爱华网一
几天前应邀与北京大学的阎雨院长、爱尔兰人包柏德先生在门户网站上做了一次访谈，主题是中国房地产企业国际化思辩。主办方给出这个题目，我觉得，这个题目本身是很好的，但是还是与当前的市场现状有些脱节，因为真正关心国际化或者专注国际化的企业在中国少之又少，或者说，中国的企业根本就没有资格去谈论国际化，本土化发展理念尚显滞后，远远没有脱离作为本土企业的低级趣味，在全球化劲风之下，并不显得“高尚”和超脱。
包柏德说，当前中国的市场就是过去五十年前的美国，我则认为是远远超过了美国五十年之前的现状。如果从房地产企业的规模、企业自身的资本实力、企业的产品理念这几个方面来看，中国都不具备很特别的企业，可以说中国目前还没有一个国际化的企业存在。
我以为我们必须看到最基本的一点，现阶段中国整个房地产市场还处于一个发展的最基本阶段，或者说是一个初级阶段。按照系统论的原理，一个产业可能是跟着整个社会系统推进的。因为我们的社会是在初级阶段，所以可以说中国所有产业都是初级阶段的东西，不光是房地产企业。
在这种情况下来讨论企业离国际化有多远，这个时间我不太好讲，但是我认为非常远，并且对房地产企业我是没有特别多的信心去认可它可能会走向国际化的，因为通过现有企业状况可以看得到，整个市场处于初级阶段，企业必然也是可以说非常幼稚的，处于这样一个状态当中，企业需要不断的完善自身的各个环节，而这个工程应该说是非常大的。
从市场层面看，企业国际化首先需要一个比较理性和秩序的市场，比如说消费态度和环境，我们的消费环境是非常糟糕的，是很混乱的。如果说企业要完成国际化的路子，首先市场就必须要有一些质的变化。
中国的市场比如一些大型城市，消费者的观念会稍微的超前一点、理性一点，但是中小城市普遍消费意识和观念都不是特别的开放，处于一种闭塞的环境当中。在这种消费意识普遍弱智的环境里，企业自身同样弱智。
我在中国中部一个经济极不发达小城市里看到，这个城市的开发商都在开发国际花园和国际公馆。我认为这是一种弱智和愚蠢的表现。如果把国际花园或者国际公馆放在北京、上海这样的大城市，完全没有问题，因为这些城市已经具备了一定的开放度，外籍的人士也特别多，外企也特别多，具备了一定的国际化含量了。但是在偏远的一个小城市，实际人口10万都不到，他的小区能是国际化的吗？住在里面的可能都是泥腿子。
我们就拿基本的标准来说，一个楼盘要做到国际化，首先城市里必须有外籍人士，其次，要具备一定的规模的外资，也就是一个开放度的问题，这几方面均需要达到，否则国际化不过只是一张皮。
所以，企业要实现国际化，作为企业的客观载体，要求城市首先走上国际化，不断提高自身的开放程度和吸纳能力。但这又是何其艰巨的任务？中国城市目前绝大部份连城市化的路子还没有走完。
中国现有六百多个城市，从东部到西部筛选一通，恐怕只有十个城市从规模、从硬件设施、从整个观念可能已经初步的城市化了，还有五百多个城市没有走向这种城市化的道路，或者说城市化的步伐非常艰难。在这种情况下城市本身不具有吸引力、不具有辐射作用。外商就不可能跑到那边去，不仅是外商就是中国本地的商人也不愿意跑那边去。城市化的速度没有达到，很显然国际化也很遥远。
中国的城市化本身就是一项幼稚无知的工作，现有城市有一个致命的缺陷，就是城市治理者、城市官员，本身可能存有种种瓶颈和局限。城市认为国际化就是建高楼大厦，跑到中国任何一个城市去看，凡是有步行街那种地方，都带着上海南京路北京王府井的痕迹。
