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面包与面粉的争论在今年愈演愈烈，有人说面包带动了面粉的价格，有人则否认其说，直言面粉推高了面包的价格。二者到底什么样的关系，就是被认为行内的专家也各说其辞。土地与房产如同面包与面粉的关系，房地产市场的极度走高，引起了关系本来明确的二者又一次釜底抽薪的大讨论。
说到土地与房产的关系，那么我们不能不说土地的价值与价格，深谙土地评估的人士，对影响土地价值与价格的因素了如指掌，但他们也很难拿得准土地最后成交的价格，为甚，因为在招拍挂这样的制度下配置资源，市场的动态因素贯穿其中，人的大脑很难能够模拟的准。
土地招拍挂制度是中国内地前几年从香港借用过来的，之所以借用，是对协议出让这种土地资源配置方式反思。协议出让，中间夹杂着数不清的不为人知的交易，当然国有资源的价值流失紧随其中，我个人认为，价值的“流失”比“流逝”道义上好些，前者多是由一方转到另一方，所有权发生变化，使用权等权利束并没有泯灭，而后者则是事物各种权利的消失，就像损人不利己一样。但我们的认知中却不认可或不接受这种看法，全国大众一致声讨这种资源配置方式，每个人都当作我是地主，价值流失就是从我这里流到个别人的腰包，与我不利。这个过程确实如此，所以我们下大力气改之。但是，我们要提醒的是，这也是经济学界争论的焦点，国家这个代理人是否把全民的价值运用到个人的身上，答案是否定，原因是委托代理的不对称性。
土地的协议出让是我们改革开放过程因为实际需要而产生的一种资源配给方式，也许你们会发问，为甚先是出现协议出让，而不是招拍挂呢，我想有此一问的人，适合做点学问。协议出让，从字面意思理解，就是将各种条文关系、权利责任写在纸上，双方签字画押，实现了土地身上各种权利束的转移，像使用权、分配权、收益权等等，但是所有权不发生转移，因为我们的法律明确指出，土地是国家的。协议出让是我们人类物物交易中最为普遍，最为通常的方式，我们上街买菜，把钱给卖主，带回买回的物品，这个过程就是协议出让，只是没有将协议的各种条款写在纸上，双方签字画押，最后再找个公众人公证，如果这样那太麻烦了，对双方都不利，如果非要这样，大清早6点钟去买菜，中午不一定能回，再遇上个公务员耍大牌，不通过某种方式不给公证，那全家不得俄扁了。话又说回，也无需如此，双方交易的商品比较简单，价值也没有多少，买方承担得起坏品的损失，下次之后封杀这个卖主，用钱投票，大伙都这样，这个卖主不死掉才怪。不过，随着人们双方交易商品的价值量的增大，双方交易的商品一定要立字为证，购物的小票，双方开具的发票，并且卖家作出的承诺，一周退钱，一月包换，一年保修，皆如此，这都是双方递签的协议内容，都是关于大牌的商品，这些商品一个特点，你不用一段时间，很难知道其中的原委，也不能知道商家宣传的是否真的还是假的，买卖双方之间的信息鸿沟很大，为了促使双方交易，商家提出了一些系列的制度安排。这些制度安排能够出现，能够在市场上被广泛应用，都是因为有个激烈竞争的市场，在供不应求的市场里，卖家才懒得理你，通常是爱买不买，不买拉倒。
因此说协议交换商品是我们生活中最为常见的方式，只是在针对不同的性质和价值的商品，它有不同的外在表现形式。但不知你们发现没有，以上所说的要存在一个大的环境条件，这个环境条件就是须有多一个的卖家或潜在的卖家，不然的话，很难将这样的重复交易进行下去。土地就是如此，我们改革开放早期，土地由划拨转让开始尝试协议转让，从人类的发展史上，应该是一大进步，不然的话那能出现房地产行业，实现土地资源价值的优化配置。早期我们率先在南方沿海开放地区试验实施，后来开始全国推行，但法律上的也有限制，比如，现在农村的集体建设用地只可自用，不可出让或转让。除了这种限制之外，影响更为深远的是，土地的供给只能是国家，代表国家的是中央政府和各级地方政府，买土地，只能找政府，它是唯一一个卖家。这就与我们常见的，协议出让的大环境不相符了，唯一的卖家，可以垄断，可以随便要价，也可以不用出价赠送，这是它的，其他人无权干涉，这对私人物品来说，无可厚非，但国家意味全民，可不能这样随便。