南京左邻右里房价高涨 调控负面效应导致房价高涨



       10部委在通报各地贯彻落实房地产市场调控情况时称,部分城市住房价格涨幅仍然偏高,2006年10月,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%,涨幅比上月提高0.3个百分点。北京市建设委员会日前发布的消息也显示,2006年第3季度北京市普通住宅期房预售成交均价为每平方米7825元。有两个区域均价在每平方米14000元以上,有3个监测区域均价在每平方米13000元至14000元之间,有6个监测区域均价在每平方米10000元至13000元之间。另据报道,11月新盘开盘均价为10850元/平方米,首次突破万元大关。

  越调控房价越高已是不争的事实,而且在可见的未来,房价上涨的势头也不会稍减。这一事实应该说决非政府百姓所愿。诚然,现在我们说,房地产宏观调控,降低房价涨幅只是其中一个目的,更为重要的是要借机建立一个良好有序的房地产市场秩序,矫正一味依赖市场,社会保障缺失的体制缺陷;依据以前宏观调控的经验,我们也说,房地产宏观调控实际是从今年才开始进入实际操作阶段,政策奏效尚需相当的时间,而过热的经济要实现软着陆一般都要几年时间。

  但在房地产已经高度政治化的今天,房地产宏观调控已容不得我们有任何的踏步行错。在很多政策领域,政府的意图和实际的效果也是令人满意的,但无庸讳言,失误之处并非没有,比如,有关90平方米占70%的规定,就因为政策比较暧昧,延误了不少时间,在落实政策的过程中,北京等地有很多项目都要等待重新逐一审批,使得北京市场的供应量出现暂时的空档,11月,京城共有74个项目入市(包括老盘项目后期),与10月相比,环比下降24%,其中首次开盘项目仅有28个。2008年奥运会将至,很多项目开工将受到限制,在这样的情况下,总体供应量估计还会减少。

 南京左邻右里房价高涨 调控负面效应导致房价高涨
  本来二手房可以起到平抑作用,但目前二手房的情况也不乐观,先是调整营业税,后又征收土地增值税,二手房出现两次集中放量,经过这两次放量,可以上市的二手房基本已经抢在最后一刻上市了,房源减少,交易成本增加,二手房价格有可能水涨船高,本意是要抑制投资和投机的,但在实施时也伤害了正常的交易秩序。

  限制国内外投资和投机,应该说目前的政策还是非常到位的,同时,全国城镇房屋拆迁面积在2004、2005年同比分别下降

  13.59%、40%的基础上,2006年上半年同比下降15%,被动性需求也已明显受到抑制,但真实需求还是没有减少。一个显明的例子是地价还在上涨,从保利2.48亿元竞得大屯地块、金地7.56亿元拿下四惠东热地、华润10.35亿元收得广安门外地块和城开城建联合体拿下广渠路36号地,楼面价几乎都创区域新高,如四惠地块的成交价是底价两倍,预计售价在15000元/平方米;而广渠路36号地,作为北京第一块落实90平方米70%规定的地块,其底价为17.1亿元,成交价为26亿元,中标时的销售意向价格达9500元/平方米,这样的价格怎么说都不低。尽管地价高,政策有很多不确定因素,但每块地都吸引了十多家开发商竞标,一方面说明土地供应不足,2006年度土地供应计划中,住宅商品房用地为1600公顷,但截至11月份,出让的住宅地块只是计划供应量的60%。另一方面,开发商承认,还是因为房子不愁卖。

  因此,下一步房地产调控也许应该把握两个基本的思路:一是,制定政策既要考虑成本,还要避免负面效果;二是,还需在供求平衡上下工夫。  

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