爱华网关键语句：
◎从业内角度来说，我们正在从事的房地产业是一种次工业，而不是服务业，我们开发的房地产产品要用工业品的模式来生产、定价与销售，这才是房地产开发商在社会经济中的真正角色及位置；◎在某地区或者城市，当现房（存量房）交易的市场份额大于期房（增量房）交易的市场分额时，就达到了泡沫的警戒线，其中现房（存量房）交易的市场份额越大，泡沫就越大；反之，则不存在泡沫；◎国内的房地产投资在无全球性的金融风波影响的情况下将会持续高速增长，而中国房地产行业也必将成为推进后工业时代中国城市革命最重要的原动力，中国的房地产处于膨胀期。 房地产市场分为三级，一级市场是由政府经营，主要提供原材料；二级市场把原材料转化消费者使用的产品，并进行销售；三级市场则纯粹是房地产产品的在销售及转让过程。由此可见，房地产的主要市场在二级市场，即原材料转化为商品的阶段。aihuau.com1 广义的房地产至少可以分为住宅地产、商业地产、旅游地产、休闲地产、物流地产、会展地产、教育地产、体育地产、工业地产等等，相信这些类型的地产都将在中国兴起；当然，在多数情况下，我们所说的房地产都指的是狭义的住宅地产，因为在某种意义上说，住宅地产永远是房地产的主要类型，也是社会经济中最典型的房地产形式，在本书中也一样。一、别把地产开发当服务 按照国家统计局的划分标准，房地产业作为为生产和生活服务的部门，已明确列入第三产业。然后，在大多数情况下，房地产业更像个重工业，我们称之为次工业。 首先，房地产开发是个集土地、钢筋、沙浆、水泥等原材料在一起的加工过程。在此过程中，科学及技术含量并不高，除前期土地规划、地基勘探外，其他的基本都是机械化操作，而建筑工人就像所有工业企业的工人一样，分工明确，
重复地操作着挖掘机、打桩机、起重机、装载机、搅拌机，升降机，塔吊机等专用的机器；伴随着机器的轰隆声，贫瘠的土地、杂乱的沙浆水泥变成一座座雕塑，建成一栋栋高楼大厦。 其次，房地产商品由于受到土地资源、政府出让规划的限制，其生产规模及供应数量都是有限度的。当然，我国的土地资源辽阔，但并代表建筑用地资源辽阔，况且开发商都喜欢市中心配套设施比较齐全的土地，并不亲睐去开发一些所谓的开发区；另外，由于城市形象及安全的考虑，政府在出让每一宗土地的时候，都严格控制了楼层高度及容积率，因此房地产商品像工业产品一样，生产规模及总量都可以用数字来衡量。 再次，作为消费者的购房者在购买商品房的过程中，更像是购买一种工业商品，而不是享受一种服务。诚然，优秀的服务意识可以吸引更多的消费者，也因此国外出现了很多房地产经纪人，但是国内的人们在购房的时候，完全不是在享受一种满足生活需要的服务，而就像购买汽车、电器，甚至锅碗飘盆一样，在有限的数量里进行挑选，质量好坏全凭运气。 因此，从业内角度来说，我们正在从事的房地产业是一种次工业，而不是服务业，我们开发的房地产产品要用工业品的模式来生产、定价与销售，这才是房地产开发商在社会经济中的真正角色及位置。 二、房地产的周期性定律 世界上任何事物的发展都是波浪式的，这种起伏的、波浪式的经济发展叫做经济发展周期或产业发展周期。 经济发展的周期性，即经济发展波动具有的规律性， 是伴随着经济社会化和工业化出现的经济现象，是由经济发展和运行过程中多种因素综合作用的结果，是由国民经济运行中经济扩张和收缩交替构成的。 国内外房地产业发展的历史证明，房地产业作为国民经济的先导型产业、基础型产业，具有明显的周期性特点。所谓房地产周期是指房地产发展过程中，伴随着时间的推移而出现扩张与收缩的交替循环过程。我们通常把房地产业周期划分为繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段和复苏增长四个阶段。 第一阶段：繁荣阶段。特征是交易量急剧上升，产品供不应求，房价拉升，并逐步达到顶点。 第二阶段：衰退阶段。特征是房地产交易量减少，价格涨幅回落，房地产投资趋缓，市场逐步萎缩。
