爱华网全球房地产泡沫的表现
据国际清算银行（BIS）统计，从1997年开始蔓延的房地产泡沫，其膨胀的速度是惊人的，美国的房地产价格自1997年以来已经上涨了超过60%，而西班牙的房地产价格上涨了130%，在中国，上海的某些房地产价格甚至上涨了超过400%。而在过去三年内（2002-2004年）全球住宅房地产价格超常上涨，已成国际化浪潮中的一大景观，其中南非仅2004年就上升28%，三年累计上涨95%，居全球增速之首。上海居第二，2004年几乎与南非并驾齐驱，增幅达27%，三年攀升68%。
新一轮的房地产泡沫正在席卷全球主要国家，与以往不同的是，历史上的房地产泡沫一般出现在某些区域性市场，例如历史上的日本和香港还有美国的佛罗里达，一般而言泡沫崩溃之时会对本国经济以及与之有密切关系的经济体造成很大的影响。我们今天面对的现实却是新一轮的房地产泡沫正在冲破地理上的界限，席卷全球。在过去三年内增长速度最快的12个经济体中，还有欧洲的西班牙、英国、法国和瑞士，西半球的加拿大和美国，亚洲的泰国、韩国，以及大洋洲的澳大利亚等，只有德国和日本除外。
房价过高的证明是房价和租金关系的渐行渐远。房屋的租金和售价有一定比例，而美国房价和租金的比例比1975年至2000年的平均水平高出35%。英国、澳大利亚和新西兰的房产被高估了至少50%。更有甚者，一些国家和地区的房价还在继续上涨。美国房价上涨十分显著，2005年第一季度比2004年同期上涨12.5%。在加利福尼亚、佛罗里达、内华达、夏威夷、马里兰州和华盛顿特区，房价飙升超过20%。在欧洲，爱尔兰和西班牙的高房价一路狂飙，法国、意大利、比利时、丹麦和瑞典也上涨了至少9个百分点。
2005年6月初，《经济学家》发表文章称，近几年全球房地产价格升势之快、历时之长、波及范围之广堪称历史之最。据估计，全世界房产的总价在过去5年增加了30万亿美元，已超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%。这次楼市泡沫比上世纪90年代后期全球股市泡沫(历时5年、升幅是国内生产总值的80%)和上世纪20年代后期的美国股市泡沫(占国内生产总值的55%)更加膨胀，是有史以来最大的。
全球房地产价格飙升的根本原因
很多人都在问：为什么此次的房地产泡沫覆盖的国家如此之多，而持续的时间又如此之长？全球房地产价格飙升源于三个根本因素：一是随着总需求的不断增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。二是前几年利率处于历史低点，刺激了贷款购房。三是股市下挫令投资者失去信心，使得房地产成为更具吸引力的投资对象。这次全球性房地产泡沫的起源国家是美国，有两件事情间接导致了美元兑世界主要货币的下跌，一是网络股和电信股票泡沫的破灭，二是安然破产引发企业治理危机。使得人们对美国股市产生信任危机。从2002年初开始，美元兑欧元的价格一度下跌了将近60%，美元的下跌促使大量的资金涌入欧洲的资本市场，然而低迷的欧洲股市和萎靡不振的欧洲经济并没有给这些资金找到太多的增值机会，于是投资欧洲的房地产市场成为了最好的资金出口之一。
1、全球资金向房地产行业倾斜
资本流速和数量均猛增实际上，在全球住宅价格一浪高一浪新特点的背后，首先是全球资本流动速度和数量的猛增。这一现象被前美联储理事伯南克称之为“全球储蓄过剩”，即在经历低迷的世界经济复苏后，企业投资欲望低迷，而大量的金融资产在国际上到处寻找投资目标，美国乃至多国股市的崩盘仍使不少资金持有者心有余悸，于是，住宅房地产便成为最受青睐的投资领域之一。例如在美国，2004年的企业固定投资只占GDP的10.4%，低于20世纪80-90年代的年均11.5 %；德国2004年与20世纪90年代相比，更是下跌了4%。与此同时，世界性的住宅投资却大幅度上升，以具有导向性的银行贷款为例，国际清算银行的数据显示，过去5年内欧元区住宅贷款年均增幅为8%，而企业贷款只有5%，其中英国尤为突出，住宅贷款增幅高达20%，企业贷款增幅只有8%；与此同时，美国和日本住宅贷款年均增幅分别为11%和6%，但两国同期商业贷款却出现了下降。
