爱华网日前，财政部发布的《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告（第12号）》再一次将地产商的诚信与暴利问题推向了社会舆论之巅。 从检查结果看，部分房地产企业会计信息失真较为严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，其会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。财政部在发布检查公告的同时，尽管这次检查的房企大都是接到举报、或重点监控的针对性调查对象，并没有充分证据说明房地产行业存在全行业隐瞒利润问题。但从行业特殊性及加强监管的角度出发，分析探讨房地产企业的利润操纵与外流问题确是一个非常现实的话题。
值得一提的是，房地产企业会计信息失真并不仅限于上述被查的利润隐瞒问题。现实中，房地产企业通过各式手段进行的利润外流与权力寻租涉及的数额可能更大，且常规的审计查账很难发现。 概括而言，房地产企业的利润外流主要有以下三种方式或渠道：第一，采取房地产开发项目合作或合资方式，将公司的应得利润外流到其他法人或自然人。从公开披露信息的上市公司的相关资料看，目前许多上市公司大股东将自己的项目交由上市公司进行开发，或是大股东和股份公司成立项目联合开发公司从事房地产开发业务。一般情况下，对于大股东出地、由股份公司出资进行的项目合作，大股东与上市公司之间往往根据需要签订合作开发协议，由上市公司负担开发项目的所有风险，大股东坐收渔利，这实际上是变相侵占上市公司利益。更有一些上市公司的母公司采取了只“合作”不出资的方式白拿利润，或者并不采取项目合作、合资的方式，而是将其开发的房地产项目的成本（部分甚至全部）直接由上市公司承担，自己做“无本”或低成本的生意。此类关联交易，导致上市公司的利润大幅减少或成本大幅增加。当然，此类项目合作式的利润外流，并不限于流向上市公司的大股东，非上市公司由于没有强制信息披露业务其利润外流的隐患更大，也可能流向其他貌似无关的单位甚至公司高管私人控制的法人实体。 第二，房价飙升过程中产生的暴利，有一部分流向中介公司或关联个人。据媒体报道，房价暴涨的过程中，存在开发商与中介公司联手哄抬房价的问题。其惯用方法是：先让中介在开盘前一周就陆续雇民工排队，制造销售紧张气氛；然后，在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚假“客户”以高于申报价格10％到20％的价格签订合同；在正常排队抢购不到房的情况下，中介公司就以虚高价格为参考价，开始到排队的真实购买者中兜售，只要购房者在合同款外，向中介公司多付一定数额的“咨询费”（有的高达10万元）就可买到“奇缺”并有升值潜力的房；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时，开发商再以各种理由撤销当初“演戏”时所订的高价合同。据上海房地资源网的信息，许多楼盘合同撤销率之高让人吃惊：某楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次；86套房子成交了349次，合同撤销310次。由此，在开发商与中介公司联手过程中，一方面哄抬了房价，但另一方面房地产公司并没有从畸高的房价中获得全部利润，很大一部分利润外流给了中介公司——而这些利润流向的中介公司很可能又跟某些个人存在利益关系。 第三，房地产公司的众多灰色开支侵蚀其利润。从行业的特殊性及横向比较而言，房地产与建筑业是公认的商业贿赂问题比较突出的行业之一。有媒体报道，房地产商开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章几乎都需要“打点”，更还有诸多不明不白的税外费。面对诸多的主管部门，开发商逢年过节的时候，每每都需要不菲的公关费。有业内人士透露，用来疏通关系的好处费在开发期内的几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%或3%左右，有的甚至更高。而这些“灰色开支”很多公司是通过虚增成本开支方式而冲减税前利润的。此外，房地产建设项目的层层分包与转包，也为各式各样的寻租行为提供了空间，由此也人为增加了“建设”成本。 有鉴于此，在审查房地产企业利润隐瞒的同时，更应该关注其“表外”的利润外流问题。为堵塞利润“漏洞”与“出口”，建议如下。 第一，在对地产商检查审计的同时，也有必要顺藤摸瓜对其合作伙伴（如项目合作者、中介销售公司等）进行必要的审查。对房地产上市公司，应要求其公开披露项目合作协议的主要内容、合作伙伴的主要信息及其实际控制人情况等，对于主要合作项目还应披露注册会计师出具的项目公司审计报告及合作各方的验资报告等。与此同时，进一步完善房产销售的相关法规，健全与优化房产销售的信息披露与行业监管措施，严防严打以虚假销售等方式操纵房价的行为。第二，进一步普及市场化的招投标作法，限制乃至禁止项目建设过程中的各类关联交易，对公众公司（上市公司或非上市股份制企业）应实行关联方回避投标制度，防范利润外流与利益输送，保护中小股东利益。 第三，强化对主管部门有关人员的权力监管，进一步完善相关法规，细化岗位职责、弱化个人权限，优化房地产业务管理流程，增加项目审批环节的透明度，严查严打各类权力寻租与腐败行为。
