爱华网选址，是开新店才考虑的问题？可是已经存在的店铺呢，现在的生存环境是不是最理想的？ 我们在繁华的商业区逛街，人群川流不息，却仍有生意不理想的店，看起来冷冷清清，甚至担心它是否支付得起昂贵的店租；在一些偏僻的小街小巷，某个很具特色的小店吸引着我们进入，店内别出心裁的设置让我们惊叹于店主的用心。受自身能力的限制，好位置的铺面不一定好生意，而受资金实力的限制，有水平的店主也不一定能快速成长，这里面的一切，都跟选址的学问有直接关联。 选址，其实就是研究“人”“店”“商圈”三者的关系的学问；说学术一点，就是研究“目标消费者”“店铺定位”“商圈环境”的学问。 多了解它，对于各类型店主都有着现实的意义： 开着店的：在目前的商圈里，自己的店铺定位是不是合适，该怎么调整去增加生意； 想开店的：该选哪个地方做这门生意； 老店想开分店的：自己的店适合在哪个地方开，选什么样的门面； 想连锁化的：自己的店铺模式是否该定型，这个模式对应的商圈该如何总结其特征，以方便快速复制。 选址就是把握机会。人的一生都在等待或寻找机会，最好的机会来临了，你有没做好足够的准备，累积足够的实力，抓住它，完成屌丝的逆袭；或者说，有幸你能得到一个黄金的位置，你有没有做好足够的准备，用正确的货品和氛围，吸引正确的人。选址就是了解机会，了解对象，了解自己的学问。不清楚这三点，就谈不上会开店。 目标消费者与商圈 很多店区分目标消费者的依据都比较“靠后”，要么按年龄，要么按职业。不同年龄和不同职业的人消费习惯、购买力确实各有不同，必须要清晰这些不同，但说它“靠后”，是因为它并不是首先要研究的消费者特征。 逛街的动机，或者说，她为什么会经过你的店门口？是研究你的目标消费者的首要。路过店门口的这些女人，她们是特意来逛街的，出去约会的，有目的的来采购的，或是吃了饭出来散步的……人太多了，太复杂了，搞不清楚啊。没事，请往下看。 我们的城市被分成各种不同价值的商圈，以一些标志性的街道和建筑为代表的圆心向外发散，组合成了一个商业集中地。学术上的说法，商圈是一个地理范围的概念。千万别去管什么核心商圈，次级商圈，边缘商圈的概念，你较真的看了就会迷糊。难道不是商圈就不能开店？ 商圈就两种，购物商圈和社区商圈。不管是以一个城市画圈，还是以一个区域画圈，里面所有的商业铺面就只有这两种区分。购物商圈以大百货、超市为代表；社区商圈以住宅区为代表。你的店，要么是在大家来逛街采购的区域内，要么是大家生活的区域内（图1）。 有的朋友会说，我们这是较封闭的工厂区，或偏远的镇上，没有大百货和超市，那就不算购物商圈咯？购物型和社区型商圈是相对而言的，这种情况下，商铺最集中的小街，生意最好的中小超市（杂货店），及周边商铺，都可以归纳为购物商圈的代表。 有了两种商圈的概念，再来看消费者，就很容易判断她们的消费动机了。
去购物商圈的人们，消费和采购的意图明显强烈，哪怕是单纯的逛街，遇到合适的商品都会有更多购买的冲动。大老远的来一趟，不买点啥，都觉着对不起自己。主动求购买的内因加上集群性购买的外部刺激，即使是平常生活中不会随意购买的东西，在这里都更容易成交。比如品牌货，贵一点的、上档次一点的商品等。 而社区型商圈的人们，以住在这儿为前提，逛街则多为随意性的行为，上下班经过、吃完饭出来散步、遛狗、参加社区活动跳个广场舞什么的，休闲和放松的意图更明确。会不会购物？也会！顺带买的可能性更大，买一些日常用品、平价的、易耗的东西，不需要额外的思考，实惠就好；往往也不会买得太多。所以社区型商圈里，往往品牌专卖或比较讲究的服装店生意都不理想，不是你的品牌或商品不好，是住在这儿的人们，更乐意去购物型商圈里买这些东西。社区商圈里的店，更多是以满足人们日常生活消费为依据来定位的。 有了这两个商圈的概念和消费动机，再考虑你的目标消费者特征，以及店铺定位，该上什么牌子什么品类，基本就有明确方向了。 选址在连锁化中的一些应用 有这么一种情况，一些地方店老板，自营开了4、5家店，盈利不错；店铺里品牌与品类基本定型，经营也完成了向公司化的过渡，手上现金流充裕，开始有野心和实力扩张了，对选址的需求特别迫切。这时的选址策略往往采取“因店选址”。 因店选址：依据基本成型的店铺定位、经营特征、品牌、品类结构、目标消费群，寻找最符合自身特点的商圈和铺面。比如锁定“三级市，二类商场，店中店，靠前二类铺面”模式。现在大牌的零售店扩展都是因店选址，比如MC、KFC、必胜客、屈臣氏等。 刚迈出连锁化的地方店，因店选址会遇到非常多的困难，品牌价值、资金储备、物流配送、货品折扣、人员复制力等，并非有钱就一定能拿到最贴合的铺面，即使拿到了也不一定就能生存，特别是异地开店。这个阶段的店家，更适合“因址选店”。怎么说？就是根据已得铺面的具体情况，以自身店特征为基础，适当调整因地制宜，转化竞争优势，提高生存率。 比如你一直开着好几家100平左右的综合店，现在准备进入某一个区域，当地已有一家很强势的100平的综合店。你可以马上轻松接手一家50平的铺，或者，为了完整体现自己优势，也可以花大代价强行抢下一家100平的铺。