爱华网“房地产产品是必需品”，这是房地产市场各方普遍持有的观点，是供给方借以垄断的依凭，也是需求方被迫放弃争取公平交易被迫接受垄断价格的原因。但是佳信测评认为，如果以此作为某一区域房地产产品价格上涨的依据，就是一个严重的认识误区，而在这个认识误区基础上产生了一些列错误认识用以支持房价上涨的合理性的现状从另一个角度说明了垄断的存在。
第一部分的分析，我们知道引起人口流向某些城市的主要原因是国家区域优惠的政策导致这些城市的投资成功率较高，从而吸引大量投资并客观的提供了大量就业机会，而经济的发展带动城市在城市基础建设、公共服务体系和人文关怀程度等非政策方面建设取得较大发展，获得比较优势的“魅力”导致人口不断涌入。正是这种背景下的人口涌入使“房地产产品是必需品”的经验被异化为“某一区域的房地产产品是必需品”的错误认识，而这个错误认识包含了两个错误的前提：即一个是该区域内的人口状态会长期保持，甚至还会稳定增长，另一个是该区域内整体收入水平会不断增长，且收入增长快于房地产产品价格增长。在这样的错误前提和结论下产生了错误的预期即该区域内对房地产产品的需求会持续增长。一系列的错误认识最终成为支持房地产产品价格无理上升的根本原因——市场各方对价格上涨预期的形成。
事实上一个区域的房地产产品只对必须或是愿意居住在该区域的人口来说，才是必需品，同时获得居住使用价值的方式具有可替代性。必须居住人群是指出于不可抗因素必须留在某个城市的工作和生活的人群，主要代表是稳定职业人口和受就业吸引的非稳定职业人口。愿意居住人群是指出于城市生活的比较优势等原因选择在某个城市生活和工作的人群，主要代表是城市原住人口和消费型富人。
考察目前房价矛盾突出城市的人口情况，针对这种人口涌入的状态，我们认为是不可能长期保持的，甚至不久的未来会出现大量人口流出，这是因为城市客观的承载能力必然会和不断涌入的人口产生不可调和的矛盾。
首先，土地的有限性是制约人口数量的根本因素。
一个城市受既定的行政区划限制，其拥有的土地总量是一个定值，唯一可以调剂的余地在于土地使用方向上的比例构成。最基本的就是生产用地和非生产用地的比例关系，生产用地包括了所有可以创造社会价值的用地，如工业、商业、服务业用地等；非生产用地包括了公共设施用地、生活用地等。生产用地和非生产用地总和等于总土地面积，同时生产用地和非生产用地之间还有密切的联系，比如每增加生产用地至少需要配备一定的辅助用地包括道路等公共用地和生产用地上从业者的生活用地等。土地总量的有限，使生产用地和非生产用地必然是有限的，其可以承受的投资和人口也是有限的。
其次，城市的经济发展规模将降低对劳动力数量的需求，从而制约人口的流入。
限制城市经济发展规模的原因主要集中在两个方面
（1）以提供的生产土地的总量是有限的，决定了可以发展的总经济规模是有限的，而其产生的效益可以具有最大值。在饱和条件下趋向最大值的方式是调节单位生产土地面积的经济贡献率，即调节利用生产土地的生产主体属性（如行业等）。我们可以将生产土地进一步划分为出城型生产土地和非出城型生产土地，所谓出城型生产土地是指土地的使用主体所提供的产品或服务主要是针对城市以外的市场，反之即是非出城型生产土地，两者之间也存在着必然的联系，两者总和等于生产土地总量，前者满足城市收入或财富增值的需要，后者则满足着城市既定人口的各种需要，两者之间存在必要的合理性分布和比例结构，决定了可调配的余地更小。
