爱华网近几年来，随着我国房地产业的不断发展与完善，我国的商业地产也随之进入高速发展时期，受商业地产相对较高的利润回报的动力驱使，越来越多的房产开发商纷纷投入巨资进行商业地产开发。尤其是2002年，随着我国加入世贸组织，国内商业地产的资金比重在2002年陡增11.8%，标志着我国商业地产市场开始进入快车道。
追溯我国商业地产的整个发展历程，可将我国商业地产的发展分为以下四个阶段：第一阶段是上个世纪90年代开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资。在这一阶段，市场上大部分商业地产都是没有产权的临建商铺或由其他建筑物改建的商铺，一般都是由一个商业机构负责总揽承包，然后间隔成多个小商铺，面向社会招租经营，市场以“住宅+商铺”为主，商住混合一体，商铺是住宅的副产品，从属于住宅项目，纯商业项目少之又少；第二阶段是90年代中期开始大型超市和卖场的兴起。在这一阶段，商业性质的物业以商厦的形式在城市中心区域诞生，商业地产信步走到房地产市场前台，发展成为与住宅并驾齐驱的第二主角。市区商厦物业的商铺都拥有独立的、清晰的产权，商铺经营一改以往的租赁方式，进而以房产销售为主，由此引发出投资商铺的营销概念，投资商铺可以由买家自主经营，也可以出租给商家谋利；第三阶段是各大城市开始建设商业街和步行街，甚至一些中小城市的步行街也纷纷上马。在这一阶段，开发商开始注重策划，市场制胜除了依靠开发商的实力和物业所处的地理位置等优势外，营销策划开始显示出强大威力；第四阶段是近年的购物中心及其Shopping Mall和CBD的建设热潮。在这一阶段，开发商对商业地产的操作模式己经有了较成熟的把握，开发水平在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了长足的进步。
随着商品住宅市场火爆及楼价风险的心理预期，更多的地产开发商业开始进入商业地产领域，这也使得商业地产开发出现了空前繁荣的景象。如下图从房屋的投资完成额、完工面积，反映了我国房地产业，住宅、商业地产和办公楼的历年变化情况：
图1：1997-2004全国各类房地产投资增长情况
图2：1997-2004历年商业地产投资占总投资的比重
从上述投资额的绝对值上看，1997-2004年，商业地产的投资虽然在增长幅度上不如住宅产品明显，但始终呈上升趋势，尤其是与办公楼投资相比，办公楼投资自1998年开始逐年下降。从商业地产的投资额在全部房地产开发产品的比重来看，以2000年为分界点，2000年以前由于住宅产品的投资额始终在总量和增长速度上占有绝对优势，因此自2000年起，商业地产在房地产投资总额中的比重才逐年上升，尤其是2003年开始，商业地产的投资增长的势头非常明显。
图3：全国2004～2005年上半年商业营业用房投资完成情况
上图显示了我国商业营业用房在2004年到2005年上半年的投资完成和增长情况。可以发现，这两年间的商业地产投资完成额一直保持比去年同期20％以上的增长幅度，尤其是2004年的上半年，增幅一直高于30％，而2005年上半年的累计增长也说明逐月增长的幅度仍然在上升。
图4：1997～2004年间全国商业营业用房竣工面积
从全国商业营业用房的竣工面积来看，商业地产的投资面积在逐年稳步攀升。尤其是2004年，全国商业地产竣工面积4946万平方米，比2003年增长了8.94%，是近年来增幅最快的一年。
二、 商业地产市场运营中存在的问题目前，随着商业地产的蓬勃，商业地产发展过程所暴露的问题也越来越多，尤其是商业地产的后期运营问题，很多商业项目的前期炒作和营销水平很高，招商和销售很顺畅，为开发商带来了丰厚的利润回报、口碑和赞誉，也为项目建立了良好的口碑，形成了高调开业的好局面，但后续经营管理渐渐陷入困境，致使整个商业地产项目最终以失败告终。
究其根源，在商业地产高利润的诱惑下，许多开发商仍然抱着投机心理，没有充分考虑后期经营风险，更没有做出相应的应对措施，大多商家只是通过出售商铺赚取短期利润，而很少关注商铺的后期经营情况，使投资者只能从目前项目的周边环境来判断其成长价值。据调查，90%以上的投资者不知商铺后期经营状况和规划。在这样的市场条件下，后期经营困境往往就成为了投资经营者面临的必然结局。
现在商业地产开发商的营销水平比较高，但经营水平还较低，为广大投资经营者追求高回报埋下了高风险的“陷阱”。房地产营销经验是走在前面的，住宅项目的营销和经验为商业地产的营销提供了很好的借鉴，然而，住宅未涉及后期经营管理问题，因此，商业地产的后期经营管理很难找到一套成熟的理论加以借鉴和进行指导。
一段时间以来，对专业商业经营管理公司的呼声很高。在商业地产利益的驱动下，催生了不少商业经营管理公司，吃了点快餐速成起来，半路出家，自然专业性受限，用营销方式做商业管理，而且也很少介入商业地产的前期定位、招商和建筑设计，一方面是经营管理公司专业性不够，另一方面是开发商前期开发行为给后期经营管理留下内伤，比如定位不准、定位有偏差、业态分布不合理、铺面分割不符合商家使用要求等，这样，商业经营管理公司与开发商的合作就显得非常的苍白。