但是，国家这个很虚的概念，很难有人能把握的准，通常就是他的代理人，各级政府人员，他们从国家层面考虑问题，思考问题，出让土地，与国有利不可多说，但是否所有代理人都那样高尚呢，事实证明，答案是否定，阳光下害怕被人唾骂，私下交易，挂着羊头卖狗肉总可以吧，我们不能骂这些人缺乏良心，没有良知，换作其他人，不一定比他们强多少，人的天性，正所谓江上易改，本性难移。要想改变只能从制度上入手了。怎么样调整，大体可以从两方面入手，要么改变土地的供给方式，要么改变配置方式。前者是由一个卖家转为多个卖家，这点我们很难接受，因为我们是红色的，土地是国家的才放心，这条路不行；改变配置方式，转协议出让为招拍挂方式。
招拍挂方式在西方很早就出现了，并且还不是在土地市场。招拍挂是协议出让方式的一种补充，它的运作成本非常高，从有意向到最终实现，需要很多手续。既然它的运营成本很高，为甚还有市场立足之地，因为它能带来意想不到的回报。我们通常见得多是古董的拍卖，前几天网上爆出，孙中山的一幅油画拍卖的近千万，高昂的价格，当然就可以通过这种方式成交了，在市场上协议喊价，很少有人能够应道这种价格，一是没有竞拍的气氛，很难让人头脑发蒙，胡乱很出高价，二是也不知道有多少买家会买，单一成品，过了这个村没有那个店，传统的交易方式，它的搜寻成本非常高，而招拍挂可以实现并降低成本。从上述的交易过程可以看到，招拍挂方式是针对个别价值量很高，市场很少见的商品，而出现的一种交易方式。土地，我们一致认为是不可再生资源，用一点少一点，其珍贵程度和时间成正比，但土地有一个特性，必须和它的附带物一起捆绑，方可显示其价值，比如用作住宅的，和用作商业的，它的价格就不一样，住宅和商业在一块土地中构成比例不同，它的价值也不一样。如果在深究一点的话，就是市场所赋予的这块土地的价值，城市中心区不同于城市郊区，城市郊区又比农村地区强好多，一条铁路会带升周边的地价等等。
土地价格差别很大，而整体会随着经济的提升，快速提升，这些都在西方发展史和我们国家的发展中，极度表现出来的。价格大幅度提升，需求量日益增加，它已经满足了招拍挂的一个条件，可以用这种方式进行资源配置了。另外一个条件，它的不可替代性，或准唯一性也存在，根源于土地资源的地域性，这方面我们熟悉的马克思老祖宗有过经典的论述，级差地租便来源于此。但是并不是所有的土地都需要招拍挂，城市需要，偏远的农村或山区可能不需要。这点我想，你翻阅西方发展史可以找到依据，尽管我没有查阅，对此毫无疑问。中国不同，土地所有权是国家的，你需要土地，需要从国家手里去买，像征地这种概念便具有了很中国的特色，我们私用或公用都需要征地，而国外的征地一定指的是公用用地。我国的国有用地才可以将所有权外的权利在市场出让，而国有用地基本上是以照城市的区域分部的，因此，合乎了招拍挂方式出现的另一个条件了，这种方式也变得理所应当了，严格的程序，明确的标准，较协议出让明显减少了土地转让过程中的腐败现象。但土地的价格也在市场标示牌上一次又一次被推高，推高的背后是人们群众的激烈争论，我们是不是要承受古董高的价格，而古董是有钱的游戏，但土地却并非如此。
招拍挂是资源配置的三种方式，其中招标是以方案优而成交，它除了考虑价格因素外，还注重非价格因素，对土地而言，像社会效益、生态环境等等，会因为招标主体的偏好有所侧重，挂牌和拍卖是价高者得，谁出的价格高，谁就可以中标，所以挂牌和拍卖提升价格是必然的。当然也不可以无限制的提升，比如南宁的土地价格再高也高不过上海的土地价格，原因是它背后的市场热度，这依赖和土地资源捆绑在一起的商品系能够给人们带来多少价值，而且这种土地在市场供给量如何，没有土地，再好的商品系也出不来，所以土地往往成了一夫当关，万夫莫开的关键要素，谁掌握了关键要素，谁就掌控了通向光明大道的要口。争夺土地资源成了兵家必争之要素。