爱华网中国的房地产经过20年跌宕起伏的大发展，特别是房地产金融的周期性的演变，无论是从房地产行业还是从金融业，甚至从政策和市场的角度、政府和企业的方式等诸多方面，都必将发生符合国际惯例和行业优化原则的系统性和革命性的变化——金融资本的均衡化 在历经和目睹了海南地产泡沫和亚洲金融危机特别是香港和日本地产泡沫导致的银行危机乃至整个经济的阶段性衰退的当代活剧后，中国的政府尤其最高金融当局已天然具备了一种危机意识和调控能力。从121文件一直到日前的悄然加息都一次次证明了这一点。问题的关键是我们相继出台的金融政策不仅要是一个导向和监管的问题，更要有一个数量化的标准，同时还要有系列对应性措施的跟进。假如要把房地产的银行融资总量从以往的80%降低到50%，因为只有这样才能真正地降低银行的风险。但是如果我们没有相应推出产业基金、债券和资产证券化这些在国外已经烂熟和稳定的非银行金融品种和更细分化的金融工具（包括需要和正在加大力度的信托和上市），那么降低银行风险的目标就只能是一相情愿甚至事与愿违。因为中国房地产真实而巨大的市场需求（这与价格是否高企完全是两码事）和不久之前确立的国民经济支柱产业的地位，无疑既需要资金的支持又充满着吸引力。如果银行资金不断退出，而非银行的开放式金融融资渠道又匮乏。可想而知为什么这一段民间资本的活跃是不可遏制的了。而且这从反面也会降低银行的储蓄存款和干扰国家的金融秩序。何况这还不仅仅是一个银行资金减量的问题，更是已经进入的2万个亿怎么安全撤出的问题。否则我们自认为提前量的金融政策就会大大的打折扣！如何制定出既符合国际金融惯例和房地产成长阶段的特点，也契合中国政府和金融界的监管方向的金融政策，系统化、配套化和模型化应该是缺一不可的。金融机构的结盟化中国房地产的风险不是单个金融品种的风险，而是整个资金链的风险。因此最有效控制风险同时又能实现最大利益的资金投入方式就是银行、信托、基金、担保、证券甚至保险等金融机构一揽子分阶段支持和保护房地产资金链的完整、流动和良性循环与退出。这里同样包括在目前的金融严政和游戏规则下，新型的银企关系如何恢复？房地产行业与金融行业的交叉性即所谓的产业金融化等课题和实践也都是无法回避的。否则仅仅靠目前自救型的企业联盟尤其是同业联盟是无法从根本上解决问题的。特别是不同金融品种的单兵作战和金融工具的组合性残缺，就更增添了实现这一预期目标的难度甚至失败的机会。最后就有可能把中国的房地产市场搞的象中国的股市一样。民间资本的合法化中国12万亿的游资急需新的投资渠道和投资品种，房地产行业的高利润预期，吸引大量的民间资本。但目前民间资本进入的通道单一而狭隘，除了信托和股票外，几乎没有新的品种，而且总量太小，无法起到既降低金融风险又支持房地产行业的双重作用。因此必须尽快开放基金、债券特别是资产证券化等国际上成熟的非银行融资方式，甚至民营和股份制金融机构的循序渐进的放开，才能从根本上解决问题。民间资本的合法化可谓一箭三雕，既打通了房地产融资的新管道、又增加了百姓的投资方式，同时又分散了银行风险。海外资本的中国化我们这里说的中国化，不仅指海外资本对中国房地产的增量投入，更指对中国房地产特殊性的接受和妥协 。海外资本进入中国房地产行业同样有一个本土化和入乡随俗的过程。因为中国房地产的特殊性、市场量和利润空间都是国际上空前的。中国房地产行业在向WTO规则和国际成熟模式学习的同时，中国作为全球化新兴市场的活力和创新也要求世界向中国靠拢。比如一向强硬地表示不进入中国房地产前期和项目的海外基金也纷纷进入开发领域，由不动产长期经营模式转化为短期开发销售方式——中国房地产的赢利模式既能保证最低回报率又能快速回笼资金，老外们又何乐而不为哪？因为他们毕竟是要到中国这个地大人稠的市场来赚钱的！包括对中国房地产不良资产的打包收购和对中国优秀房企的合作性选择甚至人才的本土化，应该说都是一种对中国房地产现行运营模式和行业特点的认可和适应。外行资本的专业化中国房地产行业的低门槛高回报、复制性和学习型特点，一直吸引着非房地产行业资金的持续涌入可谓三外横行。中国房地产行业的整体粗放和速成特点取决于它可以有效地借助和整合各种房地产产业链上的专业力量，最快地完成行业转化和利润最大化。这也是为什么房地产行业创造了许多一个项目一夜成名和一夜暴富神话的原因。但是随着土地、金融和市场几大要素的陡变，行业周期性发展的特点和趋势，房地产行业的经营、管理、资金、产品、品牌和技术的难度越来越高，外行资本如果不能适应这一显著的变化，就必然面临严峻的考验和选择。这也是为什么当年纷纷触“地”的上市公司最近毅然退出房地产行业的深层原因。象其它成熟和先进的行业一样，房地产行业的专业化和职业化进程也是不可避免和事在必行的。行业利润的平均化土地招牌挂和土地的终极有限性，必然导致企业（项目）的土地成本处于上升的状态，而121等金融文件也必然导致企业融资成本增加，在加上市场公开化和消费者的成熟对产品和服务要求的不断升级，而竞争的激烈化也同样提高了企业的运营成本和管理成本，尤其最近海外房地产泡沫的鼓噪和中国政府的多头阻击，必将使持币待购和价格下行成为事实。房地产行业的暴利时代正在渐行渐远，日益趋向市场化和完全竞争行业的平均利润率。如果有一天中国的房地产行业利润率由现在的15%—30%摊薄到其它成熟行业的5%—10%时，中国的房地产行业会是一个什么样的状态？！——正如家电等行业一样只有最后和最大的受益者是消费者时才证明这个行业到达了真正的成熟和公平阶段
(发表于2004年12月13日<中国房地产报>)
