爱华网摘要：归并现行房地产市场上的各种税费，统一征收物业税，已经成为中央决策层以及理论界的共识。但是，开征物业税是一个复杂而又艰巨的工程，我们必须充分认识到开征物业税的各项制约条件，并分步推行不动产税制的改革。本文重点分析了我国开征物业税的难点和阻碍，并提出了排除障碍的建议。
关键词：物业税 土地出让金 房地产评估
2003 年10月党的十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出:“实施城镇建设税费改革, 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税, 相应取消有关收费。”在中国，开征物业税有一定的紧迫性和必然性。对于开征物业税，已经形成了基本思路，相关的准备以及试点工作正在进行。然而开征物业税实际存在着相当多的难点以及阻碍，只有充分认识到这些障碍，才能将对不动产税的改革顺利地进行下去，保证物业税在中国的有效实施。
一、我国当前征收物业税的难点和阻碍
（一）如何确定物业税的基本职能
基于我国现状的分析，若开征物业税并将物业税定位为地方主体税种，主要在于两个目标：1.为地方提供稳定持续的税源，保证地方的财权与事权的基本统一。2.解决房地产市场存在的税费众多的现状，抑制房价、稳定经济。然而这两种职能是存在矛盾的。如果要增强物业税的收入功能，必须增加税负从而加大购房成本，对抑制房价产生反作用；如果要通过征收物业税调节房价，就有可能给地方政府带来压力，无法保障收入职能的有效发挥。而在中国的现实是，一旦开征物业税，地方将更倾向于物业税的收入功能，在其税收控制权内加紧物业税的征收以扩张财力。而中央则是以调控宏观经济为目标，更倾向于在房地产泡沫等特殊情况下通过降低物业税压低房价，由此造成地方的收入下降。中央与地方形成博弈的关系，在物业税开征之初，必须弄清中央与地方的各自权利，如果给予地方较大的控制权，则中央财力将会受损，且在宏观调控经济等方面，无法获得地方的积极支持；如果中央积聚权利，则会打击地方的积极性，导致地方政府在物业税的税收征管等体制改革上缺乏动力，不利于税制的良性发展。因此，确定物业税的基本职能涉及中央与地方的权利分配问题，是开征物业税必须面对的难题。
（二）物业税本身设计上的困难
1.税费归并中的两难抉择。
征收物业税的基本框架是将现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等以及土地出让金和其他行政性收费并入物业税中统一征收。房地产市场的收费主要有地价、房地产行政性收费、房地产事业性收费等三种，若再将其细分，涉及的收费则多达十几种，甚至几百种。地价是房地产收费的主要组成部分，它主要包括土地出让金和城市基础设施配套费和征地拆迁补偿费三种。城市基础设施配套费是城市政府为筹集城市基础设施建设资金而收取的费用, 这些费用具有准税收的性质, 从理论上讲, 应当改为税的形式予以收取。但是, 从目前情况分析, 政府一次性归集的城市建设资金分摊到40- 70 年来收取, 城市建设将面临资金“瓶颈”制约，因此将城市基础配套费并入物业税的可行性还需进一步探讨。征地拆迁补偿费是支付给被征地的农村集体经济组织和被拆迁者的, 约占地价的50% , 它必须是一次性支付的, 不可能归并至物业税中按年收取。
另一方面，土地出让金是否应当并入物业税中的问题是理论界讨论最为热烈的话题之一。有一部分学者认为，以物业税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋，他们主张将土地出让金并入物业税。另有一部分学者则反对这样的观点，因为土地年租金具有明显的地租性质，将它以税的形式进行征收就会形成“以税代租”的现象，导致很容易形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念，容易造成征管的失控。是否将土地出让金并入物业税仍然没有定论，成为了开征物业税的难点之一。
2.征税范围及优惠政策选择的难点
物业税的征税范围应适当扩大，普遍认同的改革方案是：统一内外房地产税，实行内外并轨；将不动产税的征税范围扩大到农村，按差别税率征收物业税；对非经营性不动产征税。但是近几年来，我国房价居高不下，购房成本相当高，现在居民住宅纳入到物业税征收范围中，将会进一步增加购房者的税负，在改革实行过程中必然会遇到很多阻力。另外，我国现行房产税和城镇土地使用税之所以没有对农村征税的规定，是因为农村经济水平低，农民经济承受能力较小，开征物业税以后对农村房产征税，对农村经济发展将有冲击，与我国现在执行的建设新农村的相关政策是背道而驰的。
3.评估方法选择的困境
