爱华网——人民币贬值系列分析之二
（内容导读：对房地产市场而言，人民币贬值是一柄双刃剑…
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最主要是刺激出口增长，对房地产间接影响存变数
12月1日-4日，人民币兑美元汇率连续四日大幅下跌，触及央行规定的涨跌幅限制。12月5日，人民币对美元汇率中间价较上个交易日也只是微涨20个基点，报6.8482。而对欧元、日元则呈现下跌趋势，对欧元中间价报8.7287，对日元中间价报7.4023大幅更是下跌527个基点，创下汇改以来新低记录。舆论认为，这是人民币将转为贬值的信号。而基于目前中国经济现实、汇率工具系宏观调控中首次提出运用、最近中欧尤其中 法在经济、政治等诸多领域出现的新变化等诸多因素、迹象和现实必要性来看，在将来一段时间内，或已步入贬值通道的人民币，还可能将继续贬值。摩根士丹利全球外汇研究主管Stephen Jen在一份最新评论中称，人民币对美元将呈“适度和短暂”的贬值状态，幅度在5%至10%。
无疑的是，如果人民币贬值幅度真能达10%左右，加上出口退税税率调整等方面的措施，那么，出口企业确实可以获得相当的实惠，有利于促进出口经济增长。这就是说，人民币贬值最主要的作用是刺激出口增长，进而有利于间接地刺激房地产消费，促进房地产成交活跃。只是，在目前国内外现实经济形势下，很难从根本上扭转出口下滑的局面，也很难从根本上扭转经济周期性下降的局面。这是因为因全球经济衰退已成定局，外需萎缩是无可争议的事实。而且，本文作者陈真诚分析认为，从市场实际经验来看，对企业来说，市场一旦失去就可能已经被别人占领，而要想在短时间内再重新争取回来不是易事。事实上，在全球经济危机的当今，中国出口企业的出口贸易，不但面临着外需下降、出口产品报价下降等问题，还面临着已经丧失的市场可能已被别人占领的残酷现实。这些，并非单靠人民币贬值就能解决的。
进一步次，如果人民币持续贬值，还可能导致一部分沉淀在民间的外资资本撤离，使得沿海等地的资本净流入下降，从而可能导致一些中小企业资金链断裂。
再则，人民币持续贬值，可能容易引起贸易保护主义的争端，反而不利于中国出口。
特别地，如果人民币持续贬值，在国内商品熊市愈演愈烈的形势下，商品销售将可能出现滞跌现象。在国内商品中，在人民币贬值预期下，基本上可以自给自足的品种受的影响将不大；对于原铝、铝材、煤炭等出口量较大的商品品种将促进其出口，但有资料数据显示未轧铝出口量总和仅占原铝产量6.5%，且国内产能过剩，价格不断下降，因而出口量增加难以对国内价格产生根本性影响；而那些需要大量进口的原材料，如原油、铁矿石、铜和大豆等，进口商品到岸价、船运费等进口成本会将升高，可能抬升原材料的国内采购价格，进而直接传导至下游产成品，最终可能拉高通胀水平，使现在依然不低的CPI再次攀高。
如此看来，在当今国内外经济形势下，人民币贬值，虽然可在一定程度上降低出口企业的成本，从而有利于出口增长，有利于就业，有利于经济增长，从而可能在一定程度上间接关联地刺激房地产消费，促使老百姓去买房消费或投资保值，但是，也要看到的是，人民币贬值对刺激出口增长、就业增长、整体经济增长的作用可能有限，进而间接地刺激房地产消费的效果也就可能不太大。
如再致高通胀，则不利刺激内需有伤房地产消费
除购买进口商品价格外，大多数老百姓与国际贸易没多大直接关系。