作为城市载体上面的个体，企业显然亦步亦趋着。拼命的去复制、拼命的去模仿，这种情况下，所有的城市、所有的企业都是投机性的、移植性的、复制和模仿性的。因此同样糟糕的情况就会出现：在一个偏远的县级市，楼盘叫国际花园或国际公馆，物业管理被标明是从澳大利亚引进的，楼盘设计是从加拿大引进的，到处去移植，似乎只要是国外的东西就是高档的。把这些东西直接嫁接到营销途径当中去，投机性地诱导人们消费。国际化已经成为一个欺骗性的东西，成为空中楼阁。
二
更重要的致命伤来自企业自身。许多企业不具有国际化的理念，觉得国际化很遥远。在这种状态下，中国的房地产企业一方面没有本事去赚外国人的钱，一方面又只安于现状，在北京就赚北京人的钱、就赚中国人的钱，根本不过多考虑开放与融合的问题。
如果我们定了一个国际标准或者说参照国外的模式来考察，中国绝大部分企业将会被淘汰在国际化门槛外，完全没有竞争能力。前段时间我看到一个公司的调查数据，说到今年为止中国只有27000多家房地产企业，去年说是有30000万多家。这说明，只不过是现有的房地产企业数量趋少，内需还是在增长的，供小于求使得企业不主动国际化也能赚钱和赢利，这在中国是非常典型的现象。
因此，我以为房地产企业国际化首先要完成“两个改造”，哪两个改造？一个是对企业自身的改造，进行治理模式、治理机制的转变。从企业治理来说，企业本身的治理结构就必须要规范，中国银行、中国工商银行之所以近期股改，这就是开始国际化的热身，他在摆脱一些旧有模式，国际化迫使企业自身必要有一套科学的、合理的治理体系。而这恰恰是中国的房地产企业所缺少的甚至有意无意去忽略的，包括许多在国内知名一点的企业，人治的色彩和成分还是特别多特别浓重，许多企业都是说老板制，都是命令式的，不是靠规则和规范让企业永续发展下去。说得更确切一点，在这种治理机制下面，企业不是企业，而是一个私家作坊。
其次要完成对人的改造，这个人就是企业内部的老板。为什么？华尔街200年前的资本家可能只是纯粹的商人，与200年后中国现有的所谓企业家完全一个德性和模样。人生的全部目的无外乎致力于利润最大化，就是赚钱。企业没有好的治理机制，企业内部的老板张牙舞爪毫无修养。
其实老板在中国是一种非常土的概念，暴发户往往都是老板。这时候我们又可以发现，中国现有的所谓企业家充其量只是企业主，领导着大作坊的作坊主，而不是企业家。企业主在治理他的公司的时候，那不叫公司、也不叫企业，就是他们家的东西。
我记得前年采访潘石屹，他就充分表现出了作为一个作坊主的姿态和逻辑，我问他为什么不上市？因为之前他也进行过路演过、也着手准备过上市的事宜。他说他不愿意让人牵着他的鼻子走，不愿意让别人享有他的利润。他打了个比方，说西方的一个投资机构的分析师坐飞机跑到北京来，飞机才落地就告诉他该怎么做该怎么做。潘说，“一个八百年不到中国一次的人居然告诉我在中国应该怎么做怎么做，他比我还懂吗，比我还了解中国的实际情况吗？”
这种思维模式就比较可怕，这种老板治理机制就绽露无疑，一言堂，专治，自我封闭，傲慢，固执，根本谈不上国际化。因此在中国通常可以看到的是，一项小小的开支最终需要等到最大的老板在上面签字认可之后，这项财务才能够生效。老板治理结构本身就拖了企业的后腿，没法使企业更好地向前走。
所以我的结论是非常明显的，中国现阶段房地产企业无法走上国际化，这种理想的国际化受到了市场环境、城市治理体制、企业治理机制及人的概念局限，所有的改造工作并没有开展，包括城市的与个体的，包括城市老板的和企业老板的。当这些国际化先期工序均没有做的时候，国际化仍然遥遥无期。
