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自从笔者写了那篇《杀跌房价第一刀》的杂文以后，很多知名的和不知名的研究人员都对鄙人进行了责难——或者认为鄙人是政府的走狗，或者认为鄙人是在为穷人着想，但是想法不是很实际。总之，批评的是多数。——我不得不承认的一点是：鄙人的经济学理论和实践分析能力都是比较欠缺的，在不完备知识体系下做出来的东西肯定是有一些欠妥当的地方，甚至错误的地方，我不想为自己辩解什么，但是还是想说有些错误是在所难免的——我无法掌握所有的信息。 也许现在写的这篇文章应该是对我另外一篇文章《看跌2005年房市》的继续。当时我从我国的国家性质、实际购买力、人均财富、房地产开发成本等诸多方面进行了分析，最后得出的结论是房价将在2005年的第二季度末左右呈现下跌趋势——前几天这些预测基本上都已经实现了，但是这仅仅是一种趋势，对长期的房市走势在当前政府强势介入后却呈现了一种不明朗的倾向，有必要对鄙人的预测进行修正，同时应支持笔者的广大读者要求也有必要对长期的房市作较为详尽的分析，以期能对读者的购房行为提供些许参考。 一、政府的政策将从一方面促使房价下跌 从5月底6月初开始，建设部、人行、国土资源部、国家税务总局等国家部委宣布要加强对房地产价格的控制，出台了一系列的措施，主要包括增加中低价房（经济适用房）的供应、“严打”开发商囤积土地行为、开征房地产税、营业税、个人所得税等税收、提高购房贷款首付金额及贷款利率等措施，业界称为几部委的“组合拳”。从这些措施的直接层面上看将极大促使房地产价格下降。 第一，增加中低价房供应量可以促使房价下跌。按照经济学的一般观点，房地产不属于“吉芬商品”，也不是什么低档劣质品，所以其供应量与价格在目前情势下将呈反方向变动。[①]图示见图1。由于中低价房产供应量增加，也就意味着房地产总供应量增加[②]，而受到房地产价格下降的预期影响，房地产需求量下降，于是房地产价格必将从P下降到P1。[③] Q（房地产供应量/需求量） S S1 D D1 O P P1 P（房价） 图1 房地产供应量增长和需求量下降后的价格走势图 第二，“严打”开发商囤积土地的行为，也将促使房地产价格下降。我国房地产开发商和很多地方政府之间都存在着诸多的利益瓜葛，由于政绩工程的需要，地方政府将土地审批给了房地产开发商后没有对其进行严格的监督，致使这些开发商可以囤积土地，以造成“地荒”的假相，使市场上产生土地供应短缺进而房地产长期供应下降的假相，引致购房者产生一种价格将继续上升的错误预期，进而促使房地产市场出现虚假繁荣现象，同时满足房地产开发商对暴利的满足和地方政府的政绩需求。能对房地产的囤积行为进行清理，必然会极大的增加土地供应量，进而增加房产供应，并促使房地产价格呈现理性回归。 第三，开征各类税收以及提高贷款首付和利率水平也将促使房地产价格呈下跌趋向。从我国房地产过热的直接层面看，由于此次房价上涨大多是由于炒房引起的，开征房地产交易税将增加投机的交易成本，将在一定程度上遏制投机行为的过度发展，[④]并最终实现房地产价格的下跌；提高购房贷款的首付比例，以及提高购房贷款的利率，也将促使投机者的交易及投机成本，进而实现对房地产投机需求的抑制。但是由于这两个政策在地方政府的强势介入下，效用发挥有限，尤其是税收政策，由于营业税、所得税及契税等在我国现行税制安排下属于地方税，所以，很多地方政府都将这一本意在于促使房地产价格下跌的政策变为地方政府增收的一个手段。而很多银行为了能将自己的贷款政策符合央行的紧缩政策，因而也乐意压缩购房贷款金额，但是由于采取一刀切的策略，因而银行的贷款政策只能是压制真实购房需求的负面作用大于正面的限制房产投机的作用。 二、投资渠道的拓宽也将促使房地产价格下跌 根据鄙人在《看跌2005年房市》中的分析，我国此次房地产价格虚高的原因从深层次讲应该是由于私人资本的投资渠道狭窄引致的。由于我国在很多行业的投资上没有向私人资本放开（当然，现在已经放开了，此是后话），致使那部分“先富起来的”人怀揣现金但无法将其转变为资本——实现增值，因而，在投资渠道窄的现实约束下，房地产市场的投机必然会出现——这个市场的限制是最少的。 但是，现在的情况已经有所改观——国家出台了鼓励私营经济发展的政策，更重要的是同时出台了房地产市场不利于投机行为的政策。