爱华网在房地产市场，房价年年爆涨，国内诸多的经济学家将房价居高的成因归咎于土地招牌挂制度，归咎于开发商囤地惜售，归咎于土地财政，归咎于开发成本增加，归咎于人口红利，归咎于政府对廉租公房与经济实用房工地建设的不足，当然，在流动性超级泛滥之后，将房价膨胀性增长归咎于货币供应过剩等等。在以上观点的支持下，国内经济学界普遍地得出一个结论，房地产住宅需求旺盛，市场供应不足，应当加大土地供应、加住宅开发供应，尤其需要政府加大廉租房经济适用房以及两限房的供应，以改善住房结构失衡与供求失衡的现状。
从现象上看，国内经济界的一致看法似乎是正确的，符合房价虚高现状，加大产品供应也有助于稳定房价。但依笔者来看，这些观点与建议除了导致房价进一步虚高，加剧资产泡沫危机外，并没有多大宏观经济政策参考价值。 土地市场除外，住宅市场作为一种特殊的商品市场，住宅市场由三个结构层次组成：依次为一级新建房销售市场，二级存量房交易市场或称二手房市场，三级租赁市场。 在经济学领域，对于投资者或者消费者而言，决定投资或消费的需求是由投资或消费的效用来决定的。住宅作为一种特殊的商品，住宅具有消费品和投资品的双重属性，其最基本的效用在于居住使用，其次为获取投资收益。在住宅的双重商品属性中，居住效用是投资效用存在的基础，而后者则是前者效用的延伸，没有前者效用，后者效用将是不存在的。因此住宅的价格由其使用价值决定，而不是其投资价值来决定。 对于消费者而言，在住宅有效使用期限内，居住同样一套住宅，如果租用居住远比购买一套住宅能够更好的改善生活质量的话，消费者将会选择前者，反之亦然。住宅作为一个特殊的商品，并不属于廉价易耗品，也不属于廉价的耐用品，其价格远高于普通的商品。在没有消费剩余的情况下，租赁房屋的效用是大于购买房屋效用的。在消费剩余充足的情况下，购买房屋的效用则大于租赁房屋的效用，因为购买房屋在满足居住效用之余，还能够产生投资收益效用。由此可见，住宅市场的基础价格由租赁市场价格决定，而非由买卖市场决定。这一观点结论是和经典经济学中土地价格是价格决定论是一致的：土地价格不是由土地本身的价值来决定，而是由地租来决定的。 就整个房地产市场而言，房地产市场的价格是由房地产市场租赁市场决定的。租赁价格过低，房地产买卖市场价格就会降低，反之亦然，具体而言，当房地产租赁价格趋低时，新建房地产的价格也会趋低，当租赁价格低到无法再低时，新建房市场就会减少开发。当房地产租赁市场价格趋高时，相应地新建房地产的价格也会趋高，当租赁价格高到无法增加时，新建房地产的价格就会无限升高。因此，在房地产市场，影响房产地市场价格的主要因素在于房产租赁市场的供求关系，而不在于新建房市场供求关系，当租赁市场供大于求时，新建房市场必然出现供大于求，相应地做为房产买卖市场的二手房市场也出现供大于求的关系，反过来讲，当租赁市场供不应求时，新建房市场与二手房市场也将会出现同样的供求关系。住宅市场作为房地产市场的一部分，同样也受以上市场规律的约束。 从房地产市场的投资效用来看，房产投资是为了获取投资回报，但房产投资市场必须建立在租赁市场租金回报率高于同期市场利率或者租赁房屋需求大于租赁供给的基础上。如果不是这样，那么投资房产就无法获得预期的经济回报，相应地也就无法构成二手房市场的市场需求。 尽管大多数经济学家认为土地价格（地租）和建筑成本对房地产市场的价格具有决定性影响，但实际上这些影响价格的因素并不构成地产价格的决定因素，因为：租赁市场供大于求且租赁价格趋低或者足够低时，开发商或者房屋营建商开发反地产的利润率就会下降，房地产开发平均利润率低于其他行业平均利润率时，开发商或者房屋营就会减少房地产开发投资或者另寻其他投资机会，房地产市场对土地批租需求就会降低，土地价格也就会随之降低。因此，在房地产市场领域，土地批租价格的高低并非决定房价高低的决定性因素，同样的理由，建筑开发成本也不是决定房价高低的因素。至于人口增长因素对房价的影响，也没有理由例外，有关数据表明，我国人均住房面积达到了28平方米，以此估算，家户平均面积接近90平方米，这些数据表明，国内住房供应充足我国人均住房面积达到了28平方米，以此估算，家户平均面积接近90平方米，这些数据表明，国内住房供应充足,住房供应已相对过剩。（作者王杰甘肃太平洋律师事务所）
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本文节选自王杰律师《2008年中国宏观经济政策暨城市房地产市场调控研究报告》
