美元加息 楼市 加息已成楼市“超级炒家”
加息已成楼市“超级炒家”李杨 与通常的楼市价格调整相比,房贷加息具有无与伦比的涨价能力:直接涨、轮番涨、全面涨。“三大涨”交相呼应,加息无愧于楼市“超级炒家”的称号。 所谓“直接涨”,即不通过供求面的传导机制,一兑现加息房价立刻上涨、一步涨到位;aihuau.com 所谓“轮番涨”,即不由市场来消化某个变动因素。根据近年来的加息论调,我们已经进入了漫长的加息通道; 所谓“全面涨”,就是打着稳定房价的幌子、不问青红皂白,存量房产跟着增量一起涨。直接涨:房价立升约 2% 加息造成房价立刻上涨,基于对房价的银行按揭部分的直接影响。市场交易价格上升需要时间、利好因素可能被逐步消化,而加息造就的房价“立涨”则是闪电战。 必须强调的是,按揭购房者面对的是不确定的房价:除去首付、税费,每月按揭还款的变动带来实际总房价款的变动。 我们来做个简单的估算:假定按揭成数为七成;年限取三十年;等额本息还贷。 随便取一个贷款额,比如50万,那么月供为三千出头;此番加息27个基点实施后,月供增加约90元;也就是说,在本金不变的情况下,利息成本增加的贴现约90元。 看起来,月供部分增加的比例不算太高(3%)。考虑到原先月供额还原为总价的七成,那么总体房价在房贷加息后随即上涨3%的七成,约2%。无论是准备买房、还是在按揭中,加息27个基点带来的房价直接上涨大抵如此。 问题来了。为什么看似“轻微”的实际房价上涨却在引发民间越来越大的不满?轮番涨:钻进牛角尖 我们已经看到,房贷加息造成的实际房价上涨是不含糊、没有折扣的,不是根据什么市场传导机制、无法消减,而是直接涨价、立刻涨价。 让老百姓吃不消的是,造成“立涨”的单次房贷加息还有两个“好朋友”,可以称之为两个放大涨价效果的“乘数”。 第一个放大涨价效应的是房贷加息的累积。 从2006年4月以来,央行已经加息三次。积少成多,如此算来,一年前的贷款者因此遭遇了约6%的实际房价涨幅。 按照加息派的观点,既然过去的几次加息效果不明显,那么很有必要接下来继续加息。换言之,要加到“坏人”不能承受,“业绩”能让自己交代、过关为止。 为了“吊民伐罪”,于是加息、加税;为了进一步“吊民伐罪”,于是再加息、再加税……牛角尖是扎扎实实钻进去了。谁没有抵抗和博奕的能力,谁就被巧取,或者豪夺。 可以想象,不用等到那个时候,良民早已倾家荡产。民谣所称“医改给你提前送终,房改让人两手空空,教改逼得家长发疯。”其中就“两手空空”而言,轮番加息功不可没。
全面涨:囊括存量 大批存量房产每每被强制性地涨价,更是严重有悖调控宗旨的“无差别杀戮”。 房贷加息造成的涨价和通常意义上的开发商调高楼盘价格,一、二手房的均价、指数上升最大的不同,在于一、二手房价的上升只对市场的增量、变量起作用,直接影响人群是当期入市的买卖双方,多数家庭仍能置身事外;加息则把十几年内的贷款购房者囊括在内,实行庞大范围内的强制性统一涨价,对国民经济的负面影响也就远甚。 近十年来,房贷总量稳中有升。如果说,名义房价上调2%将把新入市购房者的大笔金钱吸入由批租者、开发商构成的食物圈,那么推动整体房价上调的加息则能造成不少于五倍的影响。说白了,一次加息涨2%的话,相当于一、二手市场涨10%以上。 值得一提的是,对于新购房者来说,加息涨价还要叠加在名义房价的涨幅之上。 假定三年来名义房价涨幅10%,加息也累计推涨房价10%,那么实际涨价就有20%。“变本加厉”,此之谓也;哪怕有朝一日名义房价终于出现小幅下调,在加息的背景下实际房价的涨跌仍未可知。房价的是非功过,已经被搅得越来越讲不清楚了。 上一篇文章曾经让某些“吃银行饭”的人物“不胜其忿”。可是如果已知存在严重误伤,明摆着损害民生、还要一意孤行,这个抓坏人的游戏不是弥天大谎又是什么呢?沉默的大多数 某些人对降低名义房价的孜孜以求让人想起了“朝三暮四”的故事。比那些猴子更不幸运的是,他们连可以自慰的“名义房价下跌”都没看到。 重复一遍。房贷加息可谓“不炒之炒”:开发商、投资客是“暗炒”,加息是“明炒”;开发商、投资客是“小炒”,加息是“大炒”、“特炒”。 众所周知,个人住房贷款是商业银行的优质资产。面对资产不良率居高不下,敢于以加息榨取优质客户的油水,说明银行不但急于转嫁风险,而且有峙无恐。 两年多来,很多家庭的月供不是增加一两百元,而是增加了四五百、五六百元。对于工薪家庭来说,这是孩子上幼儿园的钱,这是为老人请护工的钱,这是全家买菜的钱,这是水电煤气柴米油盐的总和。 “损不足而补有余”,轮番加息带来群情激愤和长远的担忧,这是预料得到的事情。 当前整体经济虚热,城镇固定资产投资、物价飙升,应该从发展模式上把脉、找原因,闭着眼睛连施猛药、转嫁负担绝非上策;对房地产行业,主事者虽然有予取予夺之权,制定政策仍应慎思。千百万“自耕农”不应被视同草芥,他们是支撑和谐社会的“沉默的大多数”。
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