由于商业地产的利润比住宅开发要平均高出5%到10%，这吸引着越来越多的投资者转向商业地产的开发。从2004年起，我国商业地产开发变得炙热起来。据国家统计局统计，在2000~2004年间，全国商业地产投资年均增长28.9％，新开工面积年均增长28.4％。随着商品房市场的持续高涨，一些地区商业地产开发也继续超高速发展。2005年上半年，仅上海市就增长了96.9％，武汉市增长更是超过200%。
过热正以空置面积大幅增加的形式表现出来。记者从国家统计局和各地商务部门了解到，到2005年6月末，全国商业营业用房空置面积增长达到21％。其中北京市上半年商业空置一年以上的面积达到42万平方米，同比增长133％，一些城市商业营业用房空置面积增长甚至超过了新开发面积。
一些城市中心区的商场“扎堆肉搏”，也煽动着商业地产的持续火暴，形成了商业设施的过剩。据商务部市场建设司介绍，与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取的开发方式是通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后反租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式存在，有可能引发金融风险。中国人民银行统调司提供的数据显示，上半年商业用房开发贷款同比增长４６％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍还多。目前银行承担的商业地产贷款超过２０００亿元，其安危与否直接取决于开发商的利润水平和风险高低。
三、 商业地产的未来趋势按照目前商业地产的发展形势，结合国家的有关政策，配合城市的建设和改造，以推进城市化进程、经营城市为目标，开发规模适度、类型多样的商业地产将成为房地产业发展的重要趋向，这种形势己受到越来越多的城市建设主管部门和开发商的关注，预计未来商业地产的发展将显现以下趋势：
1．商业地产开发将持续上升
图5：全国居民消费指数、社会消费品零售总额、商业网点及商业地产投资额的历年变化
党的十六大报告提出了建设小康社会的奋斗目标，要求人们解放思想，与时俱进，加速社会经济文化的发展，必将进一步提高国力和人们的生活水平分别以GDP和恩格尔系数为衡量指标，近年来的发展己预示了这样的趋势：
从上图可见，按照国际通常的说法，当恩格尔系数下降到公认的小康线40％以后，居民在满足基本生活需求之后，用于购买非生活必需品之外的商品的比重在加速增长，因此催生大型购物中心等商业机构，进而引发商业地产投资、开发的加速增长。
２．开发热点转向二线城市
以商业地产的典型物业—购物中心为例，截至2003年底，上海市共拥有购物中心35家，位居全国第一位，占全国购物中心总量的18%：广州27家，居全国第二位，占全国的13%；深圳20家，居全国第三位，占全国的10%：北京、成都、大连、重庆、武汉的购物中心各超过10家。上述几个城市购物中心的总量占全国购物中心的总量的72%。
上述数据可以代表性地显示出目前商业物业在我国全国范围内分布不均衡的现状，除了考虑地区经济发展不平衡的因素，随着国家产业结构的调整和城市化进程的加快，这样的局面将有所改变，而且事实上也应该有所改变。
首先，不仅是出于对全国整体经济平衡发展的考虑，还是从单个城市的产业结构均衡发展、缓解城市内众多商业物业之间竞争恶化的局面、从而提高单个购物中心的经营效益考虑，上述城市的购物中心数量应该适当加以控制。
其次，从客观的发展形势上看，一些省会城市和部分二线城市具有一定的成长空间和发展潜力，使得热点的转移成为可能，比如西安以及苏杭一带的观光旅游主题资源近年来得到了不断的发掘并且有进一步发展的势头，根据上述区域的经济的发展水平和趋势，结合人口、消费、旅游等方面的基本状况，己经具备发展商业物业甚至是大型、综合型商业物业产业规模的潜力。
３．辐射范围扩大
商业地产供应量向周边渗透，目前上海市的中环线区域己从占总量的20%上升到28%，外环线从15%上升至27%。由于大量商业地产是从属于住宅小区建设的社区商业地产，因此随着土地供应量和商品开发的中心外移，商业地产同样呈现出“向外挪移”的态势。
由于城乡差异、人口密度、商业布局、消费水平等多方面因素的影响，我国的购物中心在分布上呈现出“城市中心型”一枝独秀的局面，全国有77%的购物中心分布在城市中心区，而城市边缘区所占比例为18%，郊区型购物中心只占购物中心总量的5%。
随着城市化进程及在大都市周边建设卫星城的趋势，预计到2008年，北京郊区型购物中心的比例将达到30%，上海郊区型购物中心到2003年末将达6%以上。目前随着越来越多的都市人群相继在郊区进行二次置业，已客观上要求在郊区出现这样的购物中心以满足生活需要。
