爱华网资金和土地是地产企业生存发展的两大命脉。因此，如何实现地产与资本的对接，进而掌控一定的土地资源，一直是地产企业老总最为关注、最为头疼的问题。然而，在资本营运专家禹晋永博士看来，这个问题已经变得很简单。因为融资一直是他的强项，事实也证明了这一点。禹晋永还有另外一个身份———中国世代投资控股集团（以下简称“中国世代”）总裁。中国世代由禹晋永博士组建，于2006年7月4日在香港成立，注册资本金10亿元港币，吸纳了13家国际基金的资本。在成立不到5个月时间内共拿下了包括奥运会相关住宅项目等超过13000亩土地的开发权，动用资金超过30亿元。在如此短的时间内调动如此多的资金，完成如此多的土地储备，简直就是一个奇迹。
中国世代何以如此神奇，它的破题之道是什么？禹晋永的答案是：中国世代是在巨人的肩膀上起步的，其独特的“资本地产”理念及其运营团队正是企业的核心竞争力所在，一个新的“资本地产”的时代正在来临。 “资本地产”专业团队 在外界看来，2005年的中国地产界，国美置业和黄光裕是最大的赢家。但对禹晋永来说，真正的赢家是他所创建的资本地产理念及其运营团队。这一年，资本地产的理念在国美置业这个平台上得到了充分的演绎，禹晋永博士和他的团队因此在中国地产界一举闻名。 2004年12月，国美置业注册成立。按照约定，国美置业采取集团化管理。总经理禹晋永全权负责国美置业的运营管理，包括项目开发和团队组建，黄光裕负责宏观上的统筹和1．5亿的启动资金，后期资金由两人共同筹集。这种合作使“资本地产”的思想得以充分实践。
2005年4月，成立不到半年的国美置业斥8．05亿元巨资竞得丰台园科技总部核心商务区两块公建地，面积达35．39万平方米。一个月之后，国美置业宣称将“斥资30亿，打造全球最大的高科技体验中心”。这就是去年轰动中国地产界的“国美商都”项目。而黄光裕本人也因此被评为中国地产业2005年十大牛人的第一人。黄光裕获此荣誉的的身份是“国美商都”的董事长，而不是他的国美电器总裁身份和其他身份。 其实在出任国美置业总经理之前，禹晋永的“资本地产”思想已经初现锋芒。他创办的凯爱置业有限公司是经国家工商总局核准的全国性无行政区划的大型房地产投资开发企业，拥有注册资本12494万元。2004年“8?31”地产大限，对许多民营地产企业来说，是一道难以逾越的坎儿，许多房地产企业因拿不出土地出让金而陷入窘境。与之形成鲜明对比的是禹晋永控制的凯爱投资一口气收购、控股25家房地产企业，储备土地近600万平方米，涉及收购金额近50亿元。而这正是黄光裕携手禹晋永的重要因素。 不过他们谁也不曾料到，黄禹如“蜜月期”的合作会在7个月之后宣布终止。由于与国美集团个别高管理念不合而引发的禹晋永主动分手事件最终演变为国美置业高管团队集体辞职事件。最后为人所知的结果是，这个对国美置业的发展起着决定性作用的团队最终离开了国美。“他们度过了一个战斗的、风风火火的、风起云涌的2005年，也给中国地产业留下了很深的足迹。”谈起这件事，禹晋永禁不住发出感慨，“虽说这件事已经成为历史，但是它的这种影响力是深远的、持久的、巨大的。” 2006年7月，中国世代投资控股集团宣告成立，这个团队的精英成员几乎一个不差地出现在中国世代，成为新集团的“各路诸侯”。无论是项目开发、项目投资、投资银行还是财务管理、工程管理、规划管理乃至企业策划、营销等方面，他们都各有建树。这个团队因为曾经在国美置业的一段深厚感情，今天又为共同经历和共同目标而相聚在一起。企划负责人张潇楠的话很有代表性：“我们为了‘资本地产’理念的实现而锁定目标，我们的团队对中国世代的未来有共同的愿景，并且愿意为实现这个愿景去付出。”禹晋永这样评价道他的团队：“我们的团队是中国世代最大的财富、最重要的财富，远远超出了金钱。这是一个成熟的、极具创造力、执行力和协调力的团队，得到了媒体、外界甚至是同行业广泛地认可。在地产业，优秀的老板多的是，但这样成熟的团队再找不到第二家，他们在中国的地产业具有很强的影响力，不可动摇。” 