爱华网房地产市场将成为外资天下，现在看来言之过早，但目前的政策维系下去，中国购房者不得不在外资楼盘里讨生活。
房地产市场从诞生伊始就是个怪胎，担负着拉动内需、重振经济的重任，纠缠着官商勾结的利益阴影，一级市场与二级市场严重割裂。但目前这个怪胎没有被高明的医术矫正，反而在非市场化的畸形道路上越走越远。
这轮针对房地产的宏观调控，正确的做法是加强了政府的保障责任，公益性住房在一定程度上抑制了节节上升的房价。但硬币的另一面是，歧视性地打压房地产投资，政府之手越来越多地伸进微观房地产领域。本轮房价暂时下挫造成幻像，越来越多的人相信政府对市场细致的干预是弥补市场外部性所必须，由此陷入新一轮计划经济的覆辙。虽然此次干预借着民意与公益的面目出现，但无法改变计划经济的内核。
市场总有办法采用迂回手段解决问题。在国内的房地产市场，我们看到一系列不可解释的现象，就是市场自发的对应之策。
房地产资金来源成谜。本轮调控以来，房地产受到双重挤压，一方面受信贷紧缩的影响，房地产企业很难融资，另一方面，房地产企业的自有资金比例提高到35%，土地开发的周期受到严厉监督，房地产市场观望气氛浓厚，导致市场回款速度下降。直接后果是，房地产存在极大的资金缺口，连资金较为宽裕的房地产公司现金流都无法支撑，全年房地产企业资金缺口在数千亿。
令人奇怪的是，房地产投资比例却在上升，远远超过GDP的增幅。根据国家发改委公布的2008年第1季度房地产市场运行报告的数据，今年第1季度全国房地产开发完成投资3544亿元，同比增长26.9%，增幅比去年同期加快6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅1.6个百分点。据海通证券的研究，2008 年1-5 月资金来源的22.67%来自国内贷款，自筹资金占37.29%，其他资金约占38.41%，其他资金中的定金及预收款占23.5%，表明1-5 月房地产资金来源中的定金及预收款基本与国内贷款所占比例相当。三者相加为83.46%，剩余资金16.54%只能来自于非公开的渠道。
最近房地产企业融资频频获批的消息，不能解释房地产资金来源。百亿企业债不能缓解房地产企业的燃眉之急。解决资金无外乎两个渠道，一是除银行以外的内地民间融资，二是救急的外资。
外资正在中国房地产市场坐收渔利，或者购置物业，享受日后房地产回暖后的溢价——4月份当月全国住宅新开工面积、在建和竣工面积增长都出现了比较明显的下降，从6月开始，上海等较为稳定的房地产市场的在建面积出现下降，意味着未来住房供给下降与价格上升的可能——或者，以假股权真债权方式向内地房地产企业输血，获得高额债息。包括恒大地产、首创置业在内的多家地产企业近期通过引入外资的模式融得巨资，以缓解紧缩的资金链，共同开发旗下项目。保守估计，热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30％以上。如果这一估算属实，则外资收益将超过绝大多数国际一流投资公司的收益。
罔顾市场紧缩信贷的结果，不过是导致利益的重新分配，原来由国内金融机构独享，现在由外资分羹，房地产市场的趋势印证了这一点。
似乎是巧合，《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》在本月紧急实施，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。房地产行业“限外令”开了一道缝，这被认为是引导外资进入二三线房地产市场的信号。
有关方面一方面继续“限外”，一方面从后门“开口”，有学者提出引入外资暗度陈仓、最后关门打狗的策略。这是庸人之策也是非道义非市场之策——外资既然有途径进入中国也有途径回流，并且，以次贷以后发行的美元数量之多，占据中国房地产市场不在话下，有据可查进入的外资流入房地产数量不大，那是因为多数资金无法统计。
世邦魏理仕上海投资物业部执行董事万砺峰（Steve Mooney）介绍境外投资者已经学会使用多种投资策略：一是寻找具有离岸股权结构的物业，绕开境内投资时复杂且费时的审批程序，如今年上半年上海楼市的外资收购案中，97%来自离岸交易；二是寻找一个具有丰富当地资源的强大内地伙伴，外资乐于在合资公司中扮演财富投资者的角色，如瑞银和金地、大摩和雅居乐等；三是购买在境外上市的内地开发商的股权，以股东的身份来分享发展收益，并为具体项目上的进一步合作打下基础，如新加坡政府投资公司购买首创置地的股份、凯德置地购买建业地产的股份等。
上海高力国际顾问有限公司出具的研究报告显示，上海地区以资产转让或股权转让（超过50％的股权转让）方式整幢收购已建成或预售在建物业，共有11个项目投资成功，总体成交金额已逾17.2亿美元，已达2007年全年成交额的61％。其中，高端住宅及写字楼项目是投资者最受欢迎的物业类型，占到总投资额的90％。从投资者结构来看，在人民币持续升值与经济相对依然强劲增长的预期下，境外机构在上海房地产投资市场依然活跃，2008年上半年成交的11个物业中，境外机构成交项目达8个，投资金额占同期总成交额的88％。
外资占领中国房地产市场耸人听闻吗？现在觉得是，再过几年，就成现实了。
前两年房价的快速上升引发严重的社会矛盾，房价下降是回归理发的开始，而不应成为纯粹的情绪渲泄。我们需要正视市场问题，并以市场化的举措改变市场的畸形状态。更重要的是，让房地产市场的利益为企业、政府、购房者与普通民众共享。