由于城市化进程关系到中国社会问题的改善和经济的可持续发展，从目前的政策导向看，这是一个发展的大方向。从1989 -2001年的11年间，国内的地级城市数量从188个增加到269个，城市覆盖面积占国土面积的比重从1990年的20%增加到42.6%， 2001年城镇总人口占全国人口比重达到37.7%，比1990年提高了10.3个百分点。这对于每一个城市而言，必将向郊区化发展，尤其是大中城市；二是城镇人口比重逐年增加，农村人口比重逐年下降。在此双重作用下，城市化作用于房地产市场乃至商业地产市场的表现是：城市的快速扩张和小城镇、卫星城建设的加快，使得今天的郊区可能就是明天的市区，城镇人口的增加必然要求提供更多的商业设施和营业场所，在此背景下，商业地产的市场前景是乐观的。
４．社区型、邻里型商业地产有潜力
从产品发展趋势看，据上房商业地产服务网络有限公司总经理项敏表示，随着连锁经营进入中国的步伐加快，社区型商业地产热销势头强劲，零售业、服务业的投资受人追捧，势必造成社区型沿街商业地产继续成为抢手的紧俏货。
５．开发环境有望有利于民营、外资、合资企业
从投资主体上看，目前国有企业包括国有控股企业虽仍然占据主导地位，但从九十年代起，越来越多的民营、外资企业开始涉足商业地产投资领域，并且所占比重日益增加。
以购物中心为例，民营企业投资开发的购物中心基本集中在1995年以后，目前民营企业开发商在购物中心开发总量中所占比例为32%：外资、合资发展商的比例相同，均为15%。民营、外资、合资企业在购物中心所占比重的增加，主要得益于国家政策环境的变化，首先是由于改革开放政策，使得一部分民营企业积聚了一定的财富，大量外资企业也在我国寻找到了合适的投资机会：另一方面是由于政策搞活，人们的消费水平得到了普遍提高，具备了一定的消费能力，为购物中心提供了巨大的市场：随着中国加入WTO，预计外资购物中心的发展比例将进一步提高。
图6 外商在我国房地产业直接投资额的历年变化
上述数据显示：自2000年起，在我国加入WTO的大背景下，增加了外商对对我国进行房地产行业的额度，尤其是2003年的外商直接投资额比2002年增长了近一倍。直接投资的增加不仅扭转了一直下降的趋势，并且因为外商在我国的地产投资中，大都看好商业地产项目，所以实际外商对我国商业地产投资的增长趋势会比图中更加显著。
在政策上，除了在税收方面外资企业享受优惠政策外，2002年3月开始，国家经贸委、外经贸部发布的《外商投资产业指导目录》中将原来对外商禁止的、以合资、合作形式进行土地成片开发予以了认可，由此目录的变化，可见国家正在逐步放开对外资进入房地产行业的限制，而这必将有利于外商扩大在我国房地产行业的投资，外商在商业地产开发中所占的比重很可能加速增长。
此外，十六大报告中明确指出：“海内外各类投资者在我国建设中的创业活动都应该受到鼓励。一切合法的劳动收入和合法的非劳动收入，都应该得到保护”，“要形成与社会主义初级阶段基本经济制度相适应的思想观念和创业机制，营造鼓励人们干事业、支持人们干成事业的社会氛围，放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，以造福于人民”，这为外资、民营企业投资商业地产营造了良好的外部环境。
６．资金实力要求更强
一方面由于金融政策抬高了房地产业的资金门槛，另一方面从行业政策上讲，随着今年土地政策的调整，要求所有的经营性用地全部按照招标、挂牌、拍卖的形式取得，势必会在较大幅度上增加土地成本，从而提高开发成本，因此对开发商的资金实力提出了更高的要求，这就要求开发商要做好充分的资金准备，一方面必须加紧积累资金，另一方面积极寻求新的融资渠道，通过资本运作的方式取得资金支持，途径有：注入上市公司、引进外资、与金融单位合作、利用民间资本进行股份合作等，这样才能在新的环境下生存和发展。
总之，通过上述分析，可以推断出商业地产未来的总体发展趋势还是乐观的，对于开发商而言，准确地预测和顺应市场趋势，并结合自身实际捕捉和把握商机，制订正确的开发战略并进行专业化的运作，就会取得商业地产开发的成功。
综上所述，商业地产近年来继住宅产品之后，成为房地产开发的又一热点，众多的开发商开始热恋商业地产投资，“shopping mall”，“旺铺”等新名词频频见于报端，相对于住宅产品而言，地产开发商在商业地产开发中获取了更高额的回报，并在更短的时间里获取了更强的品牌效应。但以往的成功经验并不代表永远的成功，并且也正是由于商业地产的高投资回报率，一方面除房地产开发商之外的许多国内外极具实力的零售商、投资商逐渐涌入竞争的行列，竞争在加剧，另一方面在新的社会、政治、经济环境下，商业地产自身的发展面临着许多新的形势和特点，包括政策限制、经营风险等，这就要求开发商准确地分析市场，准确地进行自我分析，准确地捕捉机会，准确地采取恰当的开发策略，把握开发要点，只有这样，才能在不断的变化之中以不变应万变，在商业地产的竞争中取得长久的成功，赢得企业的持续发展。
