重庆房价调控 调控房价,“高校学生住房价格”该不该调控?
某新校区建设快讯,由成都**建设有限公司承建,位于学生公寓3、4#北面的新校区学生公寓5、6#楼已于3月28日正式开工修建,预计今年9月两幢公寓将投入使用。据了解,此次修建的每幢学生公寓建筑面积为1.1万平方米,投资约900万元,合同工期为6个月。 从该校建设快讯我们可以粗略计算一下新建房产投入价格:假如土地20亩,每亩50万(实际上当时从农民手中征用到的土地价格远远低于50万/亩),土地总费用为1000万元。那么投资9000万加上土地征用费除于总建筑面积,大概房产造价为每平方米865元。上月23日珠江晚报披露:一个从事了10多年建筑行业的包工头向记者公布了他承包的一项工程的明细账:在番禺承包了建筑总面积大约是11893平方米的商品房,合同上的交货价是808万元,这样算下来每平方米的建筑均价为679元,而该包工头的实际建筑成本是每平方米572元。可见,笔者预算某大学房产造价每平方米865元符合一般性。 政府一路调控,房价一路上涨。商品房成本造价每平方米也就一千左右,卖价却五千甚至上万。稍微有点经济学常识的人都知道,这是极端暴利的,是不正常的。 是什么原因造成市场失灵? 专家学者喊:里面肯定有诈(比如官商勾结、土地垄断)。 房产商以及儒犬主义者反驳:是供求关系拉高价格。 每平方米投出不到1000元卖五千上万,有的学者建议:个人集资建房不是很合理吗?既能打破房地产商垄断,又能减轻市民负担。 某些经济学家急了:“个人集资建房”是开历史倒车。市场是开放的,如果你觉得有暴利,你完全可以以注册公司形式进入房地产市场(如果按照此逻辑,烟草、石油等垄断行业也来个口号:如果你觉得暴利那你就注册公司进来竞争吧!这显然不合逻辑)。 总之,关于房地产,媒体每天正反报道,政府、市民、专家、开发商各唱各调,真真假假、假假真真,谁也说不请。但是稍有点经济学知识都知道,投入——产出:投入成本不到1000元能卖出五千甚至上万是极不正常的暴利现象,说明市场在某种程度上确实失灵了。 由于制度缘故,中国改革和炒股一样,一段时间炒这个题材,一段时间炒那个题材——一段时间农民问题是焦点,一段时间医疗改革问题是焦点,一段时间股改,一段时间房地产……每个题材都掀起举国上下、网上网下轰动,其背后是主流、非主流、大众热炒一番。不过据我所知,教育改革题材还没开始,高学费、重负担的教育问题似乎被全民遗忘,很少有人提起。 重视教育即重视民生,笔者在此不打算探讨教育制度等相关问题,而是借政府调控(打压)房价火热时期来探讨下“高校学生住房”问题。 笔者在上面已预算某大学房产(学生住宿)造价每平方米865元。那么如何核算房产(学生住宿)产出?笔者大略核算一下:一层楼30间住宿,每间4人,一栋楼房6层。则总共住720人*2=1440人。 按照目前每个学生每年(其实是10个月、2学期)的价格1200元/年、使用期60年计算,60年两栋楼房投资总共收入为:1440*1200[1+1/(1+r)+1/(1+r)^2+……+1/(1+r)^60],其中r为长期利率,粗略就算得96482698元。两栋楼房总面积为2.2万平方米,所以算得每平方米卖价为4385元。 上面计算每个学生每年1200元住宿费不变是假设的,事实上不可能,学生住宿价格以后可能继续上涨,4385元是最保守数据。 如果说房地产出现官场勾结、土地行政垄断,或者供求失衡导致价格失衡,那么“高校住房投入不到1000元,差不多5000元产出”的暴利我们怎么解释? 高校学生住房和商品房有不同之处,前者是国家事业主管部门,非盈利组织。此外,学校住房地皮征用便宜(因为高效建设多于郊区),不存在土地垄断,而且还得到政府财政补贴(金本质上是花纳税人的钱)。
可见,仅高校住房暴利性质足以让我们深刻反思。希望政府调控房价的时候不能忽视“高校学生住房价格”问题,毕竟它也是个民生问题。
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