爱华网The Policy Measures for the Healthy Development of Residence and Real Estate Industry
内容摘要:通过对“十五”期间,特别是2004年以来,我国住宅与房地产业取得的成绩和存在问题的分析,指出“十一五”期间住宅与房地产业发展所面临的矛盾,并结合“十一五”行业规划制订和实施,给出促进住宅与房地产业持续、健康发展的政策措施。
关键词：住宅与房地产业 住房保障制度 节能省地型住宅 “十一五”规划
Abstract: There are many problems to handle during the 11th five-year plan period for the residence and real estate industry. This article brings up some valuable ideas about the residence and real estate industry, the author puts forward a lot of suggestions and countermeasures to deal with these problems accordingly.
Key words: the residence and real estate industry, the housing guarantee system, the residence of economize on energy and land, the 11th five-year plan
中国新一轮经济增长的推动力是以房地产、汽车的拉动消费和城市化的不断加快为支撑的。2004年我国房地产业占GDP比重达到18.7%。房地产业已经成为我国国民经济中的支柱产业。从世界经验来看，房地产业对国民经济发展的支撑时间将长达几十年[1]。2005年以来，中央政府针对部分地区房地产价格出现过快上升的形势，连续出台多项宏观调控政策。要全面分析房地产市场存在的问题，以给出相应的对策，促进房地产业的持续、健康发展。
一、住宅与房地产业发展面临的九大矛盾
1、产业粗放发展与资源环境约束加大的矛盾
住宅生产技术落后，产业粗放发展，表现为“四低二高”：一是工业化水平低。建筑材料、部品尚未形成系列化、规模化配套生产体系；二是成套技术集成度低。住宅产业技术研发、推广和应用主要以单项技术或产品为主，尚未形成配套化、系统化的成套技术体系；三是劳动生产率低。以手工操作为主，生产效率低，科技进步对住宅产业的贡献率不足40%，低于农业科技贡献率；四是住宅综合质量低，主要是住宅舒适度低。二高，一是建筑物运行能耗浪费严重；二是住宅生产造成的大气污染、水污染、室内空气污染问题比较突出。
我国的人口密度是世界均值的3倍，人均自然资源是世界均值的1/2，其中人均水资源量是世界均值的1/4，人均耕地面积不到世界均值的一半，经济发展面临越来越大的环境资源瓶颈。作为耗能大户的房地产业，在建设和使用过程中直接消耗的能源占全社会总能耗的30%。与同等气候条件下的发达国家相比，我国单位建筑面积能耗要高出2～3倍；建筑用钢较发达国家高出10%～25%；住宅的平均寿命约为30年，仅为发达国家的1/3。建设中普通存在土地资源利用率低、水污染严重、建筑耗材高等问题，特别是县及以下房地产开发缺乏规划管理、集约度低，对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染。粗放型的住宅生产方式，不适应可持续发展、走新型工业化道路的要求，不适应改善居民住宅质量的需要。
2、产业不均衡发展与经济结构均好性要求的矛盾