在人民币升值过程中，老百姓所购买的进口商品，按理应该因为人民币对外升值而享受到更多的实惠。可是，在近年前人民币汇率相对快速升值期间，尤其去年以来至今年金融危机爆发前这段时间内，国际大宗商品大幅涨价，全球遭遇通货膨胀。而不少进口商品，再经过一些进口商这一中间环节为独吞人民币升值导致采购成本下降所带来的利润而在价格上的操作处理，又因国内也正处高通货膨胀时期等原因，最后摆在消费者面前的终端消费价格，并不能体现人民币升值带来的价格下降。这样，客观上而言，大多数老百姓，并没有感受到人民币升值所带来购买进口商品价格下降等太多好处。也就是说，此前的人民币升值，并未让大多数老百姓感觉手上的钱升值。
现在，人民币汇率反向变化，由升值变为贬值，在汇率意义上有利于刺激出口增长。由于大多数老百姓并直接参与产品出口，而且所出口的产品中不少是国内生产充足、产能充沛甚至过剩的产品。因此，一般老百姓并不会因增加产品出口而在消费终端而感受太多的产品价格变化，从而不会直接感觉手上的钱贬值。只是，对通货膨胀心存余悸的老百姓，很容易理会“贬值”这个词的直接含义，于是可能马上联想到手上的钱可能不值钱了，便提高了通货膨胀的预期，改变了关于通货膨胀的心态，进一步影响到其与买卖、物价、消费等有关的相关行为，进而影响到物价的市场表现。
从理论上讲，人民币贬值，将可能提高通货膨胀预期，从而可能有利于刺激消费，刺激内需，刺激经济增长，进而促使老百姓去买房消费或投资保值，刺激房地产消费，促进房地产成交。但也好看到的是，正如前述所分析的那样，近年来的通货膨胀，已让老百姓心有余悸。对于大多数老百姓来说，在经济危机和现实高物价面前，由于缺乏各种相关保障，又对未来经济预期、未来收入增长缺乏乐观把握，对消费所需要资金缺乏有力支持，于是可能会感觉生活安全感下降，从而普遍降低在通货膨胀阴影中消费的欲望。也就是说，那些缺乏未来保障和心理安全感的老百姓，一旦提升对通货膨胀的预期，往往会产生对通货膨胀的恐惧，于是更不愿意也不敢增加消费了，可能纷纷省吃俭用，减少消费，希望留有更多的钱或储蓄放在手上，来应对未来可知或未知的“要花钱”，以免将来难过。而且，一旦通货膨胀预期再次攀升，通货膨胀威胁再次增大，商家们往往因信息渠道不对称及相关地位、资源优势而比老百姓反应要快。他们很可能会快速上调商品卖价，进而进一步推高通货膨胀。这样，就可能加剧老百姓对通货膨胀的恐惧，使老百姓减少消费。
另一方面，事实上，近几年来，由于投资过热及经济增长等因素的作用下，中国诸多行业已经出现了产能过剩的局面。在中国，几乎不可能出现上世纪80年代曾出现过的那种供应短缺的短缺经济现象了，现在的情形正好相反，正在一定程度上遭遇一些产品生产及其供应相对过剩而需求相对短缺的压力。
在上世纪70年代，美国遭遇的经济危机与现在所遭遇的经济危机不同，那是典型的因国内通货膨胀及通货膨胀预期而导致的。当时美国的经济形势也非常不妙，预期理论帮助其度过了这一难关。如今，中国经济所遭遇的问题与上世纪70年代美国经济遭遇的问题非常类似。因此，在使用人民币贬值来促进出口增长的同时，应积极预防通货膨胀，这也是决策者所要积极考虑的，以免中国经济再遭受通货膨胀的打击。
至此，综合前述分析不难知道，在当今国内外经济形势和老百姓对通货膨胀心存余悸等现实情况下，人民币贬值，诚然对刺激内需消费进而间接性刺激房地产消费等会有一定的利好影响，只是，如果操作不好的话，就可能导致通货膨胀再度高攀，进而会加剧因经济滞胀而带来对经济增长的威胁，从而给中国经济形成进一步打击。本文作者陈真诚分析认为，在遭遇国际金融危机带来全球经济危机威胁、带来对中国实体经济打击影响的同时，如果再遭遇国内通货膨胀及其带来对经济的进一步打击，社会经济形势就可能会变得非常麻烦！如果是这样，人民币贬值，就可能不利于刺激内需促进消费了，进而很难刺激房地产消费或投资。
CPI如再次攀高，货币政策可能再改变
