重要的； 5)详细解释公司是否有任何保障制度，有什么财产抵押，以保证投资者万一在酒店经营不顺的时候也有能力按事先商定的利率返还投资者； 6)给购买者坚定的信心，建立良好的诚信度，对发展商，对所投资的理财产品，抱有积极向上的观念。