2、跨境购房成为时尚
过去，房地产一直是个地域性的概念。但是，如今房产这种财产形式已经越来越国际化，很多欧美人都通过养老基金在国外置办第二处房产，许多欧美人都开始投资外国房地产。在香港，对于房地产，人们通常称之为物业(Property)，人们津津乐道物业价格的上升。在美国，当地人则称之为住屋(Home)，他们留意每月的住屋销售数字。物业和住屋两者所指其实是同样一样东西，都是人们居住的这个建筑空间。但其中微妙的差别在于“物业”一词强调的是转售的价值，而“住屋”一词着重的是功能方面。住宅物业包含住屋的功能，同时也有保存财富的作用。尤其是在全球各地的某一个风景名胜区拥有一处房产成为人们梦寐以求的理想。
在收入增加和航空票价不断下降的情况下，地理位置的远近似乎已经显得不那么重要了，很多欧美买主选择在西班牙、东欧和土耳其等风景如画、气候宜人的地方购买度假住所。安提瓜岛、马来西亚、迪拜、佛得角和埃及也因长途线路成本的下降受到了购房者的欢迎。机票价格的下降减少了他们的出行费用，需求的增加导致这些地方房地产价格的上涨。在法国境内，EasyJet航空公司和Ryanair航空公司线路周围的房价在2000年至2002年间平均上升了22%。
在欧洲，出现房地产泡沫的国家，主要是资本市场和社会都比较开放的国家，英国和爱尔兰由于和美国同属盎格鲁萨克逊文化，又有同样的语言，导致了来自美国的大量游资涌入，荷兰和瑞典则由于其高度开放的社会和国际化的商业机会而吸引了大量的美国公司和个人的投资，特别是在阿姆斯特丹，海牙和斯德哥尔摩。而西班牙作为传统的旅游胜地向来对北美游客有着天生的吸引力。而传统又相对文化较保守的国家例如德国和意大利甚至法国，由于来自外国的游资较少，房地产市场一直处于健康的状态。在中国，赌人民币升值的心理促使了中国房地产市场非理性的繁荣。投资者甚至如此假定：现在投资中国的某些房产价格即使下跌10%，而人民币兑美元的价格上升30%，投资中国房产的利润都是可观的。
过去5年中，房地产跨境直接和间接投资交易额一直在上升。有人估计，全球财富有一半都投资于房地产。
3、低利率和负利率成为兴奋剂
低利率的国际化趋势是导致住房抵押贷款利率低迷，这是全球性住宅价格上涨的另一重要原因。2001年经济衰退后直到今天，许多国家的经济中仍存在诸多不确定因素，包括美联储在内的多国央行，为此仍尽量保持宽松的货币政策，这使得世界主要国家的长、短期利率普遍走低。与此同时，油价飙升让石油输出国钱袋鼓囊，贸易顺差和高储蓄传统让亚洲国家或经济体外汇储备丰厚，这类资金通过购买债券回流到世界资本市场，从而使国际上的远期利率在低水平上徘徊。今天，美、德、法、日、英、加拿大等主要经济大国的债券收益率均在5%以下，这一现象对相关国家的住宅贷款利率形成了向下的压力，进而导致国际性的住宅贷款利率低迷，在世界范围内刺激着人们的购房欲望。
世界许多国家的中央银行有意在怂恿房地产价格的飙升。相比于股市的下跌和网络股的破灭，新一轮证券投资的题材例如生物和制药并没有向预期的那样推动另一轮的上市和股价飙升的高潮，那么推高房地产价格就成了许多国家推动经济增长的引擎之一。油价的飙升让石油输出国大赚特赚，贸易顺差和高储蓄传统让亚洲国家和地区诸如中国大陆，台湾和东南亚国家储备丰厚，这类资金通过购买美国国债回流到资本市场，反过来促使全球利率在低位徘徊。低息的存款和贷款利率鼓励人们更换或购买超出他们生活需要的更大的房子，也在鼓励房地产开发商更容易的从银行获得大量的甚至是实际利率为负的贷款，而房地产市场的繁荣又反过来刺激了基础设施、能源、建材等许多其他相关行业的增长，从而使消费开支和固定资产投资的增长推动了全球经济的增长。在房产价格上涨的同时，政府从土地出让和税收上获得了大量的财政收入，这也对房地产行业的虚假繁荣起到了推波助澜的作用。