如此，结果是明显的。 三、地方政府的政策由于没有实质性的促跌措施，故而从长远看可能会促使房价奇高无比 尽管中央政府的政策取向是为了让虚高的房地产价格降下来，但是，地方政府的配套政策迟迟不出，甚至出台的政策仅仅是为了满足自身经济利益的需要，因而，从长远看不仅不能实现房地产价格的下降，反而有可能会导致房地产价格向更高位发展。而防止这种房地产价格高位发展的唯二希望只能寄托在中央政府的后续政策以及消费者的谈判能力能否增强上。 第一，由于一些利益上的瓜葛，地方政府和开发商与中央政府和人民利益之间的博弈远远没有结束。现在的房地产开发商是神通广大——以致可以达到左右政府政策取向甚至篡改原始统计数据的能力。这里面的原因不得而知——利益——没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永恒的利益。是利益将地方政府和房地产开发商捆绑到了一起。为什么地方政府会帮助房地产开发商造假势，这个问题在后面的两点分析中将会详细列明。现在的房地产开发商和地方政府总之是已经捆绑起来了，而中央政府想通过房价的下跌实现人民福利的增进，因而他们形成了一个统一体，前后两者之间由于利益取向的不同，导致了他们之间必然出现博弈，两者力量的均衡倾向或者均衡的结果是什么，将会引致长期房地产价格走势。 第二，地方政府的既得利益对房市促跌措施有着巨大的削弱作用。如前面分析所指出的，地方政府为什么愿意为房地产开发商呐喊，是因为地方政府在这里是有既得利益的。一方面，房地产价格上涨，地方政府就可以借机提高土地供应价格，从而直接获得土地出让费；另一方面，在“组合拳”出来后，其中的税收政策——通过开征营业税、所得税、契税、印花税等，它们基本上都是地方税种，其所得归属于地方政府，因而，只要房价不跌，并且能够在以前的高位上运行，那么税收计算时税基不变，而税率上升，谁可以增加收入是明眼人都可以看出的了。如此，地方政府必然在大喊，我们这里的房价不高，是我们的市民可以接受的，我们这里不存在房地产过热的现象，我们不需要执行其他特别严厉的促使房地产价格下跌的措施……甚至于部分地方政府还搬出做出来的数据，说明当地的房价是多么的正常，凡此种种言论，旨在制造一种虚假繁荣的预期，让消费者产生一种误解——我们的房价肯定是只升不跌的，一切都是因为地方政府可以通过维持高房价获得很多既得利益，仅此而已。 第三，地方政府的政绩思想顽固将会导致房地产市场的混乱。这里包括几个方面的政绩思想。首先，虚荣。某地方政府的领导曾经放出豪言——要将那个城市建设成为国际大都市，这本来是一件好事，可惜，他将国际大都市理解的过于狭隘，且不说当地推行方言的现象严重、户口严格准入等，其认为国际大都市就应该在物价上实现“和国际接轨”，认为当地的房价应该和香港（25000港币/平方，当地收入大概是20万港币一年）一样，甚至和纽约一样高（其实纽约不过20万美元100平方，折合人民币也不过16000元/平方，当地收入大约30万元一年），只是他的话有些脱离国情，我们知道需求不同于需要，需求是需要有购买力保障的，我们现在人均可支配收入14000元，说什么大话？房价高了，就是国际大都市了，有意思的。其次，GDP统计上的需要。GDP固然比MPS国民经济核算体系健全、科学，但是其也是存在相当多的缺陷的，比如其不能很好的计算出投入——产出比、不能很好的计算出对自然环境的破坏、由于统计工作量过大，很多数据都只能通过抽样调查的方式获得从而存在较大的误差——甚至人为的错误等，另外最重要的是其不能将价格因素很好的纳入核算体系，因而随着CPI的上涨GDP将会“水涨船高”，导致GDP的自然虚高，而房价的上涨则会引致相当的GDP虚增，如此，地方政府为了能让经济总量实现“自然”的增长，必然不希望房价下跌。[⑤]最后，房价的攀比心理。很多地方官员进行交流时都是以本地的房价已经高到多少多少了，以便说明自己的经济发达程度是很高的，此种现象在官员是“政治人”本性的必然反映。[⑥] 四、后续政策的不明朗也将加剧房市的不明朗 地方政府的强势，导致了中央已经出台的政策无法得到按照本意的彻底执行，因而房价继续的虚高着，尽管最近有不少地方政府公布出自己的虚假战果说他们的房价已经下跌了，事实上这是迫于中央压力（即准备对部分地方房价进行检查的通知）而作出的虚假报道。 