房地产业与其它产业发展不均衡。在经营城市的理念指导下，多数地区将房地产作为支柱产业培育，成为招商引资第一大行业，造成投资增长过分依重于房地产的状况，不利于各产业均衡发展。长此下去，将使各产业之间的经济生态受到破坏，失去均好性，影响整体效益发挥。就房地产业本身而言，包含开发、经营、服务等众多环节。目前，内外资、国有和民营竞相参与房地产开发，而相关的服务领域业引资较少，中介、咨询、设计、顾问、房地产经纪、物业管理等行业发育不够。尤其是作为房地产开发前端的建筑部件产业化、标准化进度慢，影响产业成长、结构改善、产品质量的提升[2]。根据产业成长规律，房地产第一次是从建筑业中分离而形成的独立产业，第二次分离应该是住宅产业化，第三次是物业管理产业化。促进产业内分工，形成合理的产业结构，必须发展住宅产业化、物业管理产业化。
3、非均衡发展与共同发展的矛盾
房地产是基础性产业，为生产生活，各行各业的发展提供物质载体。经济发展、社会进步、生活方式改变，带来对各种物业的多样化需求，区域、城乡、行业之间存在共同发展与非均衡发展的矛盾。
各地经济发展水平、产业发展环境的差异，客观上导致了房地产发展的不平衡性。从各地开发量、开发结构、开发水平看，超前发展、发展滞后现象并存。一些地方基础设施落后、开发量很小、市场化的住宅产业还没有真正兴起，另一些地域由于商业地产的超前发展，抬升了空置率，造成了资源浪费。城乡建设市场二元分割，在城市开发规模快速扩大、产品档次不断提升的同时，县以下房地产开发存在散乱差状况，包括县城在内的小城镇住房规划、设计、施工、科技、管理水平低，违规建设、零星建设现象普遍。
4、线性发展的开发模式与消费者提高居住质量的多方位要求的矛盾。
经济发展推动了城市文明进步、带来了收入水平提高，消费者对居住质量的要求愈来愈高。高品质住宅应该具备高舒适度、高性价比、高附加值。其基础是高科技含量、高技术集成、高效率管理。从卖房子到出售生活方式，开发商的营销口号不断翻新，但是开发模式和经营理念变化不大，开发商循着线性发展的思路，过于追求量的扩张，各类物业距离消费者多方位需求仍然有不小的差距。
随着现代生活方式的普及，工作与闲暇比例悄然改变，人们活动半径、活动频率变化，提高了对住宅的舒适性要求，对社区文化教育娱乐功能的要求。而目前住宅产业总体的工程质量、环境质量、功能质量差强人意，一方面，超越发展阶段的别墅豪宅大行其道;一方面粗制滥造、抄袭翻版的建筑比比皆是，而设计上乘、性价比优良、满足多数居民对生活环境与配套设施的要求的经济适用型住房难以寻觅。
5、多重需求快速放大与供给结构不对称矛盾
我国已进入城镇化加速阶段，每年1-2个百分点以上增长率，进城人口超过1000万，带来了买房租房需求以及对其他物业的需求。而城市居民以小换大的改善性需求、危旧房改造的拆迁需求、新增家庭首次购房需求、少数富裕阶层的投资需求，多重需求快速集中释放。从供给来看，开发投资、新增住房快速增长，鼓励公房上市、发展二手房市场，存量住房流转也增加了有效供给，但是供需的结构性矛盾突出，供不应求局面难以扭转。结构性矛盾主要表现为：相对于购买力水平，住宅高档化倾向，造成部分高价大户型住宅的闲置[3]；相对于居民青睐的成熟社区，郊区住宅配套设施不完善，难以形成有效供给。
6、房价上涨过快与宏观调控乏力的矛盾
房地产需求是快变量，供给是慢变量。由于开发周期至少要两到三年，供给短期内存在刚性。供不应求预期、成本上升的预期延续着供需两旺的行情，愈来愈多的社会资金流入房地产领域，投资需求、投机需求迅速膨胀，成为推高房价的市场力量。在住宅由计划分配向市场货币化分配的转轨阶段，房地产市场尚未经历过完整的经济周期洗礼，尚未找到熨平房地产周期的宏观调控办法。面对供需失衡状况，调控指向的明确性、调控手段的有效性、调控工具的协调性不够，调控参数的作用机理不清，政策信号传导机制没有形成。2004年，紧缩“土根、银根”政策虽然遏制了开发投资的快速增长，却间接促使了房价上升。2005年，在稳定房价的经济手段难以奏效的情况下，中央政府连出政策组合拳，不得不借助于行政手段甚至上升到政治高度来稳定房地产价格。
7、市场快速发展与规制管理滞后的矛盾