第三阶段：萧条阶段。特征是交易量锐减，产品严重供过于求，房价下跌，空置率上升，中小房地产企业难以维持。
第四阶段：复苏增长阶段。特征是交易量回升，房价回升，投资者信心恢复，房地产投资增长，并逐步进入新一轮的繁荣期。 但在实际生活中，不同国家和地区由于发展阶段、宏观经济状况等因素的差异，波动的频率也不尽相同，表现形式也有一定差别。如美国的波动周期一般20年左右，其中上升期和下降期各占一半；日本约为10年，上升期6—7年，下降期为3—4年；香港地区为7—8年，5年上升期，下降期为2—3年；台湾地区为5—6年。房地产业发展的周期性波动是其发展中必然遵循的经济规律，虽然各国房地产周期波动的原因不尽一样，但却遵循周期性波动的规律，国内外都如此，难以避免。 当然，在大多数情况下，房地产在其周期波动过程中，并不像理论上讲的那样平静；所谓的繁荣只是一个表面现象，而在这个过程中，如果对房地产虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳上涨时，就是一种经济泡沫，而泡沫的破灭则是一种地震式的产业整体崩溃过程。 事实证明，在某地区或者城市，当现房（存量房）交易的市场份额大于期房（增量房）交易的市场分额时，就达到了泡沫的警戒线，其中现房（存量房）交易的市场份额越大，泡沫就越大；反之，则不存在泡沫。 中国房地产市场建立较晚，真正的房地产业的起步期为20世纪90年代初，在市场经济基本确认之后，房地产业正式启动。在短短十多年的发展历程中，中国房地产业经历了两个较短的繁荣期。1992—1993年为第一个繁荣期，但由于行业的不规范及投资的盲目性导致短暂的辉煌后经历了94—96年的衰退期和97—99年的萧条期，1999—2000年市场才进入复苏阶段，2001年开始，房地产业开始进入新一轮的上升期。三、国内地产处于膨胀期 是的，确切地说，1998年以前中国真正的房地产市场还没有形成，1998年的房改才标志着一个全新时代的开始，才进入一个名副其实的地产时代。2001年以来，中国GDP在7%-8%的增长率中，房地产业的拉动作用达一个百分点，中国能继续保持国民经济的持续、快速发展，房地产业则是关键所在。 同时，城镇化进程的加速，以及与之相应的一系列的制度改革，诸如土地制度改革、企业制度改革及行业管理制度的建立都成为房地产发展的动力。 现代化的一个重要标志是城市化，房地产行业的大发展带来的是城市化脚步的加快，旧城改造、新城规划、城市转型、规模扩张，凡此种种皆因地产的推动而加速前进，活力被放大，并刺激着每一个参与其中的人。 然而，带着原罪出生的中国房地产业演绎了一个支柱产业在成长初期所发生的一切故事；同时，发生在城市的居住革命不仅使现代观念里的居住模式和居住观念成为可能，而且将在更深的层次影响我们的生活世界，房地产业从一个国家基础产业的部门变成一项消费产业，我们从一个物质极度匮乏的年代发展到对城市文化深入思考的阶段，它正在从实质上改变着我们的财产观念，改变着我们的消费结构，人口流动将增强城市的活力，人际关系新形式在多种形态的住宅里将得到安顿。民主社会要求的公共领域和私人领域将不只是观念领域的讨论。 就像电视系列片《居住改变中国》的总制片人陶伟光说过这样的话：“江湖之中，聪明才智之士所在多是，机会不同、背景不同、运气不同，有人最终修成正果，成为一代英雄豪杰，有人则永远失去了站在行业、财富和历史前沿的机会。地产行业是一个能充分刺激参与者潜能的大舞台，演绎了太多的恩怨、传奇、梦想以及梦想破灭的故事，这一切，不是旁观者所能了解和感动的”。 伴随着入世，国内房地产业的巨大前景将吸引国内外投资者的青睐，投资主体将更加多样化；同时，中心城市建设国际化大都市的步伐将加快，政府投资也会大幅增加；可以预见，国内的房地产投资在无全球性的金融风波影响的情况下将会持续高速增长，而中国房地产行业也必将成为推进后工业时代中国城市革命最重要的原动力，中国的房地产处于膨胀期。
