爱华网国情的囿制，早已勘定了中国的市场经济是政府可控型市场经济——控得准、控得深、控得及时，效果就非常好；反之，则各种矛盾与问题萦绕不绝乃至周而复始。这种市场经济，现实中空前，理论上空白，只能是“摸着石头过河”——而且总能“摸到石头”。这是其最为难得的魅力，改革开放三十年我们领略许多。及至今年下半年，全球金融风暴“山雨欲来”，国家旋即出台“扩需十措”，四万亿投资掷地有声。其收效，自然也在预料之中——任它风吹雨打，我自岿然不动。
且不论这四万亿投资效应，单就“人口众多”、“地大物博”等这些老生常谈而言，实行市场经济，既要对外开放，更要注重发展的内生性。扩大内需，记得上世纪九十年代末曾引广泛关注，改革开放以来我们也从未放松。而其重要性，现在更加突出了吧。其实，自我们确立搞市场经济，就已经注定了扩大内需不可替代的重要地位——科学发展观的核心是“以人为本”，而“民以食为天”。此处的“食”已不仅仅是解决温饱的问题了，而是向高素质的教育与舒适的居住、出行、健康、休闲转变，正所谓“消费升级”是也。那么，这里的“天”就必须有“扩大内需”为“顶梁柱”，利民利国，堪为中坚才行。
絮叨了诸多，正题来了——扩大内需：本质为民，一招制胜——细分房地产市场，三类：自由市场、特定市场、计划保障；政府企业各负其责：自由市场完全交由企业尽情发挥，特定市场政府主导，计划保障政府全责；突出重点，以特定市场开发为首要，全面铺开“中国新政社区建设工程”（暂名，以区别于廉租房、经适房、限价房概念，体现社会主义政府的福利宗旨，为社会中间阶层建价低、实用、优质、高标的住房）。其中具细，难以“大小通吃”，便拣扼要，以供参考。若能付诸实践，殊为党之大幸、国之大幸、民之大幸及吾之大幸也。
一、房市“三分天下”：居者有其屋
安居才能乐业，安居就能乐业。
科学发展观的核心是以人为本。但人“分三六九等”，二成富，一成贫，余者为中。房市亦应如此：政府要为穷人盖房子，企业则为富人盖房子。那么，房市早已细分：富者——自由市场，贫者——计划保障，中者——特定市场。目前，有政府廉租房可为贫者安居，有各色各等商品房甚至包括经济适用房供富者选择，中者比上不足、比下有余，左右为难，无处逢源。比如，全国来看，经济适用房已是徒有其名——一个房号就已叫价不菲，搞得鸡飞狗跳，不要也罢。这是当前最大的困惑和弊端，也是最大的机遇和挑战。
出路其实很简单，八个字：“分流市场，各安天下”：自由市场——取消建设限制，提高设计标准（主要是与城市形象要对应、要美），哪怕100亩地只盖一座小别墅，全面放开价格，哪怕一平米叫价一个亿，只要卖得合法、买的合法就行，这就是完全市场经济，况且既然允许一部分人先富起来，就要允许这部分人先住得豪华起来；计划保障——政府直接管就是了；特定市场——政府主导，市场化手段。
有计划、有步骤、有目标、有风险预案，就是可掌控的市场经济，就是在充分发挥市场配置资源基础作用的规律下，求真务实，科学发展的最佳选择。这样的房地产市场，中低端都没有产生泡沫的机会，楼市的风险、银行的风险、企业的风险、政府的风险和老百姓的风险都降到了最低，这岂不是“最经济”？！住房本应就是消费品，是商品，主流不应成为投资品（且国情也不允许，因为土地是国有的；之所以前期出现投资品特征，主要是供不应求、价高于求造成的投机）。
二、突出“特定市场”：安居始乐业
对于特定市场，由于经济适用房政策变了味、操作走了调，基本是空白，确实需要从长计议。这里的“长”，不是说坐下来用多长时间，而是怎样深入实际，考虑的翔实、周密、科学、可行。窃以为，总体的策划，按照逐步推进的大致逻辑次序，可以用16条64个字来概括，即“政府先行、城郊改造、剔除地价、前置征信、统一规划、限期配信、金融支持、保险介入、政府采购、集中建设、完善配套、超级团购、谋划服务、支持创业、滚动发展”。
