爱华网我认为中国的房地产处于不死不活的状态。开发商资金流的最坏时间已经过去。
编者按：做为全球知名的金融机构，瑞士信贷集团在这次全球金融海啸中也受到了不小的影响。作为瑞信的董事总经理及亚洲区首席经济分析师，陶冬先生一直关注着中国经济的发展，而作为中国经济的支柱产业，房地产也自然成为了陶冬重点关注研究的行业。
在过去的这一年时间里，陶冬曾认为内地房地产大幅降价可能性不大，也表示相信楼市的牛市未死。但在12月1日，接受观点地产网采访时，陶冬进一步表示，新的牛市短时间内很难出现。 以下为采访实录：观点地产网：你怎么看待2009年的中国房地产市场？ 陶冬：我认为中国的房地产处于不死不活的状态。开发商资金流的最坏时间已经过去，但是在整体经济没有出现比较大的复苏之前，在金融资产价格没有调整之前。我相信，一轮新的牛市也没有办法产生。
对于中国经济，我们认为目前增长基本在6%左右。这一方面有全球步入衰退，世界金融市场陷入大萧条以来最困难境地的原因；同时也有国内私人投资信心突然消失，个人消费信心不足的背景。目前看来，从各方面的信息回馈，除了政府资助的项目以外，几乎所有的个人投资项目都处于停顿状态，这种现象的出现是出乎我们意料的。中国经济与世界经济之间，理论上有一个防火墙，由于中国资本项目的不开放，许多国际金融海啸应该可以被阻挡在防火墙之外，但是实际看来，由于在21世纪的媒体报道和渲染之下，投资者对于业务前景感到不明朗，明显看见投资热情的消失。
至于消费，由于负财富效应的酝酿，由于房地产和股市的长期不振，那么个人的大宗消费如汽车、旅游有明显下滑。最近出现的是农民工的整体失业，这个也是对低端消费构成重大冲击。政府可以在减少个人所得税征税起点，但是中国和美国消费就不同。中国的消费就不缺钱，把退税支票放在他们手中，不过使他们银行帐户金额上升一点。
至于全球的形势，我们相信全球金融系统风险的最坏时机已经过去，但是全球衰退刚刚开始。今后两到三年，基本上美国都需要持续地对消费者削减负债，那么这个对于全球需求和全球经济的潜在增长都有重要的影响。
在这样一个环境下面，我们相信政府推出极其主动的财政扩张政策是必要的，对于防止经济进一步大幅下滑也许是有效的。但是这个对于经济的刺激作用，我相信仅表现在为增长提供一个地板，换句话说，中国经济也许不会滑落到4%或0的增长，但是在目前已有的6%到8%的增长上大幅度上扬希望不大。中国已经连续五年出现双位数的经济增长，许多人把它看作一种常态。但事实上，经济如此大规模的增长是两个超级因素共同作用下取得的。
第一个超级因素是中国加入WTO，成为世界加工厂。这带来了经常项目赤字的爆炸性增长，国内流动性的保障性增长，资产价格的提升；第二个超级因素是城镇化和异乎寻常的房地产热，这带动了十多个产业链上不同行业的巨大扩张，中国出现了人类历史上罕见的重化工业、产能增长。这两个超级因素未必完全结束了，但是爆发期已经接近尾声，而新的超级因素目前还看不到。
我估计中国经济在今后三年基本上是在8%左右的增长，这个增长对中国来讲是不强的，但是与世界其他地方相比又是不错的。如果中国的经济增长基本上维持在8%的速度，我相信金融价格，资产价格，无论是楼市还是股市都难有重大突破。
针对房地产政策，中央政府的态度发生了180度的转变，由打压转向扶植。但是所出台的政策并没有击中目前房地产的两大要害。
第一是开发商现金流问题，这个问题不解决，房地产的短期爆炸性依然存在。第二是买房人对于房价的预期，这个问题不解决住房市场的成交量很难有新的改善。那么新的牛市就不会产生。
在过去的两三个星期，有一个有趣的现象出现。这不是在政府讲的上面，而是他们没有做的事情，也就是针对于地方政府的救市行为。北京采取的也睁也闭的情况，地方政府与地方房地产开发商之间有着千丝万缕的利益联系，如果北京在这个问题上持相对宽容的态度，那么地方政府就有可能向办法帮助被大家渲染得比较多的开发商现金流危机，有可能在静悄悄中得到舒缓。
这种情况是有先例的，2005年上海房地产危机中并没有出现大的开发商倒闭，背后的秘密实际上就是前上海市委书记陈良宇将社保基金中的一部分，挪用了出来为开发商解困。如果开发商在现金流上有所舒缓，无论是通过地方政府的渠道还是通过银行的渠道，或是通过资本市场的渠道，开发商短期出现价格战导致市场崩盘的可能性就会出现明显下降。
但是保住房价并不能够使房地产的基本面形势出现根本性改变。房地产的牛市一定是来自于需求昌盛，但是目前北京已经没有进一步打压房价，使房价降到一个市场认为合理的水平，这种做法本身是把房市调整的时机向后推移。这个过程买房人也未必会心甘情愿的跳下去重新再买房，把这两个加在一起，我认为房地产的调整会被推后，但是真正问题的解决未必会在2009年。
观点地产网：所以你认为现在的宏观政策对房地产市场并没有明显的作用？
陶冬：现在的问题是中国的经济在往6%走，面临非常重大的就业压力，而这后面所带来的社会风险是很大的。政府出台的措施在某种程度上可以舒缓压力，但是不至于使得经济重新强力反弹。
(本文为个人意见,并非投资建议或劝诱)