房地产具有价值量大、非直观性、耐用性、不可移动性等不同于一般商品的特性，导致信息不对称、不完全竞争、投机性、周期波动等市场失灵问题的产生，需要政府规范和管制。政府依法行政，应当体现经济运行过程的调节者、经济活动秩序的制定者和维护者、执行经济活动规则的仲裁者以及规划、计划的制定者等职能。但在实际经济运行过程中，立法滞后、管理真空现象普遍存在。由于市场容量短期内快速放大，在拆迁、开发、销售、信息发布等各环节，没有形成一整套符合市场经济发展要求的法律法规体系，没有形成合理高效的执法监督体系。交易信息不透明，市场秩序混乱、交易成本高、消费者维权成本高。
8、行政垄断、市场垄断与公众利益缺损的矛盾
房价不断拉高，普通消费者选择余地小，房价泡沫、地价泡沫渐起，房地产发展陷入“政府失灵”、“市场失灵”双重困境。
究其根源，在于体制障碍、制度障碍造成的行政垄断、市场垄断使然。目前房产市场已经放开，而房地产业的前端“地产市场”没有市场化，整个房地产市场并没有真正市场化。城市建设用地采取储备制度，开发用地由政府储备中心一个口子提供。虽然供地方式由协议转变为市场化的“招拍挂”，权力寻租得以遏制，但是土地市场行政垄断经营，用政府替代市场，供给的非竞争性难以保证效率和公平，是政府失灵的表现[4]；土地的稀缺性、位置的不可移动性，导致房地产市场垄断性强，市场机制难以充分发挥作用，应该由政府履行其职能，弥补市场缺陷。而公共住房政策不到位，商品房供给中过度市场化，造成了市场失灵。双重失灵，导致公平与效率失衡、经济运行不规范、市场秩序混乱等状况。房地产经济的转轨是一个长期过程，是政府职能逐步转化，体制创新和新体制结构逐渐积累的过程。
9、城乡二元分割与统一市场的矛盾
房地产市场发展另一制度瓶颈是城乡二元结构形成的城乡建设用地双轨制。城镇建设用地市场被分割为城市企业和居民的国有建设用地市场，以及农村集体、乡镇企业以及农民的集体建设用地市场，沟通城乡建设用地双轨制的唯一合法渠道是国家土地征用。
由于地租规律和“地尽其利”的市场法则，决定了建设用地天然地具有在城乡企业、居民之间流转的内在要求，而通过国家征用转变为国有建设用地的工作量和难度都很大。一方面是大城市郊区化发展趋势，中心城市的部分功能逐渐向郊区中小城镇，需要改革城乡分割的建设用地管理体制，统一城乡建设用地市场，在更大范围和空间内合理配置土地资源，优化城镇结构体系和空间形态；另一方面，农村城市趋势也在加强，中小城镇要为区域内各类企业发展和区域外来企业落户投资和流入人口提供建设用地，就必须盘活城镇内部各类存量建设用地，这就要求建立统一、开放、竞争、有序的城镇建设用地市场。
二、促进“十一五”期间住宅与房地产业持续健康发展的十二项政策措施
“十一五”期间，我国住宅与房地产业要以改革为动力，继续培育市场，形成完备的住房供给体系；转变增长方式，以科技进步推进住宅产业化；依法行政，转变政府职能，提高工作效率和宏观调控能力，促进房地产业持续健康发展，满足城乡居民对住宅产品和社区环境日益提高的需求。
1、继续推进住房制度改革，完善住房保障制度
从提高全社会居住水平的需要出发，推进住房制度改革。一方面要坚持住房市场化改革的基本方向，继续推进住房的商品化、社会化；另一方面要根据住宅准公共品特征，弥补市场缺陷，完善住房社会保障制度，强化公共住房政策支持力度。商品性住房体现了‘效率优先’的原则，主要靠市场调节；社会保障性住房体现的是公平，主要靠政府调控。坚持市场化的基本方向，进一步落实各项房改政策，扩大公积金聚集额，提高公积金贷款、住房货币化补贴的支持力度，提高职工的自我保障能力和支付能力，实现多数家庭购买或承租普通商品住房。改善居民住房消费环境，搞活二级市场、租赁市场，实现住房一、二、三市场有效连动，扩大市场规模。按照统筹城乡发展的要求，结合户籍制度改革和城镇就业、入学、社会保障制度的改革，打破城乡之间住房消费壁垒，推动社会消费结构升级[5]。
