爱华网房地产市场价格博弈小论 ——兼论房地产市值评估 房地产市场自1987年建立以来，经过十多年的风雨历程，已日趋成熟，房地产业已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。众所周知，房地产市场价格是由供求关系共同作用决定的，对房地产市场价格的形成过程进行分析，弄清楚房地产市场价格的形成机制，对房地产市场价格评估具有重要的指导意义。 一、 房地产是一个市场博弈 博弈论（Game theory）又称对策论或游戏论，它是研究理性的决策主体之间冲突时的决策问题及均衡问题。所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。 （一） 房地产市场 房地产市场是博弈得出结果的竞技场，房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程就是房地产博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。房地产市场包括很多不同的细分市场，按区域细分，可分为北京房地产市场、上海房地产市场、深圳房地产市场等等；按房地产种类细分，可分为住宅市场、写字楼市场、商业楼宇市场等，还可以进一步细分，如高档住宅市场、中低档住宅市场等。房地产市场在很多方面与其他市场不一样，这些差别是由房地产的价值、政府在房地产市场中的角色、人们获取房地产的方式和希望房地产带来的效用等等因素造成的。 房地产市场最大的特征是信息极不对称，房地产专业性政策性极强。房地产信息不对称表现为开发商在投资开发前就通过专业人员对产品的定位进行了详细的市场调研，较准确地把握消费群体定位，并对消费群体的消费特征、消费心理、消费偏好、经济能力等情况基本掌握。由于房地产专业性极强，购房者除了自已的购买能力、购买需求外，对开发商、房地产、开发成本费用等了解甚少，只能根据自身承受能力和需求被动地选择房地产消费，而且还往往被开发商的不实宣传和人为造成的紧缺迹象所欺骗。交易双方的信息不对称，双方博弈的地位是不平等的，谈判结果有失公平，房地产市场价值评估就必须弥补这种信息不对称。 （二） 房地产博弈 房地产博弈是一个多层次的博弈。第一层次是投资决策层面的博弈，属于竞争性博弈；第二层次是房地产销售阶段的博弈，是对抗性博弈。本文对第二层次博弈进行分析。 把握房地产市场的参加者及各自的动机和行动策略是房地产决策分析中必不可少的部份，参加者必须按照事先制定的规则行事。正式的法规和非正式社会价值观念都会限制房地产市场参与者的行动，现实当中，博弈规则随时都可能发生变化，博弈参加者也随时可以进出，这创造了一个动态的市场环境。在房地产市场博弈中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个不同的角色和“获胜”战略。房地产市场博弈是从生产实物产品开始的，对于投资者，价值是未来现金流量的函数；对拥有者，价值是以心理效用和房屋未来出售的潜在现金流量的形式实现。市场参加者必须了解房地产及影响未来预期现金流量和消费效用的各种市场力量，如消费观念。政府在房地产市场博弈中处于一种非常特殊的地位、扮演着特殊的角色，即博弈规则的制定者，同样，政府在博弈中是以“社会福利”最大化为目的，实现的手段是通过行使国家权力制定房地产市场博弈规则，约束各方助其实现目标。 要弄清博弈的结果（房地产价格为表现形式之一），就必须弄清参加者参加的目的、原因以及他们的参与决策和行动方式。房地产市场参与者包括房地产开发（投资）商、置业投资者、房地产消费者、房地产专业人员（如评估师）、政府。由于他们在市场中所处的地位和扮演的角色、参与目的不同，其博弈的行动方式、博弈目标内涵和博弈的策略也各不相同。 在博弈规则既定的前提下，信息是房地产博弈结果最重要的因素，它是参加者选择博弈策略，确定谈判筹码的依据。 1、 政府 政府作为房地产市场博弈规则的制定者，肩负着为社会居民提供最大化的社会福利。房地产经济持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、“居者有其屋”，是政府参与房地产市场的三大目标。政府通过制定的博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参与者之上，通过其他参与者的博弈过程，实现目标，各参加者只能在政府制定的规则范围内寻求各自“利益”的最大化的博弈策略。