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2009-3-17 南方都市报
楼市成交量才回暖，就有房地产巫师给点阳光就灿烂发表房价触底等等预言，实属不智之极。
成交量有所回暖不假。住房与城乡建设部近期派出规模庞大的调研组，历时一个月，效法“康熙微服私访记”，以普通购房者的身份对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查。结论是真实情况并不像房地产行业所说的那么悲观，今年前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。
地方城市的数据也印证了这一点。深圳市房地产研究中心副主任王锋发布的今年前两个月深圳楼市的分析报告称，一二月份深圳住宅成交量52.23万和36.49万平方米，较去年同期大幅度回升，同时住宅价格前两个月均价11175元/平方米，比去年同期降27.26%。
不过，房地产市场已经触底言之过早。房地产是投资品种，房地产市场的冷暖取决于多种因素，最重要的是宏观经济预期，其次是货币与税费等政策。目前虽然成交量有所回升，但从上海等地的情况来看，仍是观望者众而购房者少，说明大多数人的预期并不明确。
事实正是如此，目前对于宏观经济周期的论断人言人殊，房地产政策在稳定房地产投资、平抑高价房与推出保障型住房之间困难地走钢丝。这让购房者产生了不同的预期，部分对后市乐观者入市，不代表趋势已经逆转。股市有短期反弹震荡，难道楼市会有什么区别吗？
即便政策正在拉动房地产，拉动的力度到底有多大是个大问题。政府房地产调整要达成的两项目标房地产市场结构调整、房地产市场化与公益化并行不悖远未达成，立马掉转枪头，将导致本轮调整前功尽弃，难道政府如此机会主义、目光短浅？中央政府不过是为了宏观经济为了拉动民间投资做出一定限度的妥协罢了。
有一点可以肯定，地方政府对于房地产急剧下挫心急如焚，出现了一些非常关键的救市举措。比如有的地方政府允许房地产商延迟缴纳土地款，对于房地产商的并不全部合规的预售收入眼开眼闭，廊坊市市长王爱民发布豪言：“房地产商来我市投资，赚了算他们的，赔了算我们的！”正因为如此，一些房地产商的现金流得到支撑。
房地产下降周期房地产商投资量急剧下降，形成未来两年供不应求的预期。据北京市统计局、国家统计局北京调查总队的最新统计，今年1至2月，北京市房地产开发投资开局延续上年8月份以来的下降趋势，完成投资额119.8亿元，同比下降33.4%，降幅比上年全年扩大29个百分点，这为未来的房价上涨奠定了基础。
即便如此，谁也无法把握本轮房地产周期的底部在哪里，目前是不是房地产市场的最低谷。房地产市场虽然有刚性需求，但刚性需求在中国城市化过程的几十年里一直存在，没有理由购房者非要在房价下跌的预期里购房，为政府分忧。不容忽视的是，前两年房地产上升期积压下来的库存房还得二十几个月才能消化，房地产去库存化尚未完成，房价回暖动力不足。
除非预言家能够准确判断全球金融的去杠杆化的周期，能够钻到发改委、住建部核心部门的办公室里了解最新的政策，否则根据一个月的成交量回暖就预言周期结束，是件特别不靠谱的事。
喜欢作惊人预言的人，或是认为目前房地产已经触底开始在土地市场抄底的商人，他们预言触底是因为希望触底，否则就要陪本；或是靠房地产市场为生的各类中介、各类预言家，他们为营销所需，不管房价涨跌重要的是忽悠出成交量，市场一潭死水，他们只能喝西北风；或者是与土地财政紧紧捆绑在一起入不敷出的地方政府。
中国的房地产市场需要的是结构调整，需要的是制度性改良，非如此，中国房地产市场不可能在刮骨疗毒后进入市场各类主体和谐共生状态，大家进行零和博弈，你的收入就是我的损失，到最后房地产市场成为中国宏观经济的地雷阵，永无安宁之日。
房地产市场不能急挫，这是中国宏观经济救急所需；房地产市场同样不能大涨，这是市场未来健康发展所需，长短目标之间，政府只能以高超的智慧与民生关切，进行艰难平衡。
注：看到住建部微服私访，实在是五味杂陈，有时空穿越之感。我是在面对一个现代行政部门，还是在面对勤政爱民的清官？也许这样的事例，可以体现真实的形势。
