沈阳振兴发展战略规划 房地产业振兴规划是画蛇添足



    全国工商业联合会住宅产业上会会长聂梅生称,住房和城乡建设部已向国务院提交了房地产业振兴规划方案,等待国务院的批准通过。“这个事情是确定的,但最后以‘长期规划’的出现,还是以‘振兴规划’出现,这个是形式问题,并不重要。”(2月10日《证券日报》)。

   无论叫“长期规划”还是以“振兴规划”出现,只是换个马甲而已,其实质内容都一样。而笔者认为,制定房地产业振兴规划实属多此一举。

   中国的房地产业并没有出现衰退,何来振兴?房地产业目前面临的销售量萎缩,存量商品房增加,市场交易清淡,原因在于高房价遏制了需求和购买行为而不是其他因素。不是住房没有潜在需求,不是商品房数量过剩,也不是居民购买力下降。造成这种情况的主要原因是开发商违背市场规律的行为。按照市场规律,需求减少一般有两个原因,一是居民没有购买力,没有实际需求,二是商品价格太高,阻遏了购买行为。中国的情况是后者,在这个时候要提高销售量,启动市场,供给方必须顺应市场规律自动降价销售。而开发商却反市场规律而行之,死扛着高房价不降,使得市场交易清淡,造成房地产市场低迷的假象。

实质上,许多开发商之所以能够死扛住高房价不降,其实力在于过去在开发商已经赚取了巨额暴利,腰包里财富积累雄厚,手中不缺资金,不缺流动性;其底气在于有地方政府撑腰,做后盾;其目的在于逼迫政府出台有利于房地产行业的优惠政策,继续攫取房地产暴利。

 沈阳振兴发展战略规划 房地产业振兴规划是画蛇添足
   作为一个行业衰退的最为主要标志是价格直线下降。而价格一直在高位运行的房地产业何来衰退呢?房地产业具有本身的特殊性,不存在国际竞争和国际交换,不存在进出口。而不像汽车、钢铁等行业国际竞争异常激烈,稍有不慎就会使得整个行业陷入困境甚至衰退。世界各个国家包括发达的美国、欧盟、日本在内,房地产和股市是两个最为容易引起经济泡沫的行业,最容易导致金融危机甚至经济危机的领域,在经济上是最容易“惹是生非”的两个祸首。不说明目张胆的鼓励其发展,就是稍有监管懈怠都容易引起整个经济麻烦。从远处讲,上世纪90年代以后,日本房市步入明显的调整迹象。在楼市自身的调整动能已经非常强烈的情况下,日本担心房地产泡沫破灭给经济发展带来危害,便出台措施,试图阻止泡沫的破灭。但最终日本没有能够拯救楼市,反而延长了楼市的调整期,使得楼市经过了一个更加漫长的寒冬和更加痛苦的深幅调整——被经济学界称为“失去的10年”。从眼前看,美国从2001年后,过分依靠房地产来发展经济,放任房地产市场盲目发展,结果导致泡沫巨大,最终破裂,酿成这次百年一见的金融危机,教训十分深刻。笔者非常赞赏这样一句话:“虽然国情不同,但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。”

   目前,国家在房地产行业应该做的是,下大力度加快保障性安居工程建设,加大投入,加快建设速度,扩大保障范围。如果说在商品房市场需要做点什么的话,那就是采取措施督促开发商降价销售。万科董事长王石说得好,房地产市场的问题根本上就是要形成有效的公平的房地产市场秩序,而不是政府各种各样的救市。更没有必要出台什么房地产业振兴规划。  

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