最值得注意的是，规则不是永恒不变的。我国正处于经济转型过程中，变化最大的就是博弈规则，各种制度、法规还有待完善。在现阶段，对博弈策略选择影响最大的因素莫过于揣摸游戏规则的变化方向。 2、 开发/投资商（提供者） 房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化是开发商的终极目标。在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位，如拥有详实的开发成本信息、房地产质量信息。此外，还处于垄断或半垄断地位： 其一，提供的产品具有唯一性和不可移动性； 其二，开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者，房地产需求者只能从开发商手中获取房地产产品，供给渠道单一，这决定了开发商控制着定价权，需求者讨价还价余地不大。 其三，产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。如上海目前，中低价位住宅供应不足，二室一厅、二室二厅等小房型供不应求。房地产开发处于产品垄断地位，可以从前一段炒得很热的某律师提出的“204”条款的遭遇中找到答案，开发商底气十足地对要求签订“204”条款的购房者说，这房不卖给你。 其四，现阶段的房地产市场并未形成均衡市场，市场有利于开发商，开发商左右着房地产市场供给状况，可以人为的造成房地产供给紧缺的假象，迷惑购买者。 要实现货币增值，保证利润最大化，在开发前期，开发商必然重视房地产需求群体的反应，并不断根据需求者反应修正开发定位，消费者偏好、消费心理、承受能力，都影响到开发商投资决策。因为产品一旦形成，就难修正，其中的缺陷随时都将成为对方谈判的筹码。而良好的居住环境、合理的房型布局等成为开发商要价筹码。房地产投资开发费用是开发商预期价格底限，也是参与博弈谈判的底限。 3、 房地产消费者（购买者） 产品再生产理论告诉我们，生产的目的最终是消费，只有产品进入消费环节，生产的目的才实现，一个完整的生产过程才算完成，货币才会实现增值回收。若房地产没有进入最终消费环节，只在中间流通环节炒作，房地产经济泡沫可能会产生。消费者购置房地产的目的是自用，他们会根据自身消费偏好、承受能力等确定承受价格，根据房地产效用价值大小与开发商进行谈判，希望用最低的价格获取最大的效用，因此在谈判的过程中是尽其所能地吹毛求疵，挑剔房地产的缺陷。但是消费者并不一定都是这方面的内行，不拥有完整的房地产信息，如房地产开发成本、楼盘质量、真实的市场状况等，在与开发商的谈判中处于信息弱势，讨价还价力度不大，往往是被动的接受开发商的价格。在严格意义上讲，房地产产品没有替代品，因而消费者往往会放弃某些方面的需求，寻求相似的替代品。如：当前中低档住宅供不应求，而居民的承受能力有限，只能放弃寻求新房，购置其实并不实惠的二手房，这也是一种无奈的选择。消费者的最大消费承受能力是参加房地产市场博弈的上限，博弈的结果如果高于承受能力，他将退出博弈。 今后，会出现消费者委托房地产专业人员代理购置房地产。 4、 房地产专业人员 房地产专业人员是独立于消费者、开发商、政府以外的，对房地产市场运作非常关键的人员。通过进行市场调研、信息整理分析，对消费者行为、消费心理、政策、房地产市场走势等进行分析预测，向房地产市场博弈者提供决策信息和依据。因此专业人员的判断和建议对博弈结果起到重要的影响作用，在很大程度上决定着房地产成交价格。因而从某种意义上讲，房地产市场博弈是服务于各参加者的房地产专业人员之间的幕后博弈，房地产专业人员是间接地参与博弈，是直接参与博弈者的智囊团。房地产市场博弈更深层次的博弈是各智囊团之间的信息策略博弈，房地产专业人员在博弈过程中起着相当重要的作用。 二、房地产市场价格的形成过程
