爱华网武器1：人民币升值
研究表明，日本1990 年-2006 年汇率（美元对日元）变化与住宅价格指数之间相关系数为0.58，表现为正相关。特别是在1990 年-1995 年期间，日元升值了50%，年均10%左右，在大幅升值的情况下，房地产市场发展势头强劲；日本和韩国的历史经验都证明了本币升值与房地产的正相关性。从各国的本币升值与房地产之间关系来看，我们认为：（1）本币升值与住宅价格指数在大多数国家存在相关性，基本表现为正相关，即当本币升值的情况下，房地产价格上涨，当本币贬值的情况下，房价下跌；
aihuau.com（2）本币升值小幅波动对房地产价格的影响有限，只有在一定时期内大幅变化的情况下才会引起房价明显变动；（3）各国房地产价格对本币升值的敏感程度不一，主要原因在于各国政治、经济发展状况不同，以及汇率机制不相同；根据我们的研究，人民币升值对房地产市场的正向推进途径包括：（1）直接投资国内商品房市场，至少获得8％的租金回报和3％以上的升值收益；（2）通过投资A股、H 股和S股房地产股票间接投资国内房地产市场；（3）通过QFII 等渠道直接投资A 股上市房地产企业，流入国内房地产市场；（4）与国内开发商项目合作、成立合资公司、购买股权、独资经营和以REITs的方式登录中国房地产市场；国家统计局数字表明，1998 年以来，外资在房地产业资金来源中的比例一直呈现下降的趋势。2005年，我国房地产投资利用外资251.96 亿元，仅占到总资金来源的1.19%；可见，在人民币升值和外资推动下，国内房地产市场的潜力还有非常大的空间。人民币升值只是加快了这一进程的速度。武器2：新会计准则新会计准则对房地产行业的主要影响体现在3号准则--投资性房地产，适用于为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产有两种计量模式，一种是现在使用的成本计量，另一种是新会计准则推行的、与国际接轨的公允价值计量。公允价值计量要求两个条件：一是投资性房地产所在地存在活跃交易市场；二是企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。根据新会计准则规定，2007 年1 月1 日采用公允价值计量，其超出账面价值的增加值计入资本公积，将增加股东权益，降低ROE；2007 年新增公允价值增值额将计入当期损益。由于只有1 年，估计2007 年当年公允价值增值额变化不会太大，所以净利润贡献有限。新会计准则的计量方式，使得物业持有型企业将会大幅收益，这与我们对于经营性物业持有类企业的关注向一致。公允价值的计算将有助于从市场角度更加客观的反映投资价值，有助于对于房地产物业价值的重估。武器3：北京奥运会和上海世博会自1984 年洛杉矶奥运会“奥运经济”的全面成功，开创了奥林匹克事业的里程碑，自此以后历届主办国都取得了巨大的经济利润，拉动了地区经济的增长，使奥运经济成为社会经济发展的新增长点。从以上可以看出，奥运会的举办给当地的房地产业都带来了发展的良机。主要体现在：（1）能带动周边区域以及国家的GDP 的增长，给房地产业的发展提供良好的宏观经济环境；（2）对比赛场馆、运动员村的建造、修筑，对城市危旧房进行改造，对城市发展重新作出规划，从而增加了房地产投资，确保了一定时期市场的繁荣；（3）由于城市基础设施的建设，相关配套的完善，使城市投资环境、居住环境得到改善，一方面增加投资活动，另一方面吸引了外来人口居住，增加了房地产的有效需求；根据计划，2008年奥运会除北京作为主赛场外，其余还有6 个城市作为分会场，其中青岛承办帆船，香港承办马术，上海、天津、沈阳、秦皇岛四个城市承办足球外围赛。此次奥运会使上述城市的房地产市场在奥运经济的推动下受益。2010年世博会将在上海召开；为迎接世博会的到来，从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元，巨大房地产商机吸引国内外投资者的青睐。我们相信，上海经济中心地位的重塑和对长三角经济的辐射作用，将成为中国房地产业前进的又一重要引擎；我们相信，奥运和世博两大主题将继续引领中国房地产业的前进道路。武器4：资金：流动性泛滥近年来美联储执行宽松货币政策是导致全球流动性过剩的主要原因。境外流动性泛滥通过投机资本等渠道输入，也加剧了我国流动性过剩的态势。过去5 年持续宽松的货币政策和全球经济升温，使得全球流动性泛滥，中国经济也不例外。