1.政府先行。在细分房市的基础上，恐怕就需要政府首先实现“两面三刀”：对自由市场，在提升标准、严格监管、依法规范的前提下，尽量放手，简化审批，鼓励发展；对特定市场，则要充当“三位一体”的角色，即开发商、运营者、管理方，既承办政策制定，又承办政策执行，还担负政策监督（先摸清底数，再确定范围，进而利用金融支持集中开发新政小区，通过政府采购加民间团购的方式集中购置建材，统一分配，统一配套，统一安排创业和就业，统一社区管理等）；对计划保障，政府更是责无旁贷。
2.城郊改造。城市的科学发展基本形态应是同心圆外延，而非旋涡式内敛。这为新政社区选址以郊区为主提供了不是歧视指向的理论依据。同时，更是为了拉动另一个需求——城镇基础设施建设。政府可以通过同心圆内层土地置换的收益，用于外层的建设完善。这是政策和发展的需要，更是老百姓的又一重要贡献。因此，城郊村改造与新政社区建设合二为一（更主要的是，由于地价的攀升，导致城中村整体改造的成本居高不下，故，城中村改造可更多利用公共政策挤出效应，激发其自身改造的主动性和创造性，避免承诺不符合实际的“空头支票”，为今后发展埋下隐患）。
3.剔除地价。之前房市价格居高不下，主要是地皮成本高企。而最近房市价格下行，主要是需求与预期不足。这反映出在土地国有的前提下，政府减少出让土地收益将成为拯救楼市的关键。其间，有地方已开始探索城市中心地带企业外迁，土地收益逾九成返还企业的政策，说明政府土地收益的弹性较强。与其如此，莫如在特定市场中把它作为一种长期国资注入，把“新政社区”作为新的支柱产业。这样一来，新政社区的房价就能为普通大众所欣然接受。切记，这里的“普通大众”，占据了我国社会总人口的70%左右。
4.前置征信。即事先开展实名制问卷调查，落实到含被调查者身份证号码、现住址、联系方法等具体内容，使征询公众意见与征集需求客户有机一体。待新政社区规划完毕，即从中明确客户。客户备选人员为中低收入阶层人群，限定对象如一般个体工商户、新成立公司员工、效益一般的老企业员工等，严格审查，实行“销务”公开。
5.统一规划。选择城郊村或城郊未来便利地段，规划建设千户以上新型居住社区。为适合城市发展需要，绿化、美化、亮化要超前达到城市核心位置标准与要求。为便于消费，户型要突出实用，以60平米左右为宜。为促进人与自然和谐共存，大力推广节能产品。为保证不断出现新的经济增点，特别是服务业隆起带，要超前规划配套设施，包括路、电、气、热、运、网、学、医、商、娱等十个方面。
6.限期配信。即对明确的客户，要求限期交款（尽量全款；实在有困难但又能经银行认可的，可提供银行按揭服务）；对拟购买的客户，要求不低于五年后才能转让，并优先转让给特定市场客户群体；所有客户均统一入档，统一信息平台，建立信用公证，以便于监管。
7.金融支持。一方面，通过政府与银行的协议合作，银行为政府开发提供先期资金；一方面，银行可大力支持相应政府采购企业的发展；一方面，银行提供按揭服务。
8.保险介入。引入保险公司，开发住房质量险种，作为监督和消费者权益保护的一种新形式。
9.政府采购。实行政府对建设用钢铁、建材、水泥等的招标统购，期间要探索引入消费者团购议价机制和听证制度。为促进节能减排，节能产品实行“五统一”，即统一招标、统一听证、统一采购、统一安装、统一维权。
10.集中建设。政府组建新政社区建设投资公司，全面负责和协调社区与配套的集中建设。建设过程中，实行严格的阳光监督，让老百姓放心。
11.完善配套。主要是做到道路、电力、燃气、客运、宽带、集中供热和垃圾处理同步配备到位，商业、教育、医疗、休闲产业应不迟于半年内陆续到位。
12.超级团购。在特色意见征集的基础上，实行家装、家具、家电等大宗服务或商品超级团购（鼓励节能、环保，督促企业升级技术与产品结构），以便于维权，推动消费。