完善住房保障体制，解决低收入阶层的住房问题。根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，设计不同的供应渠道，特别要处理好经济适用住房的商品性和社会保障性之间的关系。加大经济适用经济房建设和管理，在建设和出售、上市交易中要落实有关政策措施。严格控制套型面积、审定销售价格，实行购买对象申请、审批和公示制度。完善廉租住房制度，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房要求。建立以权利公平、机会公平、规则公平、分配公平为主要内容的社会公平保障体系，使全体人民共享改革发展的成果，是经济社会协调发展的一个基本要求。
加快廉租住房制度建设，尽快开展最低收入家庭住房状况调查，建立保障对象档案，建立以财政预算安排为主的廉租住房资金来源，切实把廉租住房制度建设纳入目标责任。廉租房将通过租赁补贴、租金核减、实物配租等方式，保障应保对象的基本居住需求。经济适用房要向在廉租房制度转轨，需要探索多渠道筹集资金、多种方式提供廉租房消费的路子。锁定城镇贫困人口和进城农民工，逐步建立起稳定的廉租住房保障机制。
建立公共住房政策体系，以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源，结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平，原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核定为辅。扩大保障面，逐步解决进城的农民工的住房问题，巩固城市化成果。
2、推进房地产管理体制改革
推进房地产管理体制改革，加快建立适应社会主义市场经济发展的房地产投融资体制、开发建设管理体制、行政管理体制、物业管理体制。
开发建设管理体制的改革，结合行政审批制度改革的要求，进行房地产业许可、认可制度的改革，由采用许可认可制度向采用申请申报制度转变。对新设房地产规制和审查确认进行改革。对房地产标准检查制度进行改革。积极采纳国际通用的房地产行业数据标准和规范，尽快实现房地产行业各种标准和规格尽量与国际规范的要求趋向一致。尽可能减少政府的直接规制，尽量采用民间公正独立的自主检查制度，鼓励和发挥房地产行业协会和公益法人等，积极建立自主确认、自主保安和自主检查制度。
行政管理体制的改革，解决监管体系不完整、监管方式不合理的问题，对一些必要的市场许可项目，实现审查标准的明确化、具体化、数值化和低费化，尽量减少行政机关的自由量裁权限，逐渐将事前申请申报制改为事后申请申报制。从全面审批转向审批与管理、管理与服务并重；从全面监管转向以重点监管为主；改运动式、间歇式的大检查、大清理为常规的间接监管，显著提高政府监管水平[6]。
作为政府房地产职能部门，将从行政管制逐渐转向创造条件，提供公共服务，制定相应的法律法规的方向发展；将对一些企业和企业行为实行特殊的优惠政策，转向公平对待企业，建立公平的法律体系和经济规则。
3、 推进房地产企业改革，加强管理创新。
继续推进国有房地产开发企业改革，建立现代企业制度，真正实现自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束。继续深化企业改革，鼓励大企业在规范改制的基础上推进股权多元化、社会化，形成完善的企业法人治理结构，形成带动性强的企业集团。鼓励国有中小企业结合所有制改革逐步向专业化方向发展，引导其围绕母公司建立定点定向、相对稳定的协作关系或资本联结关系，促进中小企业向住宅产业化诸多领域拓展。
创造良性竞争的房地产市场氛围，鼓励多种经营类型的房地产开发企业共同发展。改变产业素质落后、企业组织结构不合理状况，引导一些规模大、效益好、有后劲、运作规范的房地产开发企业进行上市试点工作。鼓励企业通过合作、联盟、并购方式做大做强，提高产业集中度和专业化协作水平。鼓励企业进行制度创新、提高管理及技术水平、职工队伍素质、效率效益水平。