这种争夺也表现出两种形式，在没有人为控制土地资源在市场放量的时候，它的争夺基本依照市场赋予某块土地价值的唯一性，就像以前上海浦东可以建工厂、种庄稼，现在就不合适了，某人会出高于工厂和庄稼的价格，让他们搬迁，这就表现了土地和不同商品系捆绑在一起出现的必然效果，再紧张就出现旧城改造，将房子推倒重来，也是因为市场给他的评价实在太高了，原来的东西在这里已经不合算了。他们在大的方面表现，产业的转移，高附加值的产业会挤走低附加值的产业，整个城市能级升级，生活消费方式也发生翻天覆地的变化。另外一种表现是在非市场化的情况下，土地受到政府的控制，他会因为某些考虑放缓土地出让，市场上只有它一家，当然可以做到，这方面我们深有体会，每年放量多少，依据市场的需求量制定。话随如此，但是政府是一个机构，它和个体人在信息甄选上没有太大区别，都不能把信息完全掌控，这样也不能做出完全符合市场规律的决策，决策好不好，要用不断的错误来纠正，就是试错的过程。当土地放量少于市场需求量的时候，土地价格当然会提升，因为需要它的买家太多了，愿意为此承担较高的成本，也因为如此，会推高与土地捆绑的商品系，人们需要为此付出代价。从这个层面上看，我们控制并减缓土地放量，是因为为了保护耕地，耕地减少，人们就会挨饿，为了不挨饿，只能用其他方面成本来担负了，说白了，你是愿意住贵的房子，还是愿意挨饿，我们政府替我们做了选择，温饱是重要的，没有吃，不能考虑太过关注住。
所以说，一些人将土地实行招拍挂当作房产价高的凶手，正的有点冤枉，招拍挂方式和协议出让方式一样，都资源配置的不同的方式，它们是依据不同的商品特性而言的，比如，你要在让市面上出售的苹果实行招拍挂方式，很多人会笑掉大牙，心里会发问，怎么可能会这样。不过，我说《西游记》中人身果采用招拍挂，大伙不会有太多的反对吧，几千年才出那么几个，物太稀少了，物少众人争之，要价高者得，不然对不起数千年来风吹日晒的老果树。拍挂多应付这类稀缺之物，物有所值，真佩服想出这些制度的人，招标的方式多应付提供未来之物的市场交易主体，比如大型桥梁建设，在美国，土地交易方式大多采用招标这种方式，尤其重大工程建设，出钱的多并不一定能够拍到项目，还要符合其他条件，就像我们愿意多出点钱买海尔的家电产品，逻辑一样，它能够提供更高的信誉保障。
土地这种资源也许在我们看来，都是一样，没有什么区别，但是我们要的不是纯土地，而是拥有了土地之后可以后期的操作权利，即土地之后的各种处分权利束，地块权利束所表现的建筑与人的关系，与自然的关系，以及它的外溢价值等，会因为不同人的操作有显著区别，招标这种方式就是为了保证项目后期综合效果而要求前面的环节必须做出的放弃。尤其是涉足公益类项目，就像南宁东盟商务区的化块出让，只不过，没有完全市场化操作，最后的项目效果以及整体效果不尽如人意。用一句话说白了，就是招标这种方式是协议出让方式的转化，它也是通过合约的安排来约定项目后续的各种权利，拿土地来讲，为了保证从取得土地到土地后期商品的开发综合方方面面，实现一个整体效果。
因此，招拍挂方式同协议出让，同我们一手交钱，一手交货，本质上一模一样，都是资源配置的方式，只是不同的商品特性，适用不同的资源配置方式。因此，中国境内屡次拍出高价地块，和他们没有太大关系，采用不同的方式，其结果不会差别太大，之所以出现的差别，是他们本身运作成本的高低，用买卖苹果的方式，买卖土地，会出现很多机会主义，法律纠纷会极具增加，与大家都不利，市场也不会让其存在，除非政府硬性规定。但是事实上，招拍挂方式后，确实提升土地的价格，看似和我们得出的结论不一致。不是不一致，而是中间的道道，我们忽略了，没有注意到，协议出让，买家可以公关，当时政府控制不严，不像现在明确提出确保耕地红线之类的强硬政策出，再加上，各地政府因为自身的利益，有动机放出大量的土地，如果当时施行招拍挂，土地价格不应比当时高，或低点应更为合适，将灰色资金阳光下，当然总量资金方面会少很多。因此，当时的协议公关，主要的作用是将土地的市场交易量放大，土地的价格提升速度才没有那么明显。有数据为证，98年到03年，我们土地放量有1亿亩，而03年到现在也只有0.2亿亩。而现在呢，不说也明了吧
