爱华网调查目的：对太原市的商用房销售经营情况做详细调查为我集团做好商用房开发提供参考
调查区域：太原市现开发的商用房，以小店区为主要调查区域调查方法：询问法，观察法调查时间：2004/10——2004/11一、太原市商业用房市场调查情况分析(一) 、太原市商业布局情况根据调查，截止2003年，全市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点35289个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达224281人。在各类商业网点中，各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。与此相适应，商业网络规划格局已经形成，“一主三副”（以钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群体为主中心，三副是以下元、尖草坪、长风街与亲贤北街、朝阳街服装城为副中心）及“三级商业群”（一级是市级商业中心，二级是区域性商业中心，三级是社区商业中心）进一步完善。各类商品市场辐射功能不断增强，一批上规模、上档次的商业网点项目正在建设和筹划之中。地方性法规《太原市商业网点管理办法》于1992年颁布实施，并于2000年9月修定，为今后商业建设管理奠定了坚实的法制基础。(二)、目前太原市也开业的商铺调查据调查，目前太原市已开业、建筑面积在5000平方米以上的大型商铺超过100家，总建筑面积达134万平方米。目前已开业的大型商铺有81个，在建的大型商铺26个，太原市已开业的大型商铺迎泽区最多，有32个，小店区19个，万柏林区15个，杏花岭区5个，尖草坪区6个，晋源区4个；在建的大型商铺，迎泽区有4个，杏花岭区9个，万柏林区5个，小店区6个，晋源区2个。1、商业发展情况分析从这些数字看，除了原有的商业区——迎泽区仍是大型商铺聚集、地外，小店区和万柏林区上升势头也比较快。这符合太原市南移西进的政策，这些商铺选址基本符合太原市2003年12月制定的商业网点规划，并且建设规模和进度也符合规划的近期目标和远期目标。2、经营情况分析从去年至今，太原市上市销售的十多个商铺项目中，开门营业的商铺不足60%。太原市目前商铺发展比较快，与城市总体发展相协调。但由于受省城消费水平等因素影响，大型商铺出现了投资者热情很高而出租相对冷清的局面。 3、 价格情况分析太原市房地局最新调查表明，目前迎泽区商业用房价格达到13136元/平方米，成为投资者最青睐的经商区域；小店区居第二位，商业用房价格达到9000元/平方米，商业用房增幅达42%；尖草坪区价格为4628元/平方米，下降了36%。(三)、城南商业情况分析
城南，受“南移西进”规划蓝图牵引，都市生活气息薄积厚发，这里成为房地产开发高起点，高素质居住人群纷至沓来。这为城南整个商业业态提供了广阔空间。在太原，这是其他区域目前无法比拟的。 城南是新区，小店区一开始就被视为城南新区的核心。发展到现在，小店几近城南的同义词。2003年上半年，小店的三产营业额10余亿，社会消费品零售额达8.6亿，而2004年上半年，则与去年同期相比增长了近30%；2003年，小店区新项目的投资总额近70亿，2004年更是该区的“项目建设年”，项目建设投资总额有望突破80亿。小店区政府把小区的发展思路概括为：以招商引资为途径，用项目扩大规模，靠管理促进升级，着力打造亲贤北街、长风街和学府街形成的“工”字型商圈，从而将小店区建设成集居住和商业为一体的多功能综合.1、“工字型”商圈将成为城南繁荣发展的动力核心。“工字型”商圈与柳巷传统型商圈相比发展还比较年轻，但是随着太原市经济的进一步发展，它将在未来几年内，形成以居住、餐饮、娱乐、休闲、商务等商业业态为核心的成熟商圈。这些业态的日趋成熟，必将带动消费人气和商气。目前，该商圈内已有各类市政项目渐次落地。尤其值得一提的是，国际巨头纷纷在此结缘：先是有台湾富士康集团在该地设厂开园。尔后，德国博世、美国沃尔玛等世界500家企业巨头，分别把自己新的经营领地放在这里。他们看好小店区的发展前景，所经营的项目已进入实际操作阶段。 该区还有多个项目在运作当中，随着周边居住人群的大量增多，位于长治路上的大型房地产项目“阳光地带”，将建起一座五星级酒店和两个大型商场，而另一座大型项目，目前也正在进行五星级酒店的申请。 2、长风大街将成为城南未来的“商业中心”在政府的规划中，长风街的雏形是以现代服务为主的城南商业中心。 