爱华网在日前由中国房地产协会组织的“2006年房地产市场形势和调控政策报告会”上，中国人民银行与银监会有关官员在分析房地产市场形势时指出，要限制外资进入房地产市场，以预防“外资泡沫”给中国房地产金融带来的风险。
银监会有关官员称，当前中国房地产金融面临九大风险。1.外资进入加速推动房价上涨，制约了货币政策有效性，加大了人民币升值的压力，同时可能造成宏观经济的波动，使中国房地产金融存在“外资泡沫”风险。“谨慎批准外方投资进入，防止热钱流入。2.目前房地产信贷占到了银行贷款余额的15%以上，房价波动容易引发金融风险；3.房地产开发企业的资金59%来源于银行，银根收紧容易引发企业的财务风险；4.银行信贷过于集中在房贷上，银行逐渐步入按揭贷款风险释放期；5.流动性风险，银行资产负债错配、短存长贷现象比较突出；6.道德风险，目前全国出现了一些假按揭案件；7.操作风险，变相融资比较突出，资本金不到位，银行发放贷款审查流于形式；8.法律风险，贷款中的法律规定不是很明确,信贷容易被违规操作；9.有关因素影响银行被动发放贷款带来的风险。并提出了七项防范措施：治理地方政府在经济发展中的“房地产依赖症”；建立房地产预警体系；商业银行强化房地产贷款的风险管理；商业银行对贷款区别对待；调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆调控房地产信贷；扩大资产证券化的范围；谨慎批准外方投资进入，防止热钱流入。 政策压力迫使地方政府加紧“落子”,与此前一再强调“需求支撑房价”不同，地方政府的态度在强大的政策压力下发生了转变。 在6月份前后不到20天的时间里，广州市国土房管局四度“出手”：两次发出“通缉令”，追缴34家单位的土地出让金；发出闲置土地回收公示，宣布收回25宗面积总计约32公顷的闲置土地；发出“通牒”，要求未加入房屋管理系统的47个项目，必须在7月30日之前换证上网，确保市民“阳光购房”。
来自北京市建委和北京市规委的信息表明，根据“国六条”的相关内容制定出的实施细则方案已报市政府。上海的楼市也在静待地方细则的出台。
此次“国六条”配套细则的一个显著特点是让“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任”，并且规定了一系列明确而具体的指标。在“狠抓落实”的政策压力下，地方政府纷纷“出手”，调控措施也从“暧昧”变得“硬朗”起来。
6月20日，深圳国土房管局颁布了全国首个地方房地产调控落实细则，出台了成立房地产调控领导小组等10项具体调控措施，并将“十五项细则”一一分解到具体的政府职能部门执行。
深圳规定新楼盘必须严格执行结构比例,土地出让净收益10%用于公共租赁住房建设，以调控暴涨的楼价。这10项措施中包括新楼盘严格执行新的住房结构比例，每年将全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房建设等措施。今后3至5年内，深圳市将适度增加住宅用地供应规模，适当提高房地产开发强度，停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续，经济适用房5年内不得转让，措施中对恶意炒作、哄抬房价的行为也出招严厉打击，对“性质严重的，应当依法依规给予处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的法律责任”。用一句话来概括，那就是严格贯彻九部委《意见》精神。
《通知》要求，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合该要求的，均应进行套型调整；因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准。今后新出让的住宅项目，达不到70%以上标准的，不得签订土地出让合同。对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从6月1日起，个人住房按揭贷款首期付款比例不得低于30%。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
今后3年至5年内，适度增加住宅用地供应规模，进一步调整住房供应结构，适当提高房地产开发强度；保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和公共租赁住房(含廉租住房)的用地供应不低于年度居住用地供应总量的70%；停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续。此外，市国土资源和房产管理局将制定相关规则，明确中低价位、中小套型普通商品住房项目以招标方式出让；招标方案根据住宅套型、价格、工期、质量保证等因素综合评定。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
银监会的最新调查显示，商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重已经由原来100%提高到150%至200%。房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。民生银行一位副行长表示：“上海各家银行实际的考核标准比这个还要严格许多,上海的房地产开发贷款真得越来越严，甚至基本不做了，比如自有资金要达到40%甚至50%，企业规模大、品牌度高、信誉度好等，甚至对具体项目的考量细化到地段和开发类型等更多要素。那些位于城市周边的楼盘，其它条件再好，也很难贷到款了。”即便符合上述全部条件，能在商业银行贷到款的项目还是少之又少，甚至没有。开发信贷蜜月已经结束，贷款审批愈加严格，银行要保证足够的资本充足率，放缓放贷或暂停放贷都是常见的。但四大国有银行目前也基本叫停了中长期开发贷款的审批情况就不一样了：一般而言，大型国有银行的资金实力较强，保证资本充足率没有任何问题，像中国银行又刚刚成功上市融资。这样的资金背景下叫停中长期贷款的可能性只有一个，就是得到银监会等中央级监管部门的授意，在目前的调控形势下，暂停开发贷款审批以回避风险。
调控来袭,房地产金融市场顿入冰窖,房地产金融调控的凛冽寒风中，房地产和金融业这对“孪生兄弟”的美妙关系正不断受到挑战。随着全国一盘棋、产业全跟进的大规模楼市调控在今夏袭来，银行和开发商的蜜月已经结束，越来越多的开发贷款被拒之门外，以REITs(房地产信托基金)为代表的所谓其他融资方式又解不了开发商的近渴,目前来看,这种方式融资的希望已经渺茫。“打捆”贷款遭到整顿,“国六条”下发后不久，银监会主席刘明康提出严控信贷风险的六点意见，其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，同时整顿各类打捆贷款,被业内认为是此轮调控信贷进一步收紧的信号。如果说中小开发企业在严格的贷款审批条件下被拒之门外也算情理之中，但以往大型项目通过地方政府授信及“打捆”贷款的方式获得资金的道路现在也已被堵死。
结论:在银监会六点意见的影响下，银行抵制担保坏账，开发贷款以及变相的开发贷款方式正在逐步退出市场，开发商可以寻找的边缘借贷空间正变得越来越小。而在目前银行信贷收紧的背景下，开发商们的房地产融资之路变得更为艰难。这种市场表现，还仅仅只是开始，下一步的实施细则，将会陆续出台，但依然是有保有压，比如个人居住型购房，反而会放宽。