4、金融创新的助推作用
任何资产泡沫的形成都离不资金，都需要资金的拉抬，房地产是一个典型的资金密集型行业，本身就需要吸收大量的资金，而在市场运作过程中，金融在房地产泡沫形成过程中则发挥着举足轻重的作用。在美国和欧洲一些国家，不少“有创意的”售楼公司和银行合力推出新的金融产品，让没有多少积蓄的老百姓也可以加入到这场轰轰烈烈的房地产热潮中来；在中国，大城市远远超出普通居民消费能力的房价吸进了一两代人的积蓄。这也许让人嗅到一些“互联网泡沫时期”的味道。投资者们为什么会这么做，根源是没有更好的投资选择。在西方国家，除了那些为个人消费而购买国外房产的情况外，还有一些投资者通过购买房产投资基金来投资于国外的商业房产市场。从2000年开始，欧洲跨境商业房产投资已经增加了70%，吸引投资者的当然是当地房地产市场的高收益。以英国为例，英国房地产市场过去10年内的收益情况都超过了股票和债券市场。在西班牙的太阳海岸、土耳其的卡尔坎和塞浦路斯的部分地方，房产价格从2000年到现在已经至少上升了100%。最近几年，许多商业房产基金的年度投资回报率已经达到了15%至20%。
在美国一直畅销的房地产投资信托基金(REITs)现在正被引入欧洲。法国、比利时和荷兰最近已经推出了类似的基金，德国和英国也已在考虑之中。瑞士银行的调查发现，欧洲养老基金现在6.5%的投资都是在房地产领域，但是半数以上的资金都计划在未来几年中将这一比例增加到11%至15%。一般说来，低风险基金盯准伦敦、巴黎和米兰的商业房产，如果全球经济转暖的趋势能够继续下去，这些地方的房产收益情况就不会差。2004年英国商业房产的海外投资上升了152%，达到159亿英镑。中等风险基金将投资于伊斯坦布尔、莫斯科和印度的许多地方，这些地方虽然收益情况略逊一筹，但当地政府为了吸引外国基金投资于他们的房产市场，它们提供了不少的政策优惠。普华永道预测，未来一年中，欧洲房产市场的投资收益情况将继续优于债券和股票市场。欧洲和其他一些地方跨境房地产投资的高收益一定会掀起全球跨境房产投资的高潮。
货币市场的全球化促使资金更加迅捷的投资到可以获得收益的市场，这些高效运作的资金能够非常方便地投资于全球房地产，也更容易在赚取利润后迅速的撤退。数据显示：由于市场对住宅和写字楼的大量需求，在美国所有的互惠基金中，投资房地产的基金跑赢大市，成为赚钱最多的基金种类。据芝加哥晨星（Morning star）研究公司的调查显示，房地产基金仅在2005年第二季度就增长了13%，同期美国股市基金平均仅仅上升了2.8%。房地产基金公司诸如摩根士丹利和高盛在房地产市场上的投资变得更加专业，也更加看重短期内的巨额回报，这些基金本身拥有数目庞大的资本作为后盾，再加上他们的聚集效应，直接导致了对房地产市场的大量投资。
5、投资者的投机心理
过去五年，投资者由于缺乏在证券市场获得回报的机会，而变得更富有投机心理和更加不理性。很多人将房产视为投资致富的捷径——或是出租，或是买入比实际需求面积更大的房屋，到退休时卖出，再买入面积较小的房屋。而目前买入后出租方式的盈利空间已经趋小，因为在很多国家，房租几乎不能弥补利息的支出，而房屋业主们基于对买卖差价的期望购房，则正是导致泡沫膨胀的根本因素。
就像历史上投资者购买亏损公司的股票一样，原因仅仅是因为股价在上扬。低迷的证券市场是人们更多的期望着从房地产市场上获益，因为一般而言，房地产市场的周期要比股票市场的周期长，而且房产自身具有使用价值。破产公司的股票最终会一文不值，但是即使房地产泡沫崩溃，至少他们还会有一套房子自己居住或者低价出租。