长风大街就承载着拓展城市布局、创造发展空间、营造投资热点、带动周边街区商业发展的重任。它于2002年11月19日开通，全长5239米，从建设南路开始西进，与城南地区的交通干线并州路、长治路、平阳路以及滨河东路、滨河西路、新晋祠路相连，成为名副其实的东西交通廊。大街两旁约有300家左右个体企业，其中娱乐休闲、IT服务、金融服务、汽车营销服务区已见成效。与此同时，绿缘商业广场、和信商业广场等多个大型商业项目也纷纷摩拳擦掌，商业战火一触及发。3、亲贤北街目前以成为了一个比较成熟的商业贸易圈小店区委、区政府以亲贤北街为圆心画圆，在其辐射范围内积极引进以商贸、住宅、办公、娱乐、购物等为主的项目，努力在我市南部建立一个以亲贤北街为中心的商业贸易圈。一年多来，全区引进大小项目百余个。在这些引进的项目中，小店区又选择了以阳光地带、华宇绿洲、和信商业广场等十个规模大、投资在亿元以上的项目作为重点扶持对象，派专人负责其施工进展，以加快亲贤北街商贸圈的建成速度。这十个项目投资总规模达到60亿元，最多的为17亿元。仅这十个项目建成后，就可为当地年创利税8亿元。目前，这十个项目已全部开工，它们对城南经济的带动作用已开始显现，周边房价上涨，商铺、住宅预售良好，连沃尔玛这样全球500强之首的大型企业都已经落户，韩国现代集团也已表明了加入的意愿。这一切都表明，亲贤北街商贸圈的建设，已成为进一步带动我市城南经济大发展的火车头。二、竞争项目调查在以亲贤北街为中心的区域内阳光地带、合信广场这两个项目最具有竞争力，本次调查以它们为主要调查对象A、阳光地带综合开发小区项目(一)、项目单位：山西阳光房地产开发有限公司(二)、项目名称：阳光地带综合开发小区(三)、项目简介： 由山西阳光房地产开发有限公司开发建设的“阳光地带”小区位于太原市繁华的城南商业中心——亲贤北街123号，随着太原市城市发展总体规划南移的政策要求，该地段已成为太原房地产开发的黄金地段，“阳光地带”小区四面临街，交通网络四通八达，东临的长治路是太原市新兴的主干道路，南临的亲贤北街已成为繁华的饮食娱乐文化一条街。1、商业项目：本地块地处太原市南部商业贸易中心区，商业价值很高，结合四条道路不同的特色优势，分别布置了不同类型的公共建筑，提升了街区的商业价值。（1）沿亲贤北街可做成大型购物广场。建筑规模为5万m2，以各类专业店、专卖店、百货店等零售业和餐饮娱乐设施构成，为各个收入阶层实现品位消费提供一个购物、餐饮、文化体闲场所。（2）长治路与亲贤北街交叉口处可做星级酒店或高档写字间。建筑规模为5万m2, 拥有国内一流的硬件设施和现代化管理服务，满足不同目标顾客：商务、旅游、度假活动等的需求，提升我市酒店业和写字楼经营的规模和档次。（3）沿长治路可做酒店、写字楼或大型餐饮店。总建筑规模7.3万m2，将云集中外知名跨国企业及中小规模公司。（4）西端沿寇庄西路为精品一条街，东部为二层底商区，总建筑面积 90002，以经营名优商品和特色店为主。2、住宅项目：住宅部分位于整个地块的中部，项目建成后整个地块在空间上呈“盆地”状。其中：小高层、中高层和Townhouse每种类型的住宅分区布置，形成三个相对独立，各具特色的“岛”状组团，功能分区明确。在三个组团交汇处布置小区的活动中心、会所、中心绿化等公共设施，与三个组团都有方便直接的联系，其它小型配套公建设计成景观小品，根据实际情况散布于绿化之间。阳光地带的建成将开拓亲贤北街地区无限的商业空间，成为展示现代都市的生活厨窗。(四)、项目投资：“阳光地带”总规划用地面积14.3公顷（约合215亩），总建设规模约31.5万平方米，其中商业19.4万平方米，住宅12.1万平方米，项目总投资约15663万美元，外方投资比例最高不超过总投资的49%。(五)、合作方式 商业项目合作方式1、买断：项目投资人一次性购得规划楼座自行经营，收益全部归投资人所有。 2、租：阳光公司出资开发建设并出租，承租人自行经营，据协议交纳租金。 3、股份合作：投资商出资入股，阳光公司以土地入股共同经营，收益按比例分成。(六)、市场预测：“阳光地带”项目准备的建成为太原市一流的示范性高档商住小区，为太原市城市建设和不断提高居民居住生活水平做出贡献。(七)、效益预测： 根据其开发公司介绍，本项目有较高的投资回报率，投资回收期为3.88年，投资利润率为20.6%。B、山西和信商业广场项目(一)、项目单位：山西恒实房地产开发有限责任公司(二)、项目名称：山西“和信商业广场”(三)、企业概况：和信商业广场项目由山西恒实房地产开发公司开发，由山西省电力公司、山西和信电力发展有限公司、山西省电力建设三公司等企业负责投资。