爱华网系列专题：2008中国营销
2005年以来的房价剧升,令购房者、开发商与政府部门三方之间主要矛盾更加突显，那就是在房地产发达城市中一边厢是新楼盘的土地资源日益稀缺与成本迅猛上升，另一边厢是购房者的购买能力难以跟上房价上升的速度。此矛盾远非国八条或是国九条等新政所能解决得了。“活着？还是死去？”开发商与购房者不约而同地都选择“活着”，并以各自不同却殊途同归的方式找到了一个解决之道。
购买力不强的购房者自动自觉地退出城外，选择购买邻近城市的房产，以空间的距离来补偿金钱上的差距，以加长的时间缩短实现梦想的周期；圈地不多的开发商则冲出城外，大片大片地划下新的疆界，有足够的空间与自然的景观构筑够素质的家园。于是这样一幕皆大欢喜的场面不断上演：还是同一个顾客、还是同一个售楼员，再次相遇，相见甚欢，很快达成交易，因为虽然还是同一家开发商、还是同样素质的楼盘，却因为地点的挪移，令价钱不再是问题，财力不再是遗憾的理由。
此类异城购房的现象早已不是新闻，但由理由相信，在政策出台无法解决房价与购买力之间的矛盾后，外城，将是2008房地产市场的一个关键词。
2005下半年广东房地产市场中的一个亮点——“2小时生活圈”，无疑可以作为“外城时代”到来的先声注脚。“2小时生活圈”置业活动由深圳某大报社携手十大品牌地产顾问机构共同发起，联合广州、东莞、珠海、惠州、佛山、清远、中山、肇庆、江门等珠三角城市（车程都在两小时之内）的楼盘开发商，组织看楼团，有目的地去到相应的楼盘参观，如果合适则当场落定。一时间吸引到许多深圳市民的热情参与，不光是看楼车暴满，而且自驾车尾随看楼车的购房者也构成了一只浩荡的车队。实际成交率之高更是超出了组织者的预计。“非同城生活”一时间成为深圳的热门城市话题。
房地产的“外城时代”是否真的会在2008年到来？它的社会人文的起因在于什么？它将带来什么效应？政府、开发商与购房者应该如何应对它的来临呢？以下将就各方面的问题作出简要的分析，以抛砖引玉，期待众人的参与讨论。
一、社会发展与人际交流的必然结果
有一种理论把“城市居住生活圈”分为三个层次，最基本生活层次、方便生活层次、大都市生活层次。最基本生活层次范围在3-5公里左右，这是人们最基本的生活圈，人们到达目的地的时间用走路或自行车辅助就能完成，这样的区域其实就是一个社区。方便生活层次范围在10-20公里左右，这是人们比较满意的生活圈。人们到达目的地用公交车、私家车及自行车辅助就能完成，一般90%的人口能不出此圈就能到达目的地。还有就是大都市生活层次，一般以“某个方便生活层次”为核心，环绕在其周边的，由多个最基本单位社区组成的环绕卫星层次，范围在40-80公里。他们与核心区的交通连接主要由地铁、公共交通与私家车组成。
但随着社会与经济的进步，这种生活圈层次的明显有些滞后了。由于城市交通的日益发达、私家车的增多，以及信息交流、人际交流、工作交流的需要，都市人的生活圈子已经扩大了许多。城市与城市间的流动也成为了都市人生活圈子扩大后的一部分。
二、发达国家中的城市群样板
早在1961年，法国地理学家戈特曼就曾提出了“大都市带”的思路。以此概念为基础，就有了世界五大都市群的说法，即以伦敦为中心的英国城市群，以巴黎为中心的法国城市群，以纽约为中心的美国东海岸城市群，以芝加哥为中心的美国中部城市群和以东京为中心的日本城市群。在这些城市群之中，工作与生活不在同一城市的居住模式早已是很平常的现象，而异地购房以便周末渡假居住更成为了众多中产阶级的一个标志。
