爱华网根据本人对全国一级城市和部分二级城市房地产市场的观察，投资性空置率在明显下降，但富余性空置仍在继续上升。
在研究过程中，我发现房地产市场的空置率在直线上升。这里所说的空置，与过去所说的空置不是同一概念，过去所说的空置，更多的是指开发商未售出的房屋。笔者所说的空置，是已售房空置，笔者为这种空置找到了两个词汇：流动性空置与富余性空置。
流动性空置：指买家买房不是为了居住，而是投资。投资分为两种：一种是投资增值，不急于出手，而是当成一种储蓄，我把这种现象命名为“实物储蓄”。另一种是投机，买房的目的非常明确，就是为了快速赚一把，属于短期行为，这种现象主要是受当前房价不断上涨的形势影响所造成的。流动性空置，是指买家买房后，因为市场原因或者片区板块的升值空间原因，而一时没有出手，还囤积在买家手中，也就是说，房屋处于流动环节当中，没有到达真正的买家手中。
富余性空置：是指买家已经有房住，或者已经有了多套住房，之所以还买房，是为了享受。这部分买家，买房的目的不是为了再转手出去，而是因为生活富裕了，有足够的钱，就不断购买新的住房。虽然这些买家买房之初的目的，不是为了转手，但在一段时间后，不排除再转手的可能。许多房子买来后，一年住不上三五次，基本上是空着的，成为一种实际上的度假性房屋。
根据笔者观察，在广州、上海、北京、深圳、杭州、青岛、宁波等这些大中城市里，流动性空置与富余性空置，已经上升到了一个高度。从空置的类型上来看，富余性空置高于流动性空置。而从城市来看，以大城市为突出，而在大城市中，又以大型住宅小区，尤其是郊区的现阶段稍偏僻的小区最为严重。许多大型住宅小区，房屋基本售完，但入住率非常之低，大多不到50%，有的甚至只有20%至30%左右，这就意味着，大量的已售房严重空置，这种空置现象十分空出。
目前全国的一级城市，存在大量的“黑灯房”，正是这些“黑灯房”直接拉升了房价。房地产市场自去年底急转直下以来，一直在低位中动荡，买家的观望心态在继续走强，主要原因是国家的宏观调控，货币紧缩政策发生了作用。在买家看来，楼市前景扑朔迷离，何去何从，心中没底。严重打击了买家的信心，期望以财产性增值获取回报的买家，在经过半年多的市场低迷后，买家的心态已经悄悄地发生了质的改变，
由于市场前景不明朗，市民对市场信心不足，许多手中有多余房的人士，开始将多余的房子抛售，我有一个朋友，在上海买了两套房，在广州买了两套房，在江西也买了两套房，现在他便想把这些多余的5套房子转手出去，只保留一套，怕的是贬值。类似这种抛售现象，在明显增加，这些房子流向市场，必须对房地产市场形成不小的冲击，可以预期，如期空置房抛售出现一个小高潮，那么开发商的日子将更加难过，未来房价将继续走低。中小开发商和一些大开发商，将可能出现现金流量不足的严重后果。
