爱华网上海的房地产有泡沫，这一点是公认的。那么，上海的高房价究竟是如何形成的呢？搞清楚这一点对于我们认清当前的房地产泡沫，以及判断今后房地产市道的走向都具有一定的参考价值。
上海楼价上升的过程
2003年，尽管上海两会就有人大代表就房价飙升向上海市政府提出意见，但是这些并没有引起市政府的高度重视。
2004年，上海市领导公开宣称上海楼市投资回报高，潜力大。就在这一年，上海楼价上涨23%，到2004年，官方公布房产价格涨幅为14%。但多家市场机构分析表明，市中心多个城区的房价涨幅超过50%，上海市对于楼市的力挺一直持续到2005年两会前后。长三角是全国房价最高的地区，上海又是长三角的龙头，如果上海房价降不下来，全国房价就无法下降，因此，中央加大调控力度对上海的压力是比较大的。
2005年2月底，国家建设部等几个重要部委来上海秘密调研房价，带队的是国家建设部副部长刘志峰。此行，刘志峰只带了一个新华社的资深记者，其他媒体均不知情。也就是这个时候，上海市公开通报多家开发商的违规炒作。紧接着，在全国两会上，温家宝总理提出要稳定房价。对于北京来说，上海楼市的连年飙升，成为国内楼市暴涨的一个急先锋。房地产泡沫有可能重蹈当年香港和泰国房地产崩盘的覆辙，进而把危机转嫁给银行。对于中国脆弱的金融体系来说，这意味着灭顶之灾。中央政府已经形成一个观点，如果放任房价继续飙升，尽管GDP持续增长，如果居住消费在消费结构中占比例过大，20年改革的成果基本上都会被房产商收割。对于普通百姓来说，意味着实际可支配收入的减少，从楼市积累的不满情绪就变成巨大的政治压力。
但是，中央政府的良苦用心不一定就能被地方政府全面准确地理解，并且贯彻执行，相反，地方政府热衷于与北京搞博弈。据报道，2005年4月，在上海市发改委一次会议上，上海某官员表示：“各个开发商一定要挺住，中央的政策已经到头，不会再有政策了。接下去就是市里的政策了，市里希望房价不能跌，涨幅要控制在1－10%。有关数据，特别是滞销楼盘的数据必须保密。
可见，从维护地方利益的角度考虑，上海市政府不希望大量资金撤出上海，因此，它会千方百计地支撑房价上涨，至少是维持在一个比较稳定的水平上。
上海楼市已经成为全世界的楼市
如果能够继续保持上海楼市的增长，得益者仍然是上海市的各级政府。2004年，上海房地产及相关行业贡献了19.5%的GDP，成为GDP增长的第一大引擎，经济房地产化的倾向相当明显。而对于基层政府来说，预算外的可支配收入更多的来自土地出让资金。现在政府调控的目的已经达到，投机性的房地产需求已得到抑制，政府须适时停止紧缩性的房地产政策。由于市场预期已经改变，如果任由看空的情绪蔓延，还火上浇油，再出台新的紧缩性房地产政策的话，极可能出现房价暴跌的局面，后果不堪设想。
有论者认为，上海的楼市并不是上海人的楼市，而是全世界人的楼市。由于经济发展和汇制等方面的原因，我们以每平米3万元在上海买房子已经觉得非常昂贵了，但是对那些从发达国家到上海来发展的人来说，上海的房子确实非常便宜。
按照房地产行业应该有的合理价格水平来说，目前上海房地产价格确实过高了，应该降下来。但是要把它降下来风险实在是太大了，涉及50多个部门的兴衰、5万多种产品的生产和销售。当今最重要的事情莫过于让它迅速稳定下来，动用一切可能的政策手段让它盘整。
上海人为自己的高房价找到了一个理由，就千方百计为自己开脱。其实，他们最好说：房地产泡沫是市场自发形成的，谁也别管，让它自生自灭好了。但是，现在，他们却为自己找到了一个似是而非的借口。说明上海的政府官员和理论工作者已经理屈词穷无计可施了，接下来，就等待着北京方面更加严厉的宏观调控了。
上海出台稳定楼价的对策
2005年3月开始，上海市政府随后出台了稳定上海楼价的几项举措：一是增加交易税费；二是一年内购买的按揭房不能转按揭；三是按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭。其实，起实质性作用的是第三条，它增加了用银行资金进行炒房的交易难度。不过，该项政策在限制房价炒作的同时，也在起保护现有房价的作用，因为它减弱了二手房上市的压力，从而避免了恐慌性抛盘的出现。2005年3月26日，上海市房屋土地资源管理局宣布，2005年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。开始从供求关系上抑制房地产价格涨幅。
从这些政策措施中，人们可以看出上海相关部门调控房价的良苦用心：既要控制房价猛涨，又要避免房价大跌。
疯狂的圈地运动
2002年5月9日，国土资源部颁布了被业界称为“土地革命”的11号文件，文件对国有土地出让过程中的协议转让叫停，规定国有土地必须进行招标拍卖。在上海，2003年，当上海首富周正毅被捕后，人们看到他旗下房地产公司的土地清单时大吃一惊，周正毅通过协议转让拿到了大量优质土地。