而随着中国社会向着小康社会迈进，此类城市群已经在各地区初现规模，为外城时代的到来打下了良好的基础。“城市群居住”虽然就是“非同城生活”，体现的却是“同城效应”，在长三角城市群，这一效应已经十分明显。借助便捷的交通，大都市上班、小城市生活的日子在长三角正逐步成为现实。以最近几年因为众多台资企业而繁荣起来的昆山为例，隶属江苏省的昆山，离上海只有半小时车程，但租房价格不到上海的1／3。从经济角度考虑，不少年轻人选择落户昆山再合伙买私家车到上海上班。白天在上海工作，晚上回昆山居住，周末的闲暇时间则可能出现在周边风景绝佳的小镇里。
三、城市发展的外延与复制
城市之间的横向对比与攀比早已是公开的事实。而进入新世纪之后，由于政府管理者出于政绩的考虑及市民对新都市生活的向往，双重推力的作用下，城市之间的模仿与超越在不断地上演着，特别是在同一地区的相邻城市之间。比如与深圳比邻的东莞，在上世纪八九十年代长期以来埋头经济而忽略城市建设，与优美的深圳相比还不如其中的一个镇区。而近年为了改变往日“有镇无市”的尴尬局面，东莞政府斥资500亿实施“五年建新城”的计划，特别是集商务、文化、休闲为一体的新中心区的建成，使东莞展现出现代化大都市的风华。号称亚洲最大的行政中心广场和散布其间的展览馆、科技馆、图书馆及歌剧院等现代化文化设施的建成更加一改文化沙漠的形象。从深圳驱车，沿深南大道出南山，从宝安上高速，不久就下到东莞大道，直达新中心。一路上除了并不太长的高速路外，你不太会感觉到是走出了深圳。而到了行政中心广场后，你还可能惊叹深圳怎么起了一个这么漂亮的地方。选择这样的外城居住，在心理上就没有了出城的感觉。
四、外城房价补涨的期盼
由于各城市发展的不均衡，造成了各地房产价格的极大差别。同一级别的景观、同一级别的素质，因为不属于同一城市，价格就相差万里。然而随着城市的发展，从经济、文化、环境等方面的逐渐看齐，房产价格向同一水平看齐的呼声也越来越高。
个体房产价格总是随着宏观经济的发展而水涨船高的。比如地处广州、深圳、香港一条线之间的东莞来说，以其得天独厚的枢纽地位一直就引人关注。其产业经济飞跃激发升值空间的想象。从城市的整体经济发展来说，东莞将是下一个深圳。东莞楼市近两年涨幅超过25％，即便是在今年的地产新政条件下依然保持稳健的增长，属全国大中城市中罕见的补涨行情。而深莞房价目前却依然存在一个剪刀差，两城的盘价格相差一倍多。即深圳市区中心一万多元而在东莞仅四五千元，而楼盘质素却相当接近，甚至在景观上，东莞的要好过深圳。目前，紧邻深圳的惠阳房地产均价约为2000元左右，由于中海壳牌南海石化等多个特大型项目带动经济的迅速发展，房价正在呈平稳增长态势，有着强烈的补涨意愿。补涨，让外城房地产有了更多的升值想象。
五、购房者的第二选择
在各地房产价格猛涨的同时，楼盘质素、生活品质、房产升值空间却很难有着同步的上升。这令许多大中城市的购房者与投资者望房却步。并随着城市中土地、生态等自然资源日益稀缺，一手房价的持续走高几乎是必然。那么财力不够的购房者是不是就要放弃购房的梦想呢？答案肯定是否。此路不通之后的必然是择路而行，于是外城成了第二选择。有“老深圳”说：“10年前，只有在罗湖才觉得是在城市；5年前，开始觉得南山、蛇口也不是那么遥远，但到宝安、龙岗买房还想都没想过；现在，宝安深圳西岸、龙岗中心城房价都在呼呼的往上蹿。再过两年，想买套环境又好又便宜点的房子就只能往惠州那边考虑了。
选择外城虽然是种无奈之举，但并非是委屈自己的理由。选择外城购房对楼盘素质与升值潜力的追求与同城房产并无不同。且看以下“深圳2小时生活圈重点城市置业指数”，可以感受到购房者对外城购房考虑之良苦用心。