13.谋划服务。重点是加快发展社区生活服务业。如社区门诊、社区培训、社区超市、社区维修、社区法律服务、社区金融保险服务等。
14.支持创业。社区可依据居民需求开展培训，促进全民创业技能的提升。营造创业文化，鼓励居民通过创业实现增收，进军住房高端市场。
15.农民例外。鼓励农村能人、市场经纪人、中小企业主、技工加入城镇化序列。农民购房进城，可以提供创业机会、创业融资、户籍身份转换以及就医上学一致待遇，而原有农村土地经营权可保留，也可依据十七届三中全会精神流转，参与规模化经营。通过“减少农民”促进“农民增收”。
16.滚动发展。以此方式周转三年，不仅整体经济社会发展有更好更快的保障，而且积累了难以比拟的综合实力，对利用外资、发展外贸无疑将起到深刻的吸引和扩张，推动中国产业结构的质的调整和优化，实现科学发展、富民强国。
三、模式“平淡设计”：政府好转型
对于特定市场的开发模式，上文已有论述。在此，只想赘述一下具体定价与发展模式。政府作为开发商、经营者、管理者，首先要以平常心平淡对待利润问题——特定市场的利润要取之于民用之于民，通过鼓励、扶持、激活、壮大市场主体的活力，营造城镇化之外的发展效益。
如果让我作为一个特定消费者选择，我建议是“5+3+n”模式。“5”：不含地价，每平米建筑成本加部分合理利润，控制在800元以内，每户60平米以内，每房售价5万元以内；“3”：装修及家电、家具等必要购置性消费每户3万元左右；“n”：每1元投资可直接实现至少1.6元增加值，产生近2元消费需求，增加0.2元财政收入和0.1元税收，带动50多个相关产业持续加快发展。
先理想化一下。现在，全国每年待就业大学毕业生600万人，农村劳动力转移9000万人，还有数以千万计的亏困企业员工、新进机关事业单位人员、跨区域经商户，加之还有数以亿计的梦想成为市民的广大农民，试想一下，这个“特定市场”有多大？就按1亿计算吧。1亿需求，直接消费就是8万亿，可带动至少16万亿的间接消费。而1亿套房，全国30个省平分的话，每省333万套；每省按10个市分，每市33.3万套，应当是可行的。两年建成，两年直接消费，这种经济发展的内生力量何其庞大？怎能视而不见！
先前的房市，先是由企业筹资，再到银行贷款，终由百姓埋单。企业因此赚取了巨额利润甚至暴利，2007年，胡润富豪榜前100名中，主营和涉足房地产的占45%；到了2008年，这一比例扩大为50%；政府收到相应收益，但也凸现了政府管理上的部门竞争与无序，落马了一群污吏贪官。据悉，在上海开发房地产，一个项目要盖60多个公章，在北京则需100个以上。南京一开发商透露，“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能够降低15%左右”。一网友则戏称“坐看房价下跌是最好的反腐败”。可见，尽快搞好“新政社区工程”，正是建设责任型政府、服务型政府、阳光型政府的不二抓手。
四、几句“闲言碎语”：众柴火焰高
或许有人会骂：这么搞，还不砸了全国房市的碗？尽管放心，根本不会。君不见，有多少人为买不起房子蹙眉？多少人为吃力还贷揪心？多少人为房市暴利愤懑？只有这样，才能把这些蹙眉、揪心、愤懑剥离出来，才能让黄金地段更显黄金价值，才能更显城市要素集聚的魅力，才能让更多的人用“节省”下来的钱创业创收，逐步扩大“自由市场”的容量。
显而易见的是，除了巨大的经济效益之外，新政社区工程还将带来一系列的巨大收益：譬如人口集中，更便于社会管理；市场机遇增多，就业创业更为活跃；民众与政府日常沟通的增强，将大大改善干群关系；提前防止或缓解城市病等等。
既如此，我们，还等什么？大家一起来吧，为中国房市加油。
在这里，为了我们自己，就是为了我们国家。
（本文系在国家出台扩大内需十项举措之际有感而发，并获王书利同志指点完成的）
