爱华网在政府出台了一系列宏观调控政策后，我国房地产业逐渐远离了暴利时代，但是房地产及固定资产投资对国民经济的贡献是显著的，房地产已经成为我国经济新的增长点和支柱产业，房地产开发也越来越受到人们的重视和关注。从城市发展的角度来看，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用；另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多矛盾和冲突，直接导致了城市发展与房地产开发之间的非协调发展，对城市的现代化建设造成了严重影响。房地产开发对推动城市化进程起了十分重要的作用从城市产生以来，它就成为人口聚集和经济聚集的载体，成为生产力提升的载体。其载体本质是由其地表空间和复杂大系统的资源实物形态的实质决定的。城市空间利用和资源开发是人口聚集依存的房地产运行的具体形式和体现，显然城市是房地产运行的载体，房地产运行又是城市发展的重要组成部分。任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。与此同时，城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再运行提供了空间和资源的可能。近年来，房地产开发逐渐成为城市发展的重要力量，扮演着城市发展的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业。aihuau.com城市的用地结构、布局形态、功能分区等是城市空间结构的重要组成部分，都受到城市内部土地利用经济规律的制约与影响，这种无形的力量，对城市空间结构的变迁起着潜在的调节和促进作用。在城市规划的实施过程中，要充分发挥这一市场经济规律的作用，必须重视房地产开发的作用。房地产开发对城市空间结构的影响表现在两方面：一方面是建成区内的空间重构，另一方面是建成区的扩展。随着城市产业结构的调整和升级，工业生产中心开始向第三产业中心发展，对商业用地的需求量增加，而商业用地的区位要求较高，要在城市的中心地段，城市中心的居住用地部分转为商业用地，从而可能引起连锁变化：位于中心区的普通住宅用地逐步转变为商务和高级住宅用地，位于建成区内和边缘的工厂开始转变为住宅用地，郊区的农业用地被征用，邻近城区的转变为居住用地，离城区较远的转变为工业用地。不同类型商品房的空间分布不断改变城市用地的分布特征，形成新的城市功能空间结构。在这一过程中，如果从城市规划的角度进行因势利导，则可以在很大程度上实现产业分布、房地产价值和城市合理布局的动态平衡，从而也将进一步提高城市规划的水平。旧城更新与新区开发，是城市规划和建设面临的两大任务，对促进完善城市用地结构、布局形态，两者是同样重要且各有独特的作用。旧城更新规划是城市规划的一个重要组成部分。通过房地产开发，对城市老城区的布局结构和功能分区进行更新和完善，是实现城市规划目标的重要路径。随着城市化的快速发展和城市产业结构的调整和升级，我国很多城市中心区的综合功能在衰竭、甚至恶化，不能适应城市新的发展要求，进行旧城更新改造势在必行。在这种情况下，通过房地产开发手段，使原有城区获得一定程度的复兴，为其增加和输入新的活力，促进城市有机整体协调发展，不失为一种理性选择。一方面，可在旧城内进行居住区的综合开发，调整人口、用地分布，完善用地布局结构；另一方面，可对老城区中心进行以更新改造为主的综合性再开发，强化中心区的功能，调整产业分布的用地构成，逐步实现对环境的整治和设施的改造，促进中心地区发展。在加强旧城更新规划建设的同时，也必须重视新区的拓展。新区拓展实质上是城市的一种扩张。通过新区建设在选址、功能上的调整完善作用，适应了规划对用地布局的要求，为原有城市注入了新的活力。在新区扩展过程中，房地产开发手段的引入是非常重要和有效的。在城市规划指导下，通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对新区开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证城市规划的实施、落实。防止城市发展和房地产开发间的非协调发展，促进城市发展的顺利进行城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。城市规划根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。而我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，由国家、单位建房分房，没有形成市场化机制，随后出现了短期的过热，由于房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题，主要反映在以下三方面：第一：城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优：城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。第二：城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为：我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会;过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。第三：城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性：我国城市规划编制工作需较长时间。完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