1、开发商简介山西恒实房地产开发公司，该公司为电建三公司控股企业，主营业务包括：房地产开发、装潢工程、非标制品制作，批发零售建材。2、投资方简介和信电力发展公司是山西省电力公司直属的电力专业投资公司，注册资本金人民币1.2亿元人民币。电力建设三公司是山西省电力公司直属的电力建设专业单位，注册资本金1.06亿元人民币。(四)、项目简介：拟建项目初步定名为“和信商业广场”，规划总面积228000万平米，商场及超市用房65000平米，酒店及写字楼61700平米，住宅80000平米，计划投资6.4亿元人民币。本项目拟定位为“以大型现代购物中心、酒店、写字楼为主，兼有一定居住功能的商住一体化建筑”，可以综合满足消费者购物、休闲、娱乐、居住、办公等多方面的需求。并且，购物中心要具备大型国际商业零售企业的入住条件。本项目的开发期初步定为二年半，其中工程建设期为二年，住宅销售及购物中心开业前的准备、招商工作与开发期工作同步进行。(五)、项目投资：和信商业广场项目共需投资7710万美元，全部由开发商和投资方自行筹集。(六)、合作方式：和信商业广场为集五星级酒店、大型购物中心、大型超级市场、精品街于一体的大型商业广场式建筑群，对于不同的部分，拟采用不同的合作方式。1、五星级酒店：引进管理公司、合资、合作均可；合作对象为具有管理五星级酒店能力，有较高知名度的国内外酒店管理公司、酒店。亦欢迎其他愿意投资酒店业的投资者进行合作。2、大型购物中心：引进管理公司、合资、合作、著名零售业品牌均可；合作对象为具有管理大型购物中心的，有较高知名度的国内外百货公司、商业管理公司、其它商业零售业公司。 3、大型超级市场：引进管理公司、合资、合作、著名零售业品牌均可；合作对象为具有管理大型超级市场的，有较高知名度的国内外超市公司、商业管理公司、其它商业零售业公司，酒店管理公司或者酒店。亦欢迎愿意投资超级市场的其他投资者进行作4、精品街：精品街主要经营世界著名品牌服饰、珠宝、电器等精品，并引进麦当劳、肯德鸡、比萨饼等世界一流餐饮连锁企业。精品街的大小商铺可有购买、租赁、合资等方式。合作对象为国内外著名品牌的代理商、生产商等。该项目地处太原市城市建设的新城区内，而这一中心区域，城市功能还不甚完善，缺乏足够必要的大型购物中心、上档次的办公空间、酒店宾馆等设施。本项目通过建设现代化的大型商业广场式购物中心、超级市场、大型地下停车场、营造城市中心花园等措施，为形成太原市新的城市中心和可持续发展提供坚实的物质基础。同时，项目所在区域也是太原市人□比较集中且收入水平较高，有较强的消费能力。从市场调查来看，本区域的消费者也希望能够就近解决购物、休闲问题，购物中心正好可以在一个屋顶下综合解决市民的这些需求。因此，本项目具有良好的市场前景。根据开放商介绍，在酒店的经营过程中，每年销售额可达900万美元以上，销售利润率可达38%以上，年投资利润率在16%以上，投资回收大约为7-8年。在购物中心的经营过程中，每年的销售额可达4000-5000万美元，销售利润率可以稳定在18%以上，投资利润率保持在25%以上，可在5一6年时间里就可收回全部投资。三、竞争分析结合我们集团在亲贤北街开发的怡合广场项目和腾龙苑项目开发的商业用房进行竞争分析1、优势我们的项目位于亲贤北街与体育路交接之处,并临街,这里目前具备比较成熟的商业圈,加之佳地花园业主的进驻,这里的居民都是比较富裕的人士,具有比较强的消费能力,档次要求也比较高,商业的发展潜力很大,商业用房是一种引致需求,商业环境的良好决定了未来销售的美好前景.亲贤北街的人流和车流都比较多,档次也比较高,而且车辆的性速比较慢,没有造成商业区域分割,很可能成为太原又一个商业步行街道,这更利于商业的发展.这里的公共设施已经基本配套.2、劣势
施工进度比较慢,而周遍竞争项目的相继开发,不断地分割市场份额.招商力度不够,没有引进知名的大型企业,没有造成品牌效应,不能给我们的项目确定市场档次.宣传上,还是有点缺陷.“阳光地带” 商业19.4万平方米, “和信商业广场” 商场及超市用房65000平米，酒店及写字楼61700平米，怡合广场项目的商用面积为45164平方米，酒店办公总面积为46962平方米。相对经营面积比较小，有可能不能满足大型零售，商业公司的要求，并且不能形成一定的规模效应。四、价格分析目前大型商业用房的销价因为项目所处的区位、档次、施工的进度等各方面的区别差异，价格浮动也比较大，大致在7000元/平方米——25000元/平方米之间。