事实上，尽管有人预测11月份CPI同比增速约为3%左右（有的预测更低），但现在的CPI走低，并不意味着目前的通货膨胀已实质性地消除，不但一些商品的物价依然很高，此前过高上涨的部分物价并没有降下来，而且近期市场上出现了部分商品上调价格的迹象。在CPI走低中，固然有部分物价有一定下降的因素，但更多的可能是老百姓减少消费和去年基期基数过高造成的。有舆论认为，至少从外部角度看，未来中国经济面临的主要问题依然应该是通胀，明年的通货膨胀率依然可能在4%－7%之间。
人民币贬值后，如果操作不好，一旦通货膨胀威胁回升，CPI再次攀高，老百姓再次出现通货膨胀恐惧，甚至使得经济增长出现下降乃至停滞的威胁，就可能促使央行再行改变货币政策。本文作者陈真诚分析认为，这是因为，虽然现在的经济工作重点是保增长，但通货膨胀的威胁并没有彻底解除，而通货膨胀终究与老百姓的利益相关，与民生相关，与社会稳定与经济基础相关，因此，决策层并没有放松对通货膨胀的警惕。尤其货币政策决策机构，一直强调货币政策的灵活性、可预见性，一直保持着对打击通货膨胀的警惕性。
因此，可以说，如果有人借人民币贬值之机抬高物价，如果CPI水平因人民币贬值而再度回升，就可能央行加大应对通货膨胀威胁的预期，从而就可能再度调整、改变货币政策。这样的话，对房地产消费或投资，对整个房地产预期，可能继续形成新的打击，加剧消费者的观望，加剧投资者的远离。
加速外资撤离内地市场，国内投资者或进一步观望
据上海媒体报道称，人民币现汇市场的风云变幻，很快影响到了外资云集的上海房地产市场。人民币兑美元汇率连续4天接近“跌停”，更已使得外资买房者的信心严重动摇。一些外资认为，中国房地产短期内已经没有投资价值，不如赶紧降价抢售房产，套现资金再选择投入到回报更高的投资项目中。许多前几个月还高叫“抄底”的基金，现在也一改以往的高调。连一向被视为“海外基金代言人”的国际投行们，也一改往日的高调，对海外热钱撤离国内房地产市场的情况讳莫如深。上海房地产市场上的外资“订单”多半已经取消。而且，在一度被称之为外资投资热土的上海房地产市场，不但少有外资申请贷款买房，而已购房的外资却急于降价出售。只是，在当前房地产调整大势继续、房价继续下跌的走势下，即便是外资抛房，除非大幅降价，否则很难找到合适的接盘者。此前，大摩在香港卖楼也是将楼价打了7折才顺利出手。
其实，客观而言，人民币贬值，必然改变外资进入中国投资套利、获利的预期，使得外资调低对投资中国房地产市场回报价值的估值，对投入中国市场的投资回报预期将进一步走低。其中，以人民币计价的不动产市场为甚。本文作者陈真诚分析认为，人民币对外贬值，尤其将改变一些投资银行、媒体对中国房地产市场的投资潜力评价之舆论。这样，可能导致原先到中国通过汇率套利及人民币计价资产投资增值的资金外逃，使得一些外资投资者进一步远离中国房地产市场
外资投资者加速撤离中国市场，以及关于内地房地产投资舆论的影响，可能进一步影响国内投资者看低房地产投资回报预期，促使其继续观望或远离房地产市场。
而无论是外资加速撤离内地房地产投资市场，或是国内投资者进一步看低房地产投资回报预期而观望，又将影响到整个房地产预期，影响到整个房地产市场心态，进而影响到自住消费者对房地产预期。这样，就可能促使房地产沿着其本身的周期继续调整，并可能拉长整个房地产调整周期，房价也因之沿着其本身的走势继续回调。
通过以上分析当可知，对房地产市场而言，人民币贬值是一柄双刃剑。既可能通过促进出口增长、刺激内需而刺激经济增长从而促进房地产市场回暖，但也可能作用不大，甚至导致外资加速撤离中国房地产市场，减少包括投资和自住购房在内的房地产需求，对房地产市场预期形成新的打击。
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