地方政府在多大程度上配合执行中央政府的政策，以及中央政府的后续政策如何，将会引致房价的将来走势。而主要的是中央政府会不会出台强势政策，以便在中央和地方政府之间的博弈过程中将地方政府的不配合动机打压下来。 五、消费者的消费心理不成熟也将制约房市的真正市场化，因而也会导致房地产市场的不明朗发展 由于我国的消费者在消费预期上所获得的信息远远少于发达市场上消费者的信息获得量，同时由于我国的消费者素质相对较低，因而在信息获取一定的情况下，所作出的消费选择可能会严重偏离经济或理性动机。 此外，由于房地产开发商和地方政府的紧密捆绑，而真实消费者由于信息阻塞、利益连接不显性等原因导致了他们的分散性，从而在前者的强势宣传下，只能作出非理性的预期，并且将继续处于弱势地位。于是，购房者作出的行为必定是“跟涨不跟跌”的。 笔者想将指正我的观点的一篇文章中的一段话引用过来：“黄福宁先生的帖子"杀跌房价第一刀"颇有点为杀价叫好的味道，但是，不要天真地认为房价改变对普通老百姓有什么益处。房价不可能从高端到低端都是一个波动方向，别墅降价了，不等于低端的房产也会降价。别墅从500万降到200万、100万，老百姓该买不起还是买不起。这个市场和小老百姓无关。价格泡沫破灭了，老百姓不应该是担心的人，房地产的天塌下来还有房地产商和房地产炒家这些高个子撑着呢，你小个子老百姓担的哪门子心？如果作为平民百姓担心房地产的泡沫，有点"皇帝不急太监急"的味道了。如果有某百姓认为可以从目前的政策中受益，就有点天真了。”[⑦]我不想多说什么，只是这篇文章的作者我想也应该是一个比较有知识文化修养的人了，但是，他的观点好像有些为高房价叫好的意思了？我不知道这位先生到底是谁，但是我想对他这段话提出以下疑问：第一，房价下跌就真的只是别墅降价，而普通房产就不降价？如果真的是这样，我们又何必推出经济适用房？第二，房地产破灭对普通老百姓难道就没有影响？只是对像这位先生一样的大人物才有影响，我们这些“小个子老百姓”就不用担心？——恰恰相反，由于富人的资产在经济危机中确实会受到威胁，但是假设一个1亿元资产的富翁，经济危机到来后其资产贬值一半，他的实际资产还有多少？5000万，他依旧是富翁。但是拥有1000元的普通老百姓呢？贬值成为500元，那好，短期内他的家人及其自身都将可能面临直接的生活来源方面的压力！！所以普通老百姓要不要关心房价，答案是不言而自知的。第三，如果房地产价格可以下降到某一个可以接受的程度，那么老百姓就可以将购房款节省相当部分，这笔节省下来的钱将可以用来提升教育水平、休闲等等，这能说对普通老百姓没有益处吗？！ 如此文章都能想得出，而且应该是由一个素质相当高的人想出来的，岂不是民族的悲哀，国家的不幸啊！真正的普通老百姓又岂能理性的看待现在的房价？又岂能有那份爱国之心去关心国家经济安全？ 希望误导普通老百姓的舆论能在大多数“穷人经济学家”的努力下逐渐的消失。 （附言：我的文章仅仅是针对某些观点，并不涉及对个人的人格供给意思，此外关于“穷人经济学家”是温家宝总理提出的，他指出我们需要穷人经济学家，言下之意应该是我们研究穷人福利增进的学者太少——如果我没有理解错误的话） -------------------------------------------------------------------------------- [①] 现实中，我们应该考虑到消费者的预期，就目前而言，消费者是持观望态度的，即总需求下降。 [②] 这是因为高档房的供应无论在哪里都只占小部分，而大部分供应考虑到普通人民的支付能力和需求都是依托中低价房的。而高档房受消费预期的影响较小，故而供应量不会有大的变动，只要增加中低价房产，必将增加房产供应总量。 [③] 当然最终的价格不一定就是P1，在经过多次循环博弈后，最终的价格可能落在P和P1之间。 [④] 与此相适应的是国家出台放开对私营投资的投资领域限制，也将降低房地产投机资金的供给，从而将更进一步促使房地产投机需求的萎缩。详见第二点的分析。 [⑤] 根据某市的数据，其房地产对“经济发展”的增长贡献率达到230％之高，参见《上海房地产周刊》。 [⑥] 关于“政治人”我们可以比照“经济人”进行理解。 [⑦] 转引自http://ecoblogger.blogchina.com/997533.html。
