爱华网下策：发行奖励式住房券
方案具体内容
(一)地方政府向符合经济适用房条件的特定人群，免费发放实名制住房券（或购房额度），持券人与最终住房所有人必须相同。
(二)政府规定在购房时，每补贴100元人民币，发放120元住房券，这120元住房券在接受的开发商那里购房时，具有120元人民币的购买力。（具体比例根据各地方情况制定）
(三)开发商收到住房券以后，到指定兑换银行每120元可以兑换回100元人民币。（具体比例根据各地方情况制定）
(四)开发商自愿选择是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府备案，并在住房销售现场明确公示。如果不接受，则不能享受政府出台的各项支持政策，包括针对开发商的减免税费等政策，也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。
(五)会同房管部门，严查开发商虚假价格的情况，并请广大购房者监督。
(六)允许社会购房者，以现金100元购买120元实名制住房券，从而扩大其规模。
为什么是下策
住房券的好处自不待言，明显优越于实物分房和现金直补。
政府统一购房，统一分配的方式，让购房者失去了选择权。所以长沙市于2008年7月开始实施经济适用房货币化补贴，根据《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》，凡是符合长沙市经济适用住房申购条件的保障对象，2008年补贴标准为低收入无房家庭每户8万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。由于长沙的经济适用房和商品房每平方米的差价约1000多元，一套60平方米的房子，政府补贴8万元。符合条件的购房者可以任意选择，有机会住到更好的房子。
这个改革是一次很好的尝试，但隐含的问题也不容忽视。跟消费券一样，政府集体采购的话，应该拿到比较高的折扣，现在补贴的“现金”，算是政府集体采购的一部分，同样被限制了用途，却失去了折扣优惠。
政府支出的是现金，购房人拿到了限制性货币额度（只能购房），开发商收入的是现金。如此“现金”直补，等于“直补”开发商，几乎是变相托市，不仅无力改变现行房价高企的状况，还为高房价提供市场支撑。
长沙的现金不是“现金”，这也是杭州准备发放住房券时应注意的问题。其实地方政府发额度也好，发券也好，重要的并非改变实物发放分房、“现金”直补的问题，而开发商是否付出优惠率。
笔者建议的住房券，免费发放的部分，限于政府财政的能力，覆盖的特定人群数量相对有限，虽然允许社会购房者购买，因为操作麻烦或优惠幅度不足等原因，也许不会达到理想的购买数量。
更重要的是，住房券虽然达到了提振交易量的目的，却没有对社会购房者做人群和购房数量的限制，无法区分消费需求和投资需求，不利于社会公平。希望多买多卖与限制投机需求保护消费需求，构成了两难悖论。
同时，住房券没有存量，即使发行到一定规模，比如10亿，政府财政已经相当吃力，但跟房地产存量对比起来，还是无法匹配。所以住房券是下策，虽然短期有效，但是既不治大标，也不治大本。消费不足发消费券，取得了良好效果，因为我们以往没有存量的、只能用于消费的“储蓄”。但是我们有存量的、大量的、以万亿元计的只能购房的“储蓄”，所以想要提振住房交易量，就发住房券，从理论和方法上都是形而上学。
特别要注意的是，笔者提出的改良的“奖励式住房券”，虽然有效，但也不过是下策，而如果只发传统补贴式的住房券，那就不只是下策的问题了。