4、探索房地产业投融资体系创新
房地产资金来源多样化是必然趋势。进行融资体系创新，营造稳定、高效、多赢的金融环境，提供多样化的房地产融资方式，为房地产开发和经营健康有序地进行提供保障。
目前房地产可用金融工具或渠道有：债权性融资、股权性融资、信托融资；可提供房贷及相关服务的金融机构有：商业银行、抵押贷款公司、保险公司、房地产投资基金、房地产信托等等。参考国内外经验及未来发展趋势，进行融资体系创新的制度安排是，大力发展信托产品，以“信托 + 银行”为主流模式，积极鼓励企业上市，拓宽直接融资渠道，将货币市场的资金向资本市场转化，加速整个金融资产结构调整的步伐，推动金融市场多元化、多层次体系的改革。
房地产投资信托是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，可广泛介入房地产生产、投资、消费领域。进入房地产开发的信托产品经营模式主要有：信托贷款、房地产信托收益权转让、联合进行房地产信托开发、房地产业的资产证券化等。政府可以采用房地产投资信托基金模式，集合社会闲散资金，为廉租房和租赁型普通商品住宅提供庞大的长期性资金支持。也可以利用这一金融创新手段，进行宏观调控。通过信托公司和专业房地产资产管理公司等机构投资者，间接地介入住房二级市场，收购二手房、空置房或合适的商品房，为低收入群体提供租赁用房，为不能偿还银行抵押贷款的家庭提供可供居住的租赁房屋；还可以为银行行使债权创造条件，增强金融资产的流动性。
5、探索住宅体制改革路径，促进城乡统一市场形成
深化改革，解决城乡建设市场二元分割，建立城乡统一的建设用地市场。促进城市规划区内的农村集体土地使用权转化，解决农民建房与城市建设发展的矛盾。有计划、有组织地以房地产推进城镇化发展，盘活城镇内国有使用权的建设用地，提高中小城镇的建设水平，改善居住环境。改变农村住房分散自建方式，将农民建房纳入全市城乡统筹发展规划，将分散的农村居民点改造为人口、住房、设施相对集中的中心村或小城镇。
按照统一城乡建设用地规划分区、开通城乡建设用地市场的总体思路，对现有的各类政策进行全面清理，建立和完善包括城乡建设用地土地使用权取得、流转、登记、管理等方面的政策法规体系，保证城乡建设用地市场统一、开放、竞争、有序，促进企业和居民在城市和农村之间自由地进行双向流动。
结合集体土地流转制度改革试点，探索城镇住宅体制改革路径。远期要建立起城乡接轨的土地产权制度，促进国有出让土地使用权、集体建设用地土地使用权并轨，将城乡二元土地所有制基础上的城乡土地分割管理彻底转变为城乡统一的土地利用规划分区基础上、以土地用途管制为核心的城乡土地统一管理，逐步建立起城乡统一、自由高效的住宅开发、交易市场体系，使建设、分配、交换和消费的再生产环节顺畅进行，提高整个行业经济和社会效益。
6、培育“梯度消费”的住房供给体系
从中国国情出发，解决住房难问题的新思路是，由“居者有其屋”转变为“人人有房住”，实行“租购并举”、“二、三级市场联动”、“梯度消费”的住房供给体系[7]。
针对不同收入家庭、不同购房对象的住房需求，建立多层次、多渠道的住房供应体系。制定和实施以普通住宅开发和经营为主的产业倾斜政策，努力增加普通商品房供应，落实经济适用房计划安排，使这两种住房供应成为增量市场主流。
针对存量交易与租赁市场的发育相对滞后状况，从转变消费观念、改善消费环境、创新制度安排、完善配套措施、增加住房消费的支付能力等方面，刺激二手房市场与租赁市场的发育，形成合理的租售市场体系。通过政策引导，让购买力强的买新房、高档房、大房；实力差的买二手房、低档房、小房；暂时没条件的先租房；租不起的“双困户”申请“廉租房”。
把启动存量市场、租赁市场作为调整市场结构的重点，切实消除阻碍市场发育的各种政策性障碍。加快解决权属登记中遗留问题，简化交易程序，降低二手房交易成本。
7、促进住房消费，发展住房金融