（2）单位生产土地面积经济贡献率与单位土地面积就业人数之间的矛盾。通常条件下经济贡献率高的领域属于知识密集型、自动化程度高的行业，对于人力资源的要求主要集中在质量，而对于数量的需求从整体上看则是越来越小。对于追求城市经济增长的地方政府来说，土地使用方向上如果倾向于单位土地面积经济贡献率高的领域，伴随行业取代的过程，就必然出现劳动力总数量需求的下降，所以不但会限制人口的进入，未来还会出现“逼迫”人口退出城市的现象。
再次，城市既定的基础建设和公共服务体系以及其有限的扩展空间也将制约人口流入。
受土地、资源等客观条件的限制限制和建设时技术水平以及预测能力的限制，城市的既定的城市基础建设和公共服务体系的承载能力对于人口也有客观的要求，虽然在一定程度上可以超负荷运转，但是那将是以降低人文关怀程度从而降低城市生活品质或增高城市运转成本为代价的，一时的超负荷不能支持人口的长期流入，最终会客观的驱除过剩人口。
第四，是其它城市的替代效应客观存在，也将分流人口
上面三个方面我们从人口流向城市角度分析，但是更重要的问题是原来的人口流出城市未来又会成为人口流入地选择的有力竞争者。我们知道第一、二次人口大规模流动是源于就业和收入的追求，而就业和收入追求与受国家区域经济发展政策吸引的投资商客观提供的就业岗位有着必然联系。
投资商选择投资区域的主要参考指标是一个区域的投资成功率，这里包含了市场容量和竞争环境、人力资源成本、优惠政策和投资环境、地源优势等四个主要方面。
对于市场容量和竞争环境而言，作为目标市场定位于国内的出城型生产用地使用者的投资商，其关注或者说受吸引的核心内容在于中国的整体市场容量和竞争环境，因此这种吸引力来源于中国魅力而不是城市魅力。
对于人力资源成本而言，将之细分我们认为包括人力资源拥有成本和人力资源雇佣成本两块。所谓人力资源拥有成本是指劳资关系确立前经济主体为获得需要的人力资源而必须付出的成本；人力资源雇佣成本是指劳资关系确立后经济主体所必须付出的成本。目前在人口集中的城市里，的确存在人力资源充足的优势，因此对于当地的经济主体而言人力资源拥有成本也相对较低。但是这种人力资源的充足优势的基础却是很薄弱的，因为建立在城市魅力上的人口流动，未来又会将这种魅力逐步趋散，在经济规模有限的现实下，就业和收入的目标不能真实有效的被满足，那种向大城市流动的思维方式就会受到考验并最终被推翻。至于人力资源雇佣成本，这里存在一个悖论，即一方面人力资源充足应该导致竞争从而使人力资源雇佣成本不断降低，但是另一方面由于城市生活成本不断增高，所以人力资源雇佣成本的底线整体又在不断上升。假使当投资商面临与国内其他区域同行竞争加剧的情况下，人力资源雇佣成本必然是一种被考虑的调整范畴（这一点我们后面还将进一步论述）。
对于优惠政策而言，事实上在经过第二轮的经济发展以后，国家正在逐步调整对区域经济政策倾斜的中心，尤其是在西部大开发的战略目标的确定之后，可以预见的是未来东南沿海发达地区与经济欠发达地区之间的政策优势将进一步缩小，甚至会出现对西部经济政策的倾斜。对于投资环境而言可以分为人文环境和物质环境，人文环境的改善实质上是一个管理的问题，而随着人口结构的趋于合理，只是一个时间问题，而物质环境就更简单的是一个投入的问题。
唯一可以继续保持的优势，其实只有地源优势，包括地源特点、资源优势。而这种优势又很难支撑起现有“魅力城市”全方位、大而全的经济发展模式，更无法支持在这种经济模式下产生的就业岗位。
至此我们推翻了“某一区域房地产产品是必需品”的第一个前提假设，即人口的数量不会持续增长，未来还会出现人口大量流出，而供过于求的局面只是一个经济发展不平衡的阶段性产物。