欧美经济表现疲软，以中国为代表的亚洲经济体崛起，吸引海外基金争相来中国投资；股市和楼市为海外基金的主要投资渠道；股市和楼市的资金大量积聚造成更新一轮的流动性过盛；流动性泛滥降低了海内外资金的风险偏好和风险溢价，导致人民币升值对房地产等资产价格的拉动作用更为强大。中国国内“宽货币宽信贷”的政策对流动性的泛滥起到推波助澜的作用。武器5：股市走牛股市是楼市的先行指标。股市在经历了满满5年的熊市后，上证指数冲破2245点的历史关口，股市“牛市”的态势显现。在短期看，股市走牛分流了房地产市场的部分资金量，楼市有降温现象；但是中长期看，由于国内房地产企业在兼并重组中，集中度不断提高；而且大开发商多为上市公司，因此股市的走牛为房地产企业的融资打通的方便之门。股市的牛市行情也有利于房地产企业的IPO和买壳上市，有利于提高房地产企业的治理结构和市场竞争力。股市的资金重新流入房地产企业，也为大开发商全国布局和树立大品牌创造了条件。因此我们认为，股市走牛为房地产企业的快速发展创造条件，成为我们继续看好2007年中国房地产市场又一重要原因。武器6：人口红利国外很多经济学家将新古典增长理论与人口结构变动结合起来，通过实证研究这种非稳态的人口转变过程本身对经济增长产生的影响；研究者发现，这种人口非稳态转变过程本身对经济增长拥有巨大的积极影响。相关数据的测算显示，1982-2000 年间人口红利对中国经济增长的贡献率约为27%。哈佛住宅研究中心统计学析表明，虽然利率和其他因素也对房地产市场构成影响，但毕竟是人在买房，人口数量是最能预测房地产市场的长期走势的，人口结构变化直接与房地产需求相关。统计数据表明，1962~1980年中国处于“婴儿潮时期“，人口出生率一直保持在一个相当高的水平，约有4.2亿婴儿出生。20世纪90年代，中国婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期；人口红利时期不需要考虑人口老龄化的问题，较低的抚养率和很高的储蓄率对于房地产市场的消费无疑是利好的。中国统计网数据，1995～2005年10年间我国办理的婚姻登记超过1亿对，这都直接导致房地产的需求不断增加，行业发展不断扩张，使得房地产行业发展经历了初创阶段后，2000-2005年间快速进入一次加速阶段；2006年经历短期整合调整后，1962~1982年出生的人年龄在26~44岁之间，处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这种双重作用下，刚性需求的释放将进一步加快房地产业的发展，我们认为中国经济还继续享受人口红利5-10年的时间，也从侧面验证了2007-2012年我国房地产市场仍然维持在发展期。武器7：“三化“--城市化、工业化和服务化城市化随着中国经济的发展，面临着旧城改造、新城崛起和拓展外延等城市课题。占世界人口1/5的我国在20世纪越过“纳瑟姆曲线”（Ray M.Northam）第一拐点（城市化水平30％）后，目前正在向第二拐点（70％）迈进。这是一个工业化、城市化、现代化高速发展的阶段。作为现在经济引擎的房地产业将会在城市化的进程中起着至关重要的作用。在城市化不断提高时期，为满足消费者居住需要的住宅物业得到迅速的发展。工业化国际经济史显示，从工业结构的要素密集特征看，一个国家工业化往往要经过三个阶段：第一个阶段以成本优势获得经济快速发展和积累的机会，劳动密集型产业为主导；第二个阶段中，成本优势将逐步受到挑战，但技术优势具有巨大潜力，研发和科技投入的边际效益升高，资本密集和技术密集型产业面临快速发展机遇；第三阶段，成本优势丧失，技术优势及时替代成本优势并占据主导，工业具备明显的实质性国际竞争力，国家经济实现真正崛起。我们认为中国正处于发展的第二阶段。由于我国地区经济发展的不平衡，导致区域房地产市场发展也呈现出不平衡性；随着全球产业迁移的推进，我国工业化进程获得巨大的发展。在资源、能源、环境等诸多要素约束下，中国大部分中心城市都面临着经济结构转型和产业转移，而其他二线城市正处于工业化腾飞的阶段。工业化不平衡使得中国房地产市场“东边不亮西边亮” 态势，对于房地产市场的发展起到重要推动作用，也使得工业地产获得良好发展时机。服务化国外经验历史表明，随着服务业自身的发展壮大，服务业会成为拉动经济增长的主要因素。随着我国经济的快速发展和产业结构的调整升级，第三产业在产业机构中的重要地位凸现；跨国企业在中国大量的进驻，商务服务业、金融保险、不动产服务和现代物流等现代服务业获得良好的发展，对于商业和办公楼宇的需求量大幅增加；服务化需求推动了商业和办公物业地产业的不断发展。