不断完善公积金制度，提高公积金归集额和利用率，加大公积金贷款支持力度，成立政府抵押贷款担保机构，将政策性金融着重用于解决中低收入者的住房问题。而商业性金融则可为所有的人服务。通过鼓励金融品种创新、发展金融中介服务、规范住房置业担保、培育住房金融二级市场等办法，更好的满足各层次的住房贷款需求，支持住房消费。
8、全力提高住宅产业化水平
住宅是资源消耗量很大的产业，集约化、工业化发展模式，是世界各国共同的发展趋势。需要以提高住宅质量，建立和完善住宅产业现代化体系为目标，从住宅基础技术研究、住宅性能认定、产业现代化基地和示范工程建设等工作为切入点，积极开发和推广住宅产业成套技术，推进住宅产业现代化的全面实施，推动了住宅建设整体水平的提高。
加强住宅产业现代化基础工作，要从加强基础技术和关键技术研究，开发、推广新材料、新技术，建立健全管理制度为基础，以构建住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系等四大体系为工作重点。
稳步开展住宅性能认定工作。在推进工作中抓准切入口，坚持试点先行、样板引路，以康居示范工程为载体，推广应用新型住宅产业成套技术和部品，带动住宅产业新技术的广泛推广。对通过性能认定的项目，在项目贷款和购房按揭方面给予优先。
促进住宅产业化群体的形成。住宅产业现代化涉及到生产、流通、消费等多环节，坚持以住宅产业技术政策、经济政策为导向，引导、扶持、保护和激发企业积极性，形成一批具有技术创新能力的骨干企业，以及实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体。积极培育住宅产业现代化基地，促进住宅生产的标准化、工业化、信息化，引导和推动住宅产业现代化工作的健康有序发展。
9、推广建筑节能省地技术，强化技术和经济政策导向作用
转变房地产增长方式，要以发展节能省地型住宅为重点，全面推广节能建筑，切实做到从节约资源中求发展，从保护环境中求发展，从循环经济中求发展。住宅节能主要工作是“五革一改”，即墙体、门窗、屋面、冷暖供应、能源利用的技术革新和旧有住宅的节能改造。重点在墙体改革、节能、节水、节材、节地等方面，完善管理办法，进行重点突破。
适时出台建筑节能及节地型住宅管理办法，建筑设计阶段要遵循节能、节地、节水、节材的原则；开发环节通过《建筑节能设计认定书》把关，交付使用阶段经过《建筑节能评定书》检验。住宅节能既要强制淘汰不符合节能要求的技术和产品，又要认真执行有关节能技术标准和规定。充分发挥墙改基金的调控作用，推行新型建筑体系和墙体材料。
通过康居示范工程的引导，使住宅的外墙保温技术、节能门窗技术、冷暖控制技术、太阳能利用等节能和新能源利用成套技术、雨水收集利用技术、中水回用系统技术和垃圾生化处理技术、饮用水质保障技术、生活垃圾处理技术等得到快速发展，并在住宅建设中广泛推广。
住宅技术政策是住宅生产工业化的前提，是统领住宅产业技术发展的指向，而发挥技术政策的作用离不开经济政策支持，有了经济政策才能保证技术政策的落实，两者相互关联、相得益彰。推进住宅产业化，需要加强技术政策指引、辅之以经济政策的激励，改变住宅的技术研发、生产、推广脱节现象，促进科研、生产、应用一体化。
紧密结合国情，一方面要通过技术引导，加强法规建设，加大监督检查工作力度；另一方面要在体制上、经济政策上予以突破，为新技术推广创造市场环境。对新建建筑执行节能设计标准的监管，推动开发商建造、鼓励居民购买节能建筑。对于节能建筑，可享受全额返还所征收的新型墙体材料专项基金、按国家有关规定减免税费等优惠政策。既有建筑的节能改造，可获得建筑节能专项资金的补助。居民对住宅进行节能改造，可从住房公积金中心获得低息抵押贷款。在推广工业化装修、垃圾处理、中水回用、供热分户控制与计量技术等方面，消除税费障碍；鼓励住宅产业技术开发与集成的企业集团推广成套技术方面；对采用中水回用技术、推广生化垃圾处理技术等新建住宅小区，给予减少费用的一定比例的奖励等。
10、转变政府职能，提高行政管理效率