再来看收入水平会不断增长的假设前提，我们也持悲观态度。这是因为：
首先，我们从目前既定的经济发展态势来看：
（1） 收入方式存在可持续的考验。
收入水平的提高客观上存在可持续性的考验，一方面对于一些人为制造出来的所谓的高收益行业由于没有实际支撑系统风险极大，可持续性极低；另一方面由于受劳动力成本诱惑进入的传统制造业从更宏观的角度上看属于原有使用价值的重复建设，其核心的竞争力不属于开创性产出或是品质替代性产出，而只是价格替代产出，一旦其产品在国内或国际市场出现过剩很快面临竞争风险或贸易风险；再有对于一些新兴的所谓高科技行业，受到技术应用水平拓展等客观制约在概念破碎之后很难维持其高收益的存在性；当然最重要的还有由于昙花一现式的高收益行业的出现，使大量依附于其中的配套机构和服务行业也得到了昙花一现式的收益增长，但是当前面几类“高危”行业一旦面临风险，那么这些只能创造间接隐形价值的行业也将面临窘境。
（2） 收入水平提高不代表购买力水平的提高。
同时，我们必须指出的是收入水平提高的同时生活成本也在相应提高。由于人口大量涌入，不只是针对房地产产品的需求会增长，同样对于生产和生活资料、公共设施和服务体系等方面的需求也会相应增长，增长的背后体现的就是生活成本的上升。上文我们提到的雇用成本悖论，正是在这样的条件下产生的结果，当生活成本不断上升时，愿意就业的人口之间虽然存在竞争压力，但是满足基本的生活保障是必要的，因此这种随生活成本上升而上升的基本收入要求使人力资源充足原本应该表现出来的成本优势逐步消耗殆尽。而对于收入者而言，这种生活成本上升导致的收入基本要求的提高，又不能克服巨大的竞业压力得到收入的正常增长。在这种悖论的双重压力下，将单纯的收入增长作为购买能力的增长来看待是缺乏合理性和真实性的。
其次，我们用发展的角度来考察。
目前，房地产问题严重的城市，原来都是经济发达地区，但是我们在考察过程中发现这些城市在吸引投资的过程中，在产业布局上和当地的固有优势结合水平不高，更多的是依靠国家的政策优势和经济先行积累起的城市物质优势以及人口流动形成的人力资源优势。
这种与城市固有优势结合不甚紧密的经济布局，虽然在一个历史时期内带动城市经济发展，但是其稳定性很难得到保证，并且给国家整体的经济布局带来很大的困难。其中影响明显的就是发展悖论——当二线或三线城市比一线城市更适合发展某种产业时，一方面发展就会对一线城市的既定企业造成竞争冲击，一线城市企业受到冲击意味着收入下降，继而意味着从业人员收入下降。而生活成本高举很可能还会将企业逼出城市导致从业人员收入下降或是干脆失业。另一方面不发展对二线和三线城市的想法从大局意识出发是不能接受的，从操作角度考虑看都也是不现实。所以，在目前国内经济发展还处于各自为政的情况下，这种冲击是很难避免的甚至是恶性的。
我们注意到上海的学术界有一种言论，认为房地产产品价格提高引发的生活成本提高可以将低附加值产业和从业人员逐步驱逐出城市。我们暂且不从道德层面评价，仅就经济规律上来看这种言论纯属一厢情愿。因为当其他城市的竞争产业兴起的时候，最需要的就是资金和高水平的人力资源，在生活成本比较优势的吸引下，只要提供等同的收入水平，就可以达到可支配收入的实质性提高，另外对于消费型富人而言，只要其他城市具备更良好的生活条件时，迁出城市就像当年迁入城市一样方便。因此一旦形成人口流动的吸引力，更容易离开城市决不会是中低收入人群。而一旦产生离城效应后，富人和高收入人群的离开又怎么会支持城市整体收入水平的持续增长呢？