在2004年3月，国土资源部和监察部发出“71号令”，要求2004年8月31日前，对于此前协议土地转让的历史遗留问题进行清理。但是因为土地大量集中在政府和政府相关企业手上，清理结果也是不了了之。初步的估计，截至2004年7月，上海的房产商囤积了大约6000公顷（6000万平方米）的土地。而且这些土地中大量是超过2年的，有些甚至是90年代末期协议出让的土地。如果按照2.5比1的容积率开发，则可以建设1.5亿平方米的住宅，而上海市每年住宅成交总量也不过3000万平方米（2004年不到3500万），够上海市出售5年。根据《财经》的报道，由政府直接投资管理的上海城开集团在上海本地拥有600公顷的土地项目，而上海土地储备中心控股的上市公司—中华企业在上海的土地储备更多达930公顷。业内人士指出：“大量的土地都在区一级政府和下属房产公司手中，你让他怎么回收？国有公司的土地不回收，怎么去收其他企业的？”
要彻底改变上海楼市的供求关系，核心的问题还是在土地上。上海市在清理土地上有多大的力度，更多的还取决于北京压力，而北京的压力对于上海这些既得利益集体几乎没有多大的约束力。从目前情况看，上海还能顶一阵，因此，预言上海楼价大幅度下跌为时尚早。
为什么上海敢于“顶”呢？因为地方政府与开发商已经形成利益共同体。开发商惟利是图。地方政府理应无条件执行中央政策的，但他们也有自己的独特利益——要靠抬高房价来获得更多的资金：GDP增长政绩斐然，另外，相当一部分官员还可以获得巨大的灰色利益，最近5年来，90%的问题官员都与土地交易有关，上海表现尤为突出，周正毅案件直接和间接涉及到的大小官员和银行技术官僚竟然达到200多人！
政府的下属房地产公司参与圈地，实质上就是利用特权地位为利益集团谋取暴利，它们的行经已经与广大民众的根本利益相悖。还有，地方政府官员深深卷入一些房地产开发公司的土地交易，从中收取巨额贿赂、回扣，轰轰烈烈的房地产开发实际上成为腐败孳生的最大温床。
外资在人民币资产上的套利行为
一种观点认为，上海的房地产价格在近年明显上升的根本原因在于外部资金的流入。海外资金恶赌上海房市是上海房地产泡沫形成的主要因素。从规模上看，海外资金潮要远远强于“温州炒房团”所能调度的资金；从组织层面来看，海外资金潮有体制严密的投资机构，市场情报和资金进退较“温州炒房团”有序、正规，类似集团军和游击队的区别；从社会影响方面看，海外资金潮有影响国际舆论的实力和能力，而国际舆论通过互联网进入我国各大城市之后，又会影响我国的新兴媒体和经验并不丰富的新闻记者和众多的评论员，这是“温州炒房团”绝不具备的社会影响力。按照这种分析，为了掩盖自己炒高上海房地产价格的责任，海外投资机构可以制造这样的舆论：是上海主动催生房地产泡沫的，因为这是上海市、区两级政府的收益所在；上海带动了全国房地产市场的泡沫；上海主动邀请“温州炒房团”来沪炒房，等等。一时间，上海就莫名其妙地成为了引发全国房地产市场泡沫的“源头”。
海外资金大量涌入上海炒作房地产又看中了什么呢？中期之内，他们主要是投机中国利率的不变和中国人民币汇率的变化。假如中国利率以目前水准较长时期保持不变，国际间的利率差就对中国不利。假如人民银行把人民币购房基准利率提高至6.12%，美元则在3.5%-3.75%之间，港币在3.25%-3.5%之间。人民币与美元的利差有237-260个基点。我们假定外资在上海投入500亿元购买房地产，这就意味着每年12-13亿元的利差收入。可见，用美元、港币在上海和中国其他大城市购房，利率非常低。
与此同时，海外资金进入上海房地产市场，还与他们预期人民币升值有关。假如投资为500亿元。这些资金在人民币升值之前投入，他们按照$1=￥8.27兑换，经过这样一次转换，在房地产市场上，他们手中的低利率货币很快就成为高利率货币。然后，他们将这些资金变成上海的房产。一旦人民币升值，比方说在三年之后升值15%，然后，他们手中的房地产也升值45%（不考虑税收和其他交易成本），这样，假定三年之后他们将房子卖掉，即获得45%的房价升值收益。另外，他们还获得了人民币汇率升值带来的15%的汇兑收益。当他们把全部收益兑换成美元时，他们一年的投资收益率达到60%。如果投资500亿元，3年之后增值为800亿元，对于国际游资来说，这个投资回报率还是非常可观的。
不能低估地方政府操纵行为的影响
为了把本地经济搞上去，邀请海内外开发商进行房地产开发，无可厚非。土地批发出去了，开发商把房子也盖好了，但是，如果买的人少，开发商就没有太多的利润。先期投入的开发商无利可图，对于正在观望的投资者就没有带动作用，地方政府的招商引资工作难度就会加大。这样下去，房地产行业将面临由需求不足而造成的相对过剩局面。因此，必须把买方的积极性调动起来。在这种背景之下，上海有关部门“主动”邀请“温州炒房团”来沪炒房，搞活上海房地产市场，作为启动市场的一种需求原动力，情有可原。
但是，地方政府因为尝到甜头，就鼓励或者放任各个开发商漫天加价，或者采取欺骗手法肆意哄抬房价，就属于操纵市场行为了。更有甚者，一些官员利用招商引资的重大场合或者政府新闻发布会，呼风唤雨，用极其不负责任的语气诱惑海内外投资者参与操纵房价鼓励投机，就完全走上与资本大鳄“联手”操纵房地产价格的歧途了。毋庸讳言，上海在过去几年就有这个倾向。