如今，中国世代因这个团队的存在而站得高，看得远。可以说，中国世代从出生那天起，就站在了巨人的肩膀上。这个巨人是禹晋永和黄光裕，是资本地产的思想和专业的团队，是凯爱置业的资源和国际资本，是以上几者的叠加。 “资本地产”魔力效应 禹晋永是“资本地产”思想的开创者和实践者。禹晋永博士为此阐述说：“与传统地产的‘买地开发、卖房子再买地’的发展模式不同，资本地产经营的是权益，在运营过程中遵循‘项目资产化、资产权益化、权益资本化、资本市场化’的原则进行。权益化，就是要把它作为一种资本来进行投资，这种投资不是拿别人的钱投资，而是用自己的权益去投资。”禹晋永强调：“对于资本的引进，采用什么样的方式让投资人得到好处和利益，这是地产商要研究的东西。”这是他在专论《让技术永远为资本打工》中深刻阐述的观点。 中国世代成立之时，共有包括凯爱置业在内的13家基金股东，其中有12家是来自美国、英国、新加坡、香港等地的境外基金。凯爱置业占有20％的股份，12家基金的各家持股均不超过10％。在并没有向市场进行任何私募的情况下，如果说中国世代受到众多国际资本商的关注和信任，是因为资本地产的理念和团队的话，那么让这些资本商拿出真金白银的原因，就是中国世代的国际化运作方式能够使他们的利益得到保障。 禹晋永解释，如果公司的注册资本是1000万元，将其中200万元的股份出卖。仅仅以每股2元的价格出售，就套现400万元，“这个房子还没动呢，我就已经把它给‘卖’了。”禹晋永微微一笑，“这就是资本的魔力。” “风险投资商的获利都是在退出机制上，所以我们锁定了一个增值期，当股价升值之后就可以转让退出。比如价格锁定在2元，高于2元就可以买给别的投资商，低于2元出售就由公司回购。我们第一期是以2元锁定，第二期是4元，现在第三期是5元，目前有的基金已经退出了，也有新的进来，现在共有15家基金在流动。近期我们还将锁定到6元。因为新股东进来以后，我们又要根据市场情况确定一个新价格比来锁定，确定这个比例之后就便于下一轮新的基金再进来，老的基金再退出。通过这种方式，我们的股价会不断地升值”。中国世代通过在非上市部分的股权转让，已经给了投资者一个丰厚的回报。 当然，这些投资商一旦成为股东之后就会去做“资本地产”的运营，这个团队在国际资本市场上的价值很快得到提升。 中国世代依照“资本地产”的理念运营，因此它营运的速度远远超过普通的房地产开发企业。“资本地产是在一个无竞争领域做市场，游戏规则由我们来确定，利益由我们来分配，因此我们没有感受到有任何的政策压力和经济竞争环境压力。”中国世代的注册资本是10亿港币，也就是说这些基金股东联盟，必须拿出10亿的现金来作为股本，这10亿港币可以通过对其他公司进行股权收购的方式，连地和项目一起拿下，而不需要直接到土地市场上去收购。 在当前国家宏观政策的影响之下，很多传统地产公司在资金运营方面都出现了资金链的断裂，这就为中国世代的大量收购创造了条件。如果在收购过程中出现资本金不足，董事会一旦通过决议，所有股东必须按约定的时间拿钱出来，否则原来在中国世代的股权，就会按一比一回收，让有钱的人进来。“今天中国世代的这些基金，都是世界级的大腕，他们拿个几亿港币、就是几亿美金也是很轻松的事情，所以在中国的地产里面，我们基本上是所向披靡，我们能够拿到我们所想要的地。” 禹晋永透露，中国世代又将北京最大的与奥运会相关的住宅项目收入囊中。目前该项目的概念设计已经在进行国际招标，预计年底之前完成，最后呈现在北京人面前的将是一个200多万平米的地产巨盘，这基本上是没有人可以来竞争的。从土地的收购情况来看，目前中国世代已有包括北京昌平2900多亩土地、崔村1200多亩土地、南邵1200多亩土地、密云3000亩土地及外省共13000多亩地的储备。禹晋永常说：“房地产项目做得再好，也只是一种魅力，当地产项目进入资本市场的话，就变成了魔力，所以我们现在就是不断地把地产项目与资本市场对接起来。” 开启资本地产时代 中国地产业正在迎来一个新时代——资本地产时代。 