由于房地产开发商与城市规划部门的价值概念毕竟存在着很大的差异，有时甚至完全对立。从总体上看，由于房地产开发风险大，利润丰厚，因此开发商追求的是经济效益最大化，换言之，没有利润或利润很低的开发项目，房地产开发商是不会去投资的；反之，只要有利可图，即使社会效益和环境效益很差，甚至损害城市的整体利益，开发商也会进行投资。正是这种房地产开发和城市规划的不协调发展，导致了目前我国城市房地产存在着种种背离城市规划的现象：片面追求经济效益，土地超强度开发，违规运作建筑高度和容积率；破坏城市景观和环境，侵占绿地，损坏文化古迹的房地产开发；追求政绩的大广场、宽马路等形象工程的蔓延；城市经济技术开发区和“大学城”的盲目圈地，ＣＢＤ建设的攀比跟风；私自改变土地利用方向而造成的房地产结构失衡；土地收购储备制度和土地出让的扭曲，土地价格的盲目攀升；缺乏城市整体推进的城乡分割，各自为政。以上种种房地产违规运作，带来的不仅是房地产业的恶性竞争，更为严重的是城市整体发展失衡，城市运转效率和综合效益下降，城市功能和中心作用难以发挥，城市现代化目标大打折扣，城市可持续发展必然受阻。从动态和发展的角度看，城市规划和房地产开发是城市发展过程中关系十分密切的两个环节。城市规划为城市的远景发展设计了一个美好的蓝图，但要将规划的设想变为现实，必须借助房地产开发。否则，再好的城市规划，也只能“墙上挂挂”。因此我们必须要关注及防止城市规划和房地产发展的不协调发展，让这把“双刃剑”变成促进城市发展的“利刃”，而不是阻碍、偏离城市发展的进程。我们一定要发挥城市规划作用，指导和规范房地产运行城市规划是城市一定时期内建设和发展的综合部署，具体安排和管理实施是城市建设和发展的蓝图和纲领性文件，是城市政府意志的体现。在社会主义市场经济条件下，城市规划是城市政府调控和保护土地资源，促进城市土地及空间资源合理配置和高效利用的导向仪，是城市经济由初级阶段向高级阶段，由粗放型向集约型逐步发展的驱动器。城市规划是政府强化宏观管理职能，对各种资源要素从城市整体上进行引导、协调和限制的重要手段。城市规划的作用和地位，肯定是城市规划可为房地产运行提供指导，房地产规范运行必须以城市规划为依据。各城市职能部门和房地产运行经济各投资主体必须要重申和强调以城市规划指导和规范房地产运行的紧迫性、危机感和责任心，如何进一步发挥城市规划作用，尤其在以下房地产运行诸方面应引起特别关注。对城市基础设施建设的整体配套和特色发展的促进和影响，包括城市多中心发展的推进，城市现代化发展的地域协调，城市标志性建筑的确立、选址和设计；按照城市规划目标要求的城市空间结构调整和资源优化配置的逐步实施，城市运转效率提高和城市功能的增强和发挥；城市土地收购、储备、出让公开、公平、公正的规范动作，时空次序的确定、城市基准地价的确立和不同地段地价的把握；房地产开发结构分析、评价、优化方向，房地产价值分析，判断和房价的调控，房地产市场的演化及规范，经济适用房的开发、布局及营销；大盘房地产开发项目的论证、选址、设计、运作模式选择和比较。为此，对城市规划的思想重视、认识统一、突出权威、调控得力至关重要。在社会主义市场经济条件下，确保房地产规范运行，城市规划只能加强，不能削弱。要提高城市规划的科学性、合理性和可操作性，使其真正符合城市的准确定位和发展目标。城市规划的编制和修订，一定要从城市的实际出发，要有区域观和整体观，要有区域规划和区域城市体系规划的指导，切忌就城市论城市。要千方百计提高城市规划对房地产运作指导的科学性、依据的合理性和调控的准确性，真正使城市规划既成为政府调控房地产发展，又成为开发商投资房地产运作，还成为城市居民认知房地产运行不可或缺的导引和指南。城市规划对房地产开发要起到必要的管制作用，从而可以有效控制房地产业因没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题；建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导，增强投资者的信心，促进房地产开发的发展；把城市规划设计作为房地产成片开发的必经阶段和必要手段，房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。说到这里就不得不提一提重庆的房地产市场，它在这一方面做得确实不错。据笔者了解，重庆市所有的景观照明基本上都是由该区域的房地产商承担建设的，作为房地产商对于城市发展的一份义务和责任，这样不仅整个城市变得更加美丽，也提高了广大市民的居住环境。城市规划与房地产开发可以理解为城市发展的不同阶段，城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。两者是计划与实施的关系，都是共同为城市发展的顺利进行服务，从这一点看，它们的目标是一致的。房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。只有城市规划与房地产开发相互了解，协调互动，以实现城市开发建设的顺利进行委共同目标，我们的城市发展就一定会成为一个良性循环，营造出一种宽松、自然、和谐、优美的城市环境，同时也实现了城市资产的最大增值以及城市环境与经济社会的协调发展。