房地产价格的形成过程就是各类参加者博弈的过程。在此先假定政府不参与博弈，即博弈规则不变，在现行政策法规许可范围内进行博弈。以二人博弈来分析房地产市场价格的形成过程。下面从开发商与消费者之间的二人博弈进行分析。 1.卖价，是开发商出售房地产时愿意接受的价格。开发商愿意接受的价格总有一个最低限度，即开发成本费用加预期最低利润。由于房地产开发商参与房地产市场博弈的目的是获取最大的利润，买方的出价必须高于这个最低限价，才愿意出售，期望在此最低限价以上越高越好。 2.买价，是购买者购买房地产时愿意支付的价格。购买者愿意支付的价格总有一个最高限度，即，最大的支付能力。开发商的要价必须低于这个最高限度，才愿意购买，在保证效用的前提下，在此最高限度之下价格越低越好。 开发商是以成本价值理论为其行动的基本指导思想，任何“理性”的开发商是不会做赔本生意的。消费者是以效用价值理论为其基本指导思想，只有当购买者愿意支付的最高价格高于开发商愿意接受的最低价格时，双方才有可能进入实质性的谈判博弈阶段，否则至少有一方退出博弈。 当双方进入实质性的谈判博弈，开发商会极力地推介其楼盘的优势，要求购买者提高报价，而购买者则会尽可能地挑出房地产的缺陷和令人不满意的地方，要求开发商降低要价。但在这个博弈过程中，开发商拥有较充分的信息，在开发前期，房地产开发商就有房地产专业人员为其决策提供信息，如产品定位、成本预算、客户群体的消费偏好、消费心理、购买力等，因此开发商掌握了购买者的信息。因此，在和购买者进行谈判时，有较强的针对性。开发商同时与多个购买者进行谈判博弈，出价高者得。 而购买者则不然，房地产专业性很强，购买者不是这方面的行家，除咨询有关专业人员外，就是货比三家，判断是否接受开发商的要价是根据该房地产的效用价格比与其他相似房地产的效用价格比进行比较，希望在达到等效用的前提下，价格越低越好。 每经过一个谈判回合，至少一方会作出让步。消费者会根据自己的偏好及房地产的效用价格比，判断开发商的要价是否可以接受，开发商也会判断购买者的报价是否是可接受的价格。若任何一方认为是可以接受的，则成交，谈判博弈结束。否则，进行新一轮谈判博弈或退出博弈。 三、房地产市值评估：弥补信息不对称 房地产评估就是一个价值观点形成过程。房地产市场价值的评估是大多数房地产评估任务的核心。所谓市场价值，如果买者和卖者的行为都是理性的、经济的，并且假设价格不受任何非法刺激的影响，完全竞争市场的所有条件都得到满足，该房地产应该换来的最有可能的价格。这一定义隐含了在指定日期里出售，和一定条件下所有者向购买者转让： 1．购买者和出售者受正当利益驱动； 2．双方拥有完全的信息，并且双方都以自己利益最大化为目的而行动； 3．允许一段足够的时间让房地产完全进入市场； 4．支付是通过货币或特定的金融安排来实现； 5．成交价格代表了对这份房地产的正常报酬，而没有受特殊的资金支付方式或者与出售相关的任何人员给予的价格让步的影响。 （一） 房地产评估师的作用 房地产评估不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格揭示、表达出来。评估过程就是房地产估价人员根据掌握的信息模拟博弈双方的策略和行动方式，弥补谈判双方信息不对称，以逐步形成评估价值的过程。信息不对称对双方是不公平的，而房地产市场价格评估是要求在评估市场公开，信息对称,双方公平前提下的价格。评估的重要任务就是从专业的角度弥补信息不对称，评估过程中既要考虑开发商的要求，也要站在购买者的立场，反复地“换位”，模拟双方的谈判过程。 （二）房地产市值评估应注意事项 既然评估过程是估价人员模拟房地产市场和模拟交易双方的谈判过程。估价人员应在此过程中保持客观、公正、独立的地位。 客观分析把握各细分市场的供求关系，不能笼统地以整个房地产市场状况来代替某一细分市场。如：评估对象为别墅，就应分析别墅的供求关系及市场前景，而不能以住宅市场或整个房地产市场状况代替，因为不同类别的房地产有其特定的供求关系和消费群体及相应的消费特征。只有这样评估结果才会贴近该房地产市场。 详细把握评估对象的效用功能信息，质量信息，供求状况信息。 正确把握待评估房地产的消费群体的消费偏好、消费习惯、消费心理。人的需求是有层次的，只有在较低一个层次的需求得到一定的满足以后，才产生更高层次的需求。如果评估对象是别墅，就不能以工薪阶层的住宅消费需求、消费心理和偏好来分析。 总之，房地产市值评估，就是客观分析双方的交易特点，从专业的角度，弥补双方交易信息不对称，模拟双方的公平讨价还价过程，确定合理的价格。房地产评估结果不是仅仅依几个公式、几个参数就可以计算出来的，经验性判断起很大的作用。房地产评估既是一门科学，更是一门经验的艺术。（上海市房地产评估中心 宗臻铃）