禹晋永把中国地产的发展划分成三个阶段：在以开发商为投资、开发、销售主体的初级阶段，其特点是自己找钱、自己开发、自己卖房、自己管理。第二阶段，是投资商与开发商的分离，有了专业的分工，出现了投资公司、开发公司、策划公司、营销公司、物业管理公司以及中介房产机构。第三个阶段，就是在新的政策环境下，各种基金进入地产市场的空间越来越大，地产进入了重新洗牌和整合的阶段。最显著的就是围城现象，里面的人想冲出去，外面的人想挤进来。特别是今天一些新的资本商，大举进入房地产市场。在这种格局下，资本地产无疑是最成功的探索和实践，代表了一种方向、一种趋势。对于“资本地产”的超前性、创新性，我们从中国世代的机构设置上就可见端倪。他们设有项目投资部，负责招拍挂、项目投资、不良资产收购；还设投资银行部，负责基金和上市；另外投资控制部门是负责项目投资进程中的成本管理。整个设置都是按照投行的标准来设置的，纯粹就是一个操盘团队，这也折射出国际化的一面。 禹晋永介绍，我国的地产市场要落后美国十年时间。在国外，投资商不需要很懂房地产，他们只是拿出美金，寻找他们猎取的目标——操盘手。这完全是一种投资商与专业操盘手之间的合作关系。今年十月，由新地产策划机构和思源投资主办的2006中国地产金融年会上，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层就如何才能实现与资本的对接进行了探讨，中国世代用自己的实践给出了答案：在寻求与基金或风险投资商合作之前，国内的地产商最好先把自己变成一个职业操盘手。 禹晋永作为“资本地产”理论和实践的开拓者，从国美置业到中国世代，资本地产的内涵发生了一些变化。在国美置业的时候是只做高端，不做底端；只在资本市场做，不做开发；要做开发就让底下的项目公司去做。而中国世代成立的时候就提出：要打造低端产品，创造老百姓心中的品牌。禹晋永认为，在低端市场形成口碑之后，才会强烈地刺激高端市场，我们在资本市场才可以获得更大的利益。 “在这方面，应该说是黄光裕做得比较好，他有一个国美电器，这个国美电器就是他品牌的支撑。国美电器价格很便宜，在全国很多老百姓买电器的时候都到他那儿去买。但是他是不是就通过国美电器赚钱了？不是。他也是在通过做电器零售低端市场，获得了品牌资源，然后用这种品牌资源在高端的资本市场里面获利。所以他几年翻了好几番，资产能够达到两百多亿，完全是这道理。” “我们要造好房子，要造小房子，要造老百姓住得起、买得起的房子。要简便购房手续、提供信贷支持。一定要让老百姓觉得，买中国世代的房子特简单、特便宜、特值”。“具体的政策是，国家规定30％首付，我们这里只要20％，还有10％由中国世代来做担保，帮助老百姓找到第三家商业银行提供商业消费贷款，帮老百姓凑足10％，同时这10％的贷款利息由中国世代帮老百姓承担。” 这些承诺，凸现了企业的社会责任和一个资本运营高手的非凡能力和智慧。 “资本地产”所带给投资者的利益，绝不仅仅是靠非上市部分的交易这一途径，更大的利益则来自于企业的上市。基金的目标是赚更多的钱，在基金的推动下，上市对于中国世代而言，已是箭在弦上，不得不发。“从发出上市的信息之后，国内有很多的上市公司前来接洽，希望我们引入‘资本地产’的理念，然后把壳给我们。他们这样做的目的一方面是可以引入‘资本地产’理论作为企业的核心竞争力；另一方面是我们的进入可能会拿一些优良资产和他们的资产进行置换，这会带动他们的资产增值。当然也有一部分是希望我们做定向征发，这样能够把他们的资产拉动起来，这样是比较好的一个结果。但是最终找一个什么样的壳，对未来的发展比较好，我们需要选择。不过现在看来，原计划定在年底上市的时间可能还要提前”。 在禹晋永的时间表上，在未来的两年，中国世代计划掌握不低于2－3家的上市公司。“我们真正的目标是要在5年内跻身中国地产15强”。 有人断言：凭借禹晋永及其“资本地产”理论和专业团队，用不了多久，中国世代必将在中国地产界占有重要的位置。
载于2006年《企业家信息》
