爱华网系列专题：2009中国营销
预测2009年的房价是涨还是跌-------------基本面（国际国内经济指标）和政策面（多项政策）技术面、人气面的四重剖析
透视目前地产供需结构性矛盾下房价走势分析：
一、对目前的地产问题产生的原因，有以下观点：
1、价格失真的原因之一：
A：新技术革命和高速移动和宽带互联网时代的到来使商业地产的价值必定逐步回落：
正如比尔盖茨预言：“21世纪要么电子商务，要么无商可务”，网上购物以其成本低廉节省时间正夹阿里巴巴等成为商铺购物经济的颠覆和毁灭者。
B: 地产商对利益失去理性的疯狂追逐导致市场无供需平衡的正确判断：
这次地产降价风潮是地产商在这几年来开名车、住豪宅、抱美女后，自信膨胀后，忘乎所以，以为成本的不透明可以永续，甚至有自己地产联盟就可以决定和左右中国的地产价格错觉后，类似潜规则的地产行业的“隐性联盟”自己抬高房价后自己下不了台的结局，这种企图依靠隐性垄断获取暴利的疯狂行为肯定最终会而且应该回归理性，不值得去同情甚至搞什么救市，目前他们又搞什么“不降价同盟”同样不能阻止价格的回落和地产商失败的命运。
2、价格失真和房屋产品结构失衡原因二---------征收土地出让金政策的偏颇导致稀缺地块地价非理性推高但土地总量非理性供应增加：
众所周知，目前的土地出让金征收制度是由现任政府一次性征收以后70年的土地出让金，这种制度必然导致政府每年为了取得当前财政收入而使开发面积无约束的扩大，是导致开发面积失控根源原因-------------政策层面的固有矛盾-----------有关政府征收的土地出让金是现任政府收了后届政府的钱，竭泽而渔，所以只要有权批地的市一级政府也要检讨，同时法律不应当不建立规则健全总是允许这样的不合理收土地出让金，其导向就是导致每一届政府换届上台后为了取得土地出让金就无限的扩张使用土地导致乱占用地块甚至耕地从而推高稀缺土地价格,同时房地产土地供应总量非理性增加。形成一种恶性循环后的恶果：政府为收出让金拼命圈地-----开发商为取得土地资源拼命抢地-------外资也加入抢地行列-----------土地价格越来越贵---------建房越来越多，开发商同时制造舆论使房价越来越高----------三大利空因素诞生（1、政府为应对社会舆论压力抑制高房价又提高购房和交易门槛，2、同时大部分人们需求和购买能力增长滞后、3、宽带和移动互联网使写字楼和商业市场地产需求降低）---------最终导致房地产有价无市惨淡经营。互联网的冲击使地产供给过剩这两项固有矛盾，加上人口增长速度的下降，结婚年龄的提高，目前政府能做的只有改善第一项利空的能力，而无力马上改变大众购买能力，更无力改变政府本身圈地激情和所以在一段时间内（估计是1---2年内）无法消化盲目扩张的空房，房价是不可能上涨。
3、购房资金和地产合理流动受阻原因------税收政策的错误。
政府本位主义和利益驱动导致税收政策对占用稀缺资源土地的熟视无睹，使资金流向抢占地块资源，投资型地产纳税成本偏低而消费型地产偏高，社会剩余资金盲目买房浪费占用大量社会流动周转消费资金，没有周转使资金无谓沉淀而无法流向其他消费领域形成消费经济拉动力。房屋资源的合理流动配置受限制不允许随时将所购住房交易出去而对房屋的流通设置交易税负的障碍。
4、价格失真和产品结构失衡原因三---------银行的审核贷款标准偏颇
只看到企业赢利数据而没有看到房地产的赢利所占的比重太大是危险的企业，盲目贷款（主要是指对房地产企业的贷款），另外有受贿和官僚的作俑。
5、价格失真和结构失衡原因之四------------发展生产力拉动经济方式指导思想的偏差,现代社会创造财富的范畴已经从创造物质财富向精神财富转移，要使全党全体官员看到人类发展史不是房地产历史，要使用手段鼓励创新来增加企业城市国家的竞争力，要在技术创新、管理创新上下工夫，而不是仅仅在粗放投资拉动经济上下工夫，粗放拉动经济最终是会耗尽自己的一切社会资源前进动力的，因为人民是创造历史的动力。要以人为本，而不是以地以房为本。
6、价格失真和结构失衡原因之五----------错误的舆论导向推波助谰：
很多房地产商出于自己的利益发表观点----房地产是支柱产业，表面看是带动了建材、家具、等等一些产业，但其实这些都是消耗物质资源和能源的有碳工业，并不真正代表先进生产力的发展方向，相反，很多人以有几套房或者超面积3000平米为豪宅，浪费大众的资源，按现行的政策，又不用缴纳占用资源税，所以实际上将宝贵的消费资金沉淀下来没有参与资金的良性循环，而这实际上就是阻碍经济的发展。
7、金融危机的降临使房价雪上加霜：
一个最浅显的道理：很难要求一个人在没有能力解决生存安全和吃饭问题的时候去投资地产和改善居住环境。
二、政府应该采取的对策：房地产需要的不是营救而是规范：
1:在指导思想和国家投资政策上改变：
A:投资向新领域和民生瓶颈领域倾斜：
既然现代社会创造财富的范畴已经从创造物质财富向精神财富转移，要使全党全体官员看到人类发展史不是房地产历史，要使用手段鼓励创新来增加企业城市国家的竞争力，要在技术创新、管理创新上下工夫，而不是仅仅在粗放投资拉动经济上下工夫，粗放拉动经济最终是会耗尽自己的一切社会资源前进动力的，因为人民是创造历史的动力。要树立以人为本，而不是以地以房为本拉动经济的战略思想，向生产精神财富、有利于提高资源配置效率的产业和国计民生的瓶颈投资。
B:要改变目前征收土地出让金的运作制度模式,
改为首次购房人均小于80平米只一次性征收10年,然后按每增加10平米增加10年的土地出让金收取,这样既可以将购房能力比较弱的享受到住房保障,购房能力强的则要交纳更多的土地特别消费建设资金,有利于缩小贫富住房差距.
2:在税收政策上改变投资型地产和消费型地产的额度轻重和减轻甚至取消房屋交易税收：
A：可以考虑参照类似购买汽车时排量消耗能源资源的税收政策收取占用资源税：
按国土局统计数据（不能以简单的套数设置而要按人均面积）但可以对自己名下的超出80 平米（或者100平米）的的部分按每增加10 平米分级在购买时征收特别消费税，超出正常使用面积第二套房甚至更多的房即使不使用也要交纳占用资源使用税收这样房屋的使用率就提高了。这样的政策促使住大房就要多交税，超级大房要交超级税，住小房交少税。这样还可以迫使资金较宽裕者投资到其他方面消费拉动经济均衡发展，避免投资地产买房浪费占用大量社会发展流动资金导致社会周转资金由于无谓沉淀而总量偏小萎缩。
B: 继续减轻甚至取消房屋正常交易税收：
加快资金的流动和房屋资源的有效重新配置力度，达到物尽其用，货畅其流。
结论：如果不具备天时（国际金融危机的消退进展情况、国家拉动内需带动的人们的收入增加的用于房屋购买力、互联网对商业地产的持续冲击打压力度）、地利（国家宏观房地产政策的出台方向和力度、东南亚经济的复苏状况）、人和（政府和百姓对房地产商的态度和对拥有房屋的态度改变走向），房价在近3年内是无法乐观的。