创新政府对住宅与房地产业的行政方式，改进经济调节、市场监管的方法，加强社会管理、公共服务。建立健全社会信用体系和失信惩戒制度，加强对企业、个人信用信息的征集、分析与监督评价。积极发展独立公正、规范运作的行业协会、商会等市场中介组织与服务机构，加强政府、企业间的有效沟通。
改善房地产业宏观管理、制定房地产业发展政策，加强城市规划、土地、财税、金融等调配手段的协同配合，遏制商品房价格过快增长，促进市场均衡发展。
增强政府按市场经济规律管理经济的意识和能力，突出以市场和效率为中心，理顺职能分工，减少行政层级，提高行政绩效，降低管制成本。建立市场规则、建立和完善产业运行的法规、政策和技术标准、规范，营造市场法制环境；依法行政、严格执法，规范市场行为，保护公平竞争。促进房地产业持续健康发展，围绕宏观调控目标，形成部门协作共管机制。以土地、银行、税务、法制等多部门联席会为平台，调动多方力量、运用多种手段加强对房地产市场引导、调控。
改进规划管理，提高科学性、预测性、指导性。通过项目审批、强制性限制等管制措施，引导开发商服务于大规模需求，做中低档市场，缓解供需结构性矛盾。以相应的优惠政策，鼓励旧城改造，加大危房改造力度。加大土地供应调控力度，严格土地管理。坚持正确的“经营城市”理念，摈弃政府收益最大化导向，避免不适当的供地方式带来地价泡沫。在科学预测未来需求前提下，决定供地方案，如供地方式、供地量、地段及价格组合，以促进房地产市场需求与供给的长期平衡。运用金融、税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。加强舆论引导，增强政策透明度。
加强科学监测、管理，充分发挥市场的价格发现功能的作用。以合理的地价引导房价，以公开透明的房价及其市场预测影响地价，以此促进房价趋向均衡价格，促进市场供需均衡。根据有关规定，按照土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素，确定基准地价，定期公布政府组织调查和评估的“公示地价”，加强对出让地价的控制。按照房价形成要素，定期公布不同区域的“公示房地产价”，这种“公示价”包括最低价和最高价。
11、加强信息体系建设，引导理性投资和消费
建立健全房地产信息系统和预警预报体系，形成良好的市场信息反馈机制。依托已有房地产权籍管理系统，建立具有市场主体准入、网上即时备案、数据的采集和整合等三大功能的房地产信息系统。完善现行的信息统计制度，逐步建立涵盖广泛、能反映市场变动趋势的价格指标“体系”，包括能反映租售市场价格变动，反映分地段、分用途、分层次的售价变动的指标体系。按照有关文件要求，与建设、财政、金融、规划、土地、发展和改革委员等多部门建立信息共享，互联互通的信息平台，进行规范化的数据采集、全面的市场分析、及时的信息发布，提高市场监测的时效性、真实性、权威性，引导理性投资与消费，充分发挥市场的自我调节作用。
12、完善规制，强化执法
根据发展需要，加强立法，对某些空白领域和薄弱领域进行规制强化的调整。完善房屋拆迁管理政策法规制度。落实有关城市房屋拆迁政策法规，实行严格的拆迁计划、拆迁许可、拆迁补偿安置资金监管、行政裁决、强制拆迁制度。建立城镇房屋拆迁最低单价补偿和最低总价补偿制度，坚持“先补偿安置、后实施搬迁”，凡资金不到位、方案不落实、被拆迁人没有得到依法安置的项目，不得搬迁。完善住宅小区物业管理移交接管等配套办法，依法规范物业管理各方主体行为，推进物业管理基本服务的标准化、规范化。严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强市场监管。针对违法违规开发和销售的行为，如发布不实信息、违法广告、无证预售以及不公平和不对称条款、违反规划及控制性要求的行为等，加强监管、处罚、取缔力度。
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