爱华网今年深圳的冬天来得特别晚，似乎是在等待火热的房地产市场褪去余温后，再一起进入冬眠期。但房价似乎偏要与冬日的气候作对，一路高涨，使得购房者期待房地产市场降温的愿望终于在05年的冬天随着气温的骤降而幻灭。于是抱怨之声更加频繁，加之专家学者对房价的预言层出不穷，媒体的语出惊人，个别开发商不负责任的言论，让房市变得更加捉摸不透，消费者对政府的抱怨、指责也越发激烈。而言论各方站在各自的利益立场上大发所谓的“真知灼见”，让购房者更感到前景迷茫。深圳当前的房地产市场是否仍然理性健康？政府的宏观政策究竟对房价有没有起到作用？在这个时候，我们更需要理性、客观、负责地对消费者说话。
房价飙升，市场无过
纵观深圳今年的房市，在1-11月份中的开发投资金额、施工面积、竣工面积等房地产开发指标均比同期下降的情况下，二、三级市场的销售金额分别上涨了28%和33%，销售均价上涨了16%左右。这一方面说明深圳的房地产投资持续下滑，而销售继续增长；另一方面说明供需矛盾继续扩大，土地供给的不足导致价格上涨；另外，二、三级市场的增幅同步，说明了房地产市场的投机在继续减少，而自住消费的比例不断提高。
深圳近几个月的房价涨幅一直保持在两位数确实暴露了房地产市场存在的一些问题。但房价上涨过快除了有一些明显的因素外，还有一些平时我们所忽略的原因。
供需失衡是房价上涨最明显、最根本的原因。新政下05年开发投资量的大幅下降直接导致市场的有效供应减少。另外存量土地盘活不够及时，加上城中村改造持续滞后，使得放量土地急剧减少。对于手中的待开发土地，开发商理所当然选择先开发高档楼盘，以满足利润最大化。高档楼盘的较高单价又带动整体房价上涨。同时，供给量的不足使得投资客再度入市，进一步推动房价上涨。
另外，产品结构不合理也是房价上涨的重要因素之一。深圳房地产市场的发展一直走在全国前列，其楼盘的开发水平也居于行业前列。对于开发商来说，对土地规划的高起点决定了开发楼盘的高质素，而高质素的楼盘又需要相对的高成本来支撑，这样又导致了高房价的出台。作为全国样板房地产市场的深圳来说，开发商的竞争激烈程度是有目共睹的，对于追求利润最大化的开发商来说，如果只开发经济适用房或低档楼盘以满足社会大多数需求，不仅在利润上得不到满足，在楼盘品质上也没有竞争力，难以在行业立足，甚至面临被市场淘汰的风险。因此，深圳的开发商大多已形成一种思维定势，即拿到地就要对地块进行高起点的规划：容积率低的大地块理所当然是豪宅的胚子，容积率高的小地块也要打造成精品楼盘，于是只要是开发出来的楼盘都宣称是“精品”、“豪宅”，这样的楼盘当然要面向中高消费群体，价格理当要高。因此，要靠房地产市场自身的竞争来消除产品结构不合理的问题势必困难，政府的宏观调控在这个时候就显现其作用了。目前经济适用房、公房、廉租房问题已被陆续提上日程也是政府为解决这一难题所提出的对策。
一直以来，深圳房价都是以5%到8%的速度稳定上升，并且小于GDP的上涨速度。而近半年来房价都在以两位数的增幅上涨，这里面存在着另外一个隐性的因素，即政府对片区整治的力度加大。以宝安中心区为例，政府投入了大量的人力财力对宝安中心区的交通、环境进行整治，包括对宝安大道等交通干道的修建，对区政府、体育馆、市民广场的新建，对绿化带的改造等等，这些都是政府为了进一步提高关外居住质量，为建设更多高质量的楼盘提供一个更好的环境，吸引更多的人到关外居住，减缓关内购房压力，进一步减少关内外房价差所做的努力。同时，政府的整治行为也是在为调整市场产品结构而先行，只有片区形象树立起来了，形成了良好的居住氛围，才能吸引更多的消费群体。在这样的片区改造中，政府所投入的资金并不是一个小数目，以宝安中心区，据统计，政府在区域改造方面投入的成本大概在每平米2000元左右。政府投入的增加将导致房价的上涨，而这方面的因素几乎是被人们忽略掉的，因为大多数人都认为政府的投入是无偿的，不计成本的，但事实上这部分的投入是作为房地产市场的社会平均成本计入的，而不是算在单个开发商的开发成本中。在通过拍卖拿地的情况下，这些成本有部分是摊入地价中的，这也是促使地价上涨的原因之一。所以，作为隐性成本，这也是房价上涨的重要因素之一。
深圳房价连续几月上涨速度过快确实存在一定问题，供给不足，产品机构不合理等基本问题仍然存在，再加上小部分的炒房行为，导致了房价高涨，同时，上半年政府的宏观调控仅仅将目光放在规范市场方面，忽略了房价的因素。这一系列的原因导致了房价在短期内的快速上涨，但从整体上看，深圳房地产市场仍然是健康理性的，长期以来深圳房价的合理上涨速度说明了政府长期的宏观调控是有效和必要的。但我们仍然要认识到这次房价上涨过快是市场向政府的宏观调控方向发出的警报，对此，政府并不能掉以轻心。
未来两三年内，深圳房价仍将继续上涨，这是由土地供需失衡的矛盾所决定的。因此，政府一定要采取相应的措施来控制上涨的幅度和速度，使之维持在一个合理、平稳的范围内。
理性先行，支持政府为重！
面对现在的房地产形势，我们需要保持清醒的头脑，理性地看待政府所采取的措施。目前政府正在研究出台的一些政策，包括特区内土地供应问题、闲置土地处理问题、城中村改造问题、经济适用房政策、廉租房政策等都是为了使房地产市场能够更健康地发展。但宏观调控本身是一个长期性的问题，需要一定的时间才能显现效果，而在这个过程中所出现的反复性问题也是必然的。深圳房地产市场只要能及时得到调控，目前的态势是完全可以控制住并进入良性发展的。我国房地产市场的发展仅仅走过了十多年的道路，而即使是国外发展了上百年的房市也会有出现问题的时候。此次房价上涨是全球性的问题，许多国家也在努力调控。而作为我国一个年轻的行业，我们更需要去深入了解这个市场，并且支持和相信政府对市场调控的能力和决心。
作为房地产市场的关注者，不管站在何种立场上，都不应该危言耸听，误导消费者。特别是公众最信任的媒体和专家学者，言论更应该对社会负责，而不应出于私利或个别集团的利益而置公众的利益不顾。作为专家学者，在发现市场有问题的时候应该直接向政府提出，给出合理化建议，并且提醒政府不要为舆论所左右，而不应在不慎重考虑后果的情况下随便将信息公布，引起社会的恐慌。而作为政府一方，也应广开言路，更多地听取各方意见，搜集更多的有用信息。
对于深圳房地产市场来说，政府任重道远。我们要对政府有信心，而舆论则要对社会负责。短期内市场的发展必然会一波三折，但为了让整个市场能长期健康有序地发展，我们要经受住任何考验！