这时，你是开一个100平的铺跟对手死磕，还是拿一个50平的小铺搞差异化？ 因地制宜，因址选店，看起来会麻烦很多，不便于复制，但为了复制而复制，会死得更惨。生存和新店的生存率更重要，别老想着模式化。所有刚开始连锁化的店家，都会有从“因址选店”发展到“因店选址”的过程。 选址技巧并没有想象中那么高深，但它也属于上手易，精深难的学问，需要大量的实践经验。选址有两个含义：大选址和小选址。 大选址：选择在什么地方开店，商圈区域的选择。 选择新城区？新商业区？学校区域？还是大社区？主要参考因素无疑是人口，商业氛围，竞争状况等。这里有几个参考细节： 人口：从超市的规模和数量，农贸市场的规模，学校、银行、网吧的数量等来判断。 商业氛围：服装，鞋帽，床上用品店的档次、数量和生意情况，很能说明问题，同时可参考的还有美容院和发廊的，看看这几个行业的水平，你对当地消费情况大概就有了个谱。 竞争：这个好说，就是同行的数量，都是哪些类型的店，关键是经营水平。 有时候，一个地方同行店铺很多，至少说明该地需求旺盛，也可能是供过于求的过度竞争，但不一定你参与进去生意就难做，还要看当地的竞争水平。十个鸡蛋也比不上一只天鹅蛋，竞争者的数量并不能说明问题。 对未来的考虑：对新商业区而言，要考虑楼盘落成，政府机关的设立，交通设施的设立，大商户大品牌商入驻等综合情况对未来的影响。 对于大选址这一块，多是非常朴实的经验之谈，需要实地勘察判断，没什么小技巧小门道，却又是选址里最重要的。诸葛亮帮刘备选的开店地址是川蜀，若是选在别的地方，三国里就没刘备什么事儿了。 小选址：选择好区域以后，具体拿什么街道什么门面。 ◆优先人流量大的街道。 ◆一些出入口，人流必经之路，丁字路口，都是旺铺首选。 ◆行人道过宽和过窄，都不合适，过宽店铺不易吸引人流关注，人较少从店门口经过；过窄影响通行。一定要取舍，窄一点比过宽要好（见组图2）。 ◆靠近公车站，斑马线会较好，但要考虑人流的方向。 这里备注说明一下“人流的方向”。 有的朋友会认为：铺前的人流量大不就可以了吗，何必考虑人的流向呢？ 如果你是两空的门面，在考虑门开在左边，还是开在右边，或是中间的时候，就晓得人群流动方向的重要性了。这里面有几个讲究： 1.人有右进左出的习惯，就街道而言，也经常是沿着右边街道走去目的地，然后走对面（左边）街道返途。比如，店铺位于社区和商业区之间的路上，请问，是该将店子开在人们去的右边路上，还是返程的左边路上？ 当然，这个右进左出的习惯也有特殊情况，当两边的街道差异太大，人流的去和返都集中在一边的街道上。这一点我们经常看到，即使一条不宽的小街，左右两边的人流都有巨大差异。 2.在这条街道上，人是从左往右多一些，还是从右往左多一些？为什么？ 只有弄清楚这个答案，你才能判断店门开在哪边。 你是单空门面，或者你门开中间，那么你最具吸引力的品牌柜，或者商品，或者促销广告，应该放在左右哪一边？ ◆门前有障碍物的不要选。有些民房改商铺的，铺前的小花坛离店面很近，而且常有灌木植物遮挡视线；或者店前有大型变电箱或公车站牌，且距离店面较近，这些都不合适（见组图3）。 ◆店地面低于街道地面的，即需要下台阶的铺面，不合适。 ◆最好不要有台阶，一定要有，不能高过三层（见图4）。 ◆左邻右舍，做非时尚类生意的，极不合适，比如修车，建材。隔壁是饭馆或餐厅，则要看情况，如果是时尚类餐厅，品牌加盟类的，装修较讲究的，可以考虑；如果是包子铺、面粉店等小饭馆类型则尽量不要选，因为这类店往往装修不讲究，卫生感觉差，另外就是喜欢占用店前的走道用地（见图5、6）。最适合的邻居是服装鞋帽包等女性经常光顾的店，还有美发店、床上用品、银行电信的营业厅、洗衣房等，都还合适。社区店铺，挨着社区的中小型超市也还不错。 同样一排门面，两头位置好还是中间好，没有定论，要考虑很多情况。比如街很短，两头比中间好，街很长，两头就没中间好。这也只是条件之一，还要考虑整体的商铺情况，人流因素等。 选址缺陷的一些调整 1.设计显眼的门头、橱窗，悬挂户外灯箱、POP，营造店内氛围是最常见的弥补位置不当的方法，你懂的。 2.2楼商铺。很多沿街商铺楼多有2楼和3楼商铺，因为不是百货类商场，上楼的人流极大的低于1楼，常见的做法是开设直达电梯或增设天桥（见图7）。 3.内角门面。因位置靠内或结构原因，导致经过店门的客流不够，可以通过增设道具，加强引导线的方式调整（见图8）。 其实从2和3可以看出，个体店铺人微言轻，可以调整的尺寸很小，大改动几乎不可能。有统一物业规划的整体性商街这方面则会好很多。不能改变环境你就改善自身，多从第1条入手去考虑吧。 找门面一定是好铺难求，上天往往不会给你一手特别好的牌，更多的时候，是一些似好非好的门面，等着有眼光的人去发现它们，等着有水平的人去发挥它们，这也是为什么有的门面这个生意做不起来，另一个却可以做得很好；或者同一个生意，这个老板做得好，换个老板就做不好。要么你有伯乐的眼光去发现它，要么你就必须是一个好骑师，把一个普通铺面，做成黄金旺铺。