从此次深圳2小时生活圈购房者的比例来看，能吸引的还大都是投资客户。更多的自住者对2小时生活圈真正了解与认同，还需要一个过程。“投资、养老”是参加购房团的市民说得最多的两个理由。即将退休的深圳大学教授张先生认为：“深圳应该说是更适合年轻人创业的地方，生活节奏非常快，对于一些即将退休的中、老年人来说，选择在深圳周边居住、生活，是非常理想的。一方面因为子女大都在深圳工作，相互来往比较方便；另外又能享受到比较轻松、悠闲的晚年生活。” 他就打算购买深圳周边地区的房产，现在用于投资，等过几年，城市配套再成熟一点，就可以在那地方安享晚年生活了。周末叫子女就过来看看，同时也让他们渡假，舒缓一下紧张的工作压力。
六、外城居住的喜与忧
且看几则网上关于深圳人在惠州居购房居住讨论的贴子，能从一个角度反映外城居住的喜与忧。“有不少深圳人来惠州买房同时在惠州娶老婆，早上开车去深圳上班，晚上回来和老婆睡觉，并且打算退休后在惠州养老，毕竟惠州的生活成本比深圳小得多。”这完全是香港工薪层到深圳购房居住的翻版。“惠州吸引我有四大特点：一是山好水好空气好，环境好。二是生活节奏相对较慢，适宜慢慢品味生活，调整自己创业或生活的脚步。三是非同城生活既可以让不同年龄段的人保持各自独立的生活空间；又可以让同一个人在不同的时段享受另一种方式的生活。四是富有人情味好交朋友，城市有着非常大的包容性：”这说明外异城的吸引力。“惠州的话只有惠州某些人自己听得懂，那些老人本来耳朵就不好使唤，到那里要变成哑巴，那里能够养老？” 。这则是外城的排斥力。“深圳作为一个年轻的城市，大部分人都还处于创业阶段，工作比较繁忙，生活节奏也很快。选择外城居住，可能会因为距离相对比较远而花费更多的时间成本，得不偿失。”这就是外城居住的最大障碍。
七、开发商做强之后做大的必经之路
上述活动推出的深圳2小时生活圈内楼盘，大多具有规模大、配套齐、环境清新、性价比高的特点。其中不少就是深圳地产商在周边城市不断开发项目，输出地产理念居住理念的结果。在房价落差仍然很大的情况下，迅速地拉近居住品质，足够吸引本地的客户。此次活动的成功也利益于本地房产商的有力推动。
越来越多的中心城市的开发商在本地做强之后，都会遭遇土地资源不足的发展瓶颈。而走出去才能做大成了必然的选择。“与其争食剩下不多的蛋糕，还不如走出去走找更多的食物。”在这样的理念指引下，开发外城房产的同时也惦记着原来城市中自己的客户，这不能不说是地产商的一个远谋。但也有在当地开发后的房子不好卖了，想起在原来城市中自己的客户群，就抛出此概念。虽有炒作之嫌，但也不失为明智之举。
八、政府应加强城际合作，减少人为壁垒
将人们有机地组合，有机地分散，形成高效率的生活圈，推动了城市生活品质的提升。这已经不是单个城市闭起门来单独考虑的问题。“深圳2小时生活圈”的活动主办方得出一个结论，进一步推动外城居住需要全社会的联动合作。其中政府起到一个首要的主导作用。
首先要解决的就是交通问题，其次是教育、医疗等一些生活配套设施，还有就是一些人为的政策障碍（比如将显得可笑的暂住证）。只有逐步减少周边地区与中心城市的差距，建立一个相对完善、快捷、便宜的交通网、生活网，以外城居住为特点的城市群才能真正形成。
05年以广州深圳为代表的珠三角城市纷纷推出宏伟的交通规划。比如《深圳市融入泛珠三角区域合作实施方案》中，提出了构建泛珠三角中心城市交通体系，重点将推进京广深客运专线、东部沿海客运专线、珠三角城际轨道网络、广深铁路第四线、广深沿江高速公路深圳段、深惠路改造工程、107国道改造三期工程、龙大高速公路等基础设施项目，将大规模提速深圳与周边地区的融合。这些利好在有力地推动着珠三角城市群的真正形成，加速着珠三角房地产界外城时代的到来。
