爱华网香港经济下半年的调整幅度可能大过市场预期。笔者认为，香港出口受外围情况影响的程度被低估，香港经济受广东产业空心化的影响被低估，香港的通胀压力被低估，飞涨的租金对中小企业的打击被低估，就业市场的逆转速度被低估。瑞士信贷将2008年全年GDP增长的预期由4.3%下调至3.9%，乃目前市场上最低的预测。
六月份香港出口下降0.6%，进口仅微增1.3%，与五月份出口增长10.3%和进口增长15.4%形成鲜明对照。月度贸易数字波动较大，并受华南地区暴雨天气的影响，未必可以完全做准。但是，本港对中国内地和欧洲地区贸易的急跌，却反映出全球经济放缓，已开始由美国向其它地区蔓延。尽管贸易在香港经济中的地位有所下降，仍占香港GDP27%，并制造着80万个就业机会（包括贸易服务和物流）。经济中第一产业的出口有事，香港难有大好。
成本激增和政策上的冒进，已经将广东省大量中小企业推向破产的边缘。产业空心化这个在上世纪九十年代令许多亚洲经济胆战心惊的现象，势必在广东省重演。东莞企业成批的搬迁、关闭，一定对广东省的房地产、物流业、服务业构成冲击，同时也难免为香港经济带来负面影响。
香港的通货膨胀在迅速的攀升中，能源和食品价格高企、人民币升值的同时又美元贬值。租金今年以来更飙升30-50%，已成为通胀的主要动力。由于合约关系，租金对通货膨胀的影响一般有两年的周期。即使租金从今天起不再上升，租金仍会在今后两年拉升CPI。笔者估计今年CPI可达6%。如果去除政府的减租免差饷，通胀更达6.9%。曾荫权特首近来提出的舒缓通胀措施，媒体效应大过实际效果。
商业租金从去年起快速上升，对企业、商铺、食肆构成重大的盈利压力。好在内部需求旺盛，销售活跃，部分企业也有加价能力。然而，随着下半年经济活动放缓，消费者实际购买力下滑，零售额难以维持在高位，企业也会调整经营策略，并有一批商铺关门。目前香港高企的商业租金水平，与下行中的经济周期并不匹配。
炽热的就业市场是近两年内需旺畅的重要支持。但是随着企业盈利前景转淡，工资上涨和新职位产生均会停滞，就业市场从高端专业人士到低技能工人可能出现全面逆转。加上股市、楼市的财富效应，收入增长估计要显现拐点，消费信心趋弱。
新加坡在今年第一季度GDP仍录得6.7%的增长，但至第二季度则仅微增1.9%。这似乎预示着开放型的小经济，尽管初始期的基础面不错，但也难以抗拒大环境的改变，资产价格、消费情绪随之转势。
通货膨胀升温是目前香港面临的一个突出难题，美元弱势是其中一个重要的原因，港币联系汇率因此受到关瞩。笔者认为港币联系汇率的存在价值可以争论，但是无论北京还是港府现时都没有调整“盯美元”政策的政治胃纳。港币联系汇率在可预见未来不会消失，香港经济仍会被绑在美国战车上，受美元利率、汇率的影响。今后两年美国经济对本港经济，应该说负面因素多过正面因素。
当然香港的形势并不算太差。按揭成本低过租金成本，为楼市提供支持。金融企业并未大量涉足次贷产品，所以金融基调依然稳健。中国经济有回落但无大危机，可以稳定周边经济。企业和个人的负债水平不高，所需调整远小过美国、欧洲。
但是经济增长7-8%的时期已经成为过去，打工仔炒老板的现象相信会少很多，租金也可能出现回调。笔者估计本港楼市，在今后十二个月有10%左右的下降空间。
高通胀时利炒楼，是香港人的传统智慧。不过今天面临的不仅是通胀升温，还有经济放缓。经济不景会带来企业和个人在现金流上的困难，对资产价格构成压力。这是目前的通胀，与过去二十年间通胀的最大不同。当就业风险加大时，无节制的加大负债并不可取。在滞涨环境下的投资之道是，静观资产价格调整，为日后的抄底储备弹药。
（本文原载于经济通，为个人观点，并非任何劝诱或投资建议）
