爱华网他天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌
作为地产界的“思想家”，冯仑似乎总能比很多同行先行一步。他最近考虑的问题可能会被视为“杞人忧天”。“我们正在请国际顾问做全面风险管理，一个设想是在购房合同中引入‘打仗如何交房’的条款。”冯仑的忧虑是：“如果台海战争爆发，一个炸弹炸到我们楼盘，客户不给我钱，银行还要我还钱，万通肯定破产了。”
冯仑的全面风险管理应该可以看作是他的管理思路达到的一个新境界。从“美国模式”到“引进国企泰达”，冯仑一步一步把自己的“反周期”理论应用到万通的运作中。当这一轮宏观调控的寒气将房地产企业团团围住时，冯仑挥挥衣袖，说“对万通影响不大”，一副超脱其外的样子。 一般意义上，2003年6月13日中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称“121文件”）的出台，被当作这一轮宏观调控的重要举措。而作为此番被“调控”的重点对象，针对房地产行业的政策最早始自2002年5月国土资源部出台的11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称“招拍挂”）。 这两个文件对国内房地产市场影响巨大。121号文出台后，京城房地产大佬一天一个声明，一天一个论坛进行声讨。在中国，这是有史以来第一次一个行业对政府的文件表示公开的不满，希望通过自己的声音改变其不利的处境。 这些聚会中，不乏万通地产冯仑的身影。但是冯仑说，参加这些聚会，多是出于私人的交情，而不是万通对恶劣情势的“条件反射”。“我们很早就提出了反周期的理论：萧条时期买地，繁荣时期售房。从1999年房地产进入繁荣期，万通就没有买地的想法，直到2003年。” 1994年，在上一轮宏观调控（那时候叫“治理整顿”）中，海南房地产泡沫破裂，据冯仑讲，本来他们可以全身而退，“不想被人家给我们造成了很大的债务压力。” 从在海南房地产淘金开始，万通经历了政府对房地产行业的三轮调整，这让万通对周期有了特殊的敏感性。“每次调控过后，我都要想想，为什么万通在调控中这么困难。”1997年整顿金融时，万通摊子铺的很大，但是通过那次调控，万通提早杜绝了“短融长投”，重新调理了万通的资产和财务结构。“2003年，房地产行业已经高速增长了5年了，我们觉得该有个调整了。”冯仑说。 要想超然灾难之外，需得未雨绸缪。面对“121文件”，冯仑不可能像他说的那么从容。对房地产项目自有投资比例的提高促使万通开始寻求新的资本来源。 “在找合作伙伴的时候，有很多钱摆在面前。我们想要的，是能够带来钱以外的东西的钱。”2004年4月，通过增资扩股的方式，万通从泰达募得3亿多的资金，并进入了朝思暮想的天津市场。此举悄然化解了“831大限”（2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权）的风险，也让讥笑万通不储备土地的人闭上了嘴。 除了全面风险管理，万通最近还在研究国际十大地产公司的财务结构。万通发现，国外地产公司的融资机构是：总部层面是以权益融资、长期融资为主，债务融资、短期融资为辅；项目层面相反。所以风险都在项目上。但是国内房地产公司则恰恰相反，风险都在公司总部。“我们已经开始做调整，希望最终实现海外房地产公司那样的资产和财务结构。这样风险来了，最多死几个项目，整个万通不会垮掉。” “其实我们算不得是先知先觉，只不过我们天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌。”冯仑说。 来源：《中国企业家》
2007-11-14
