爱华网近年来，为了平抑房地产价格持续快速疯狂上涨的势头，尽管政府相继出台了一系列宏观调控政策，金融机构的贷款利率也几度提升，却一直未见调控成效，房价一直是逆调控上涨。
调控失灵的高房价，严重透支了未来的房地产价格，严重透支了中国房地产市场未来，使宏观调控正面临各种举世关注的考验：汇率升值预期挥之未去，通胀预期卷土重来；资产价格持续攀升，流动性过剩依然严重信用扩张大幅超标(上半年银行新增贷款达2.6万亿元，全年控制指标是3.5万亿元)，劳动力成本上升。尤其是，在经过2004年10月29日和2005年8月18日两次艰难小幅调高人民币利率后，反复加息收效不明……中国利率正在进入新一轮上升周期。 面对房地产市场的严峻情势，国家发展改革委等多家机构多次发声警告：房地产调控进入关键期。国家发展改革委日前发布的最新一期经济形势分析报告指出，今后一个时期是房地产市场调控的关键期，要进一步加大供需双向调控力度，继续抓好已出台调控政策措施贯彻落实工作，调整完善有区别的信贷、税收政策，形成合力，稳定房价。国家发展改革委认为，从目前市场运行情况看，一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，相关调控目标没有如期完成。报告表示，对房价上涨较快的城市，要加强指导和监管，适当增加居住用地供应，引导居民合理消费。 然而，一直以来，警告归警告，政策归政策。一直以来，决策者制定调控政策时，一直未能摆脱被传统的经济学理论束缚。在供求关系被严重扭曲、需求因被迫大量提前透支而被放大的严酷经济现实环境下，宏观调控一直纠缠于在正常市场情况下能有力调节价格的供求上，没能抓住稳定（乃至进行必要打击）预期的关键，使得中国房市一直在很危险的悬崖边上运行，直到迄今为止最有力的一剑亮出——房贷新政出台。 9月27日，央行、银监会紧急出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。该通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。而且，贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高。借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款，在购房人没有全部归还贷款前对已抵押房产不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。 《通知》并规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对于“商住两用房”，贷款最低首付款比例由原来的40%提高到45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 为利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。《通知》还规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。 市场认为，政府赶在“十一”前出台房贷新政，急为房市降温的意图非常明显，政府有意打压公众在长假期间选房购房、一些开发商利用长假做市卖房以及各地正在举办或准备举办秋季房地产交易会的意图非常明显。因为，房贷新政将实在性地提高投资（尤其投机）的门槛，在相当程度上打击房地产的投资（尤其投机）行为，“逼出”那些投资（投机）尤其炒房人群。因此，可以说，提高房贷首付，抑制过旺的购房需求，为居高不下的房价降温，比此前任何一次调控手段的攻击力更强，杀伤力更大。 基于房贷新政出台，房地产投资风险开始凸显，购房者的观望态度开始显现，开发商面临着房市气候变化带来的窘境。 在全国不少城市，就在房贷新政出台的第二天，不少房地产开发商召开了或即将召开商讨应对第二套房提高首付和利率的对策会议。其直接原因，除了房贷新政本身外，许多楼盘的销售就已经出现了新情况。在房贷新政出台后的仅第二天，就有不少在售楼盘的签约情况立即发生了变化，一些购房人已经开始三三两两地在退房。 在这个紧随房贷新政而来的“十一”黄金周长假期间，深圳、北京、上海、天津、长沙、北海等主要房地产市场新房上市量、成交量持续走低，全国各地房市普遍观望气氛浓厚。更多楼盘的售楼处，退房者正在增多。 （作者陈真诚联系：上海：13808420007; 长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）