物业税的计税依据是不动产的市场价值，评估市场价值首先要选用较好的评估方法。估价的途径主要有单宗评估、批量评估和自我评估法，世界上大多数国家都选用批量评估法，而批量评估法又主要有重置成本法、收益还原法和市场比较法三种。分别运用这三种评估方法对于同一处的房产会产生差距较大的评估结果，所以选择任何一种评估方法都应当慎重考虑和充分论证，以保障评估结果的公正和有效。市场评估法是其他国家主要采用的一种方法，运用市场评估法需腰有充足的市场交易量，完善的市场交易资料，不适用较少在市场上交易的应税房地产。有人建议在我国移植这种评估法，然而在东部经济发达地区，房地产市场活跃，房地产交易量较大，比较适合用市场评估法，而在西部以及中部地区，采用市场评估法有一定的局限性，无法准确评定不动产价格。因此，单纯的市场评估法无法适应中国区域差异较大的现状。另外，评估周期、评估机构等的确定也是评估体制的重要组成部分，也需要认真论证研究。
二 、解决问题的建议
（一）针对税费归并问题的解决方法
首先是并税，将内外房地产税并轨，归并城镇土地使用税、土地增值税、契税等统一征收物业税，逐步向“宽税基、少税种、低税率”的国际惯例转变。
其次是清费立税。应当取消一切不合理、不合法的房地产收费, 将一部分具有税收性质的房地产收费改为税，少量必要的房地产收费则应当保留。对于因此产生的地方政府财政收支差额，应当由中央政府通过转移支付来解决。
另外，把土地出让金从房地产价格中分离出来。土地出让金是地价的组成形式之一，政府通过公开竞价的方式出让土地使用权并收取土地出让金，因此土地出让金有地租的性质，是政府行政权力的体现。而物业税则是政府为了调控经济、获取收入而征收的一种税，它更主要的是体现市场经济中公共分配的需要。将土地出让金并入物业税中，会形成“以税代租”的现象，很容易形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念，容易造成征管的失控。所以，应当让土地出让金与物业税各行其路，分开管理控制。一方面，要将现行的土地批租制改为年租制，改变以前一次性收取40—70年的土地出让金的方式，分年征收土地出让金。另一方面，加紧进行物业税相关方面的改革，通过租税两方面改革双管齐下，促进房地产市场的健康发展。
（二）物业税本身设计上要统筹规划分步走。
就现阶段而言，不论是基于中国的现实还是理论研究，全面征收物业税的准备都不够成熟。我们必须分初期、中期以及长期三步走，在每一个时期选择相应的税制设计，最终达到将物业税完全推行到中国的目的。
在现阶段，也就是改革的初级阶段，在归并各种税费统一征收物业税的前提下，可以考虑取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等高档品的免税政策。由于这项举措主要针对的是拥有两所以上房宅以及别墅豪宅的富人，其推行的阻力不是很大，但在一定程度上使物业税将对非经营性房产征税的信号传递给社会，为中长期的措施打好铺垫。与此同时，应当扩大物业税征收的地域范围，首先将物业税推行到大城市郊区，因为大城市郊区房地产市场交易活跃，与其它中小城市差异实际上不大，所以对这个区域征收物业税符合公平原则。
第一步成功实施以后，进一步减少优惠政策的涵盖范围，对普通居民房产开始征收物业税，由于物业税实行的是累进税率，所以对于普通房产的冲击将不是很大，但在推行过程中要充分认识居民的负担能力，不能操之过急，要选择适当的时机推行新政。另外，将物业税征收范围推广到中小城市郊区以及旅游风景区等房地产市场较发达的地方，从而进一步扩大征收范围，保证地方政府拥有广泛的不动产税税源。
最后阶段进一步推广征税范围，除保留对公共设施、军事部门、政府机关等用房用地的税收优惠外，其他一律根据累进税率征收物业税。开始对农村用房用地征税，但是要确定一定的免征额，对免征额以下的农户免征物业税，减轻农民负担并以此配合中央扶持农村的基本政策。等到条件成熟时，推行遗产与赠与税。对遗产征税其实主要是对前代遗留的不动产征税，可以促进代际公平，加强房地产的流通，并有明显的财富重新分配的功效。
（三）加强和完善房地产评估系统的建设
房地产评估首先要解决的是评估的执行主体，也就是选择评估机构。世界范围内对于评估机构的选择主要有土地管理机构、税收部门、财政部门、评估中介以及地方政府等。其中，土地管理机构是最多的选择，也有部分国家选择税收部门。鉴于我国市场评估机构管理不规范、评估人员素质不佳的现状，建议专门设立一个评估办公室，选用具有专业评估知识、组织技术以及计算机应用能力的人才。评估办公室可从属于土地管理机构或税务机构，实际税收税征管中，应当和相关税务部门以及土地管理机构紧密合作，发挥部门内资源优势，获取相关土地信息以及房地产市场交易信息，以便评估工作的有效进行。采用政府机构内部设立评估机构的方法，有利于克服评估中介信息不充足的缺陷，发挥税务部门以及土地管理机构的信息优势以及专业优势。
其次是评估方法的选择。我国是一个地区差异很大的国家，因此单纯采用一种评估手段是不合理的。在实际操作时, 应根据当地房地产市场状况和应税房地产的特性来确立不同的评估方法。一般来讲, 在房地产市场较为发达的地区, 可以根据市场交易数据, 采用市场比较法, 也可采用收益法评估收益性较为明显的房地产; 在房地产市场发展落后, 或是市场交易数据取得有困难的地区,通常采用成本法来核算房产现值, 可以根据国土资源部门颁布的标准底价, 加上房屋的重置成本再减去房屋建筑物的折旧来分别确立房屋与土地